쟁점금액이 쟁점토지 거래에 따른 중개수수료인지 여부

[주 문] OOO이 2013.5.13. 청구인에게 한 2005년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2005.12.16. OOO으로부터 지급받은 OOO원은 청구인이 OOO으로부터 차입한 금액에 해당하는 것으로 보아 청구인의 2005년 귀속 종합소득에 포함되지 아니하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. OOO장은 OOO과 OOO(OOO의 배우자)가 2005.12.16. OOO으로부터 OOO 외 5필지(3,147㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 양수한 것에 대해 2007년 3월 그 취득자금의 출처를 검토한 결과, OOO가 잔금청산일인 2005.12.16. OOO으로부터 OOO원을 대출받아 이 중 OOO원을 청구인을 통해 OOO에게 수표로 지급하였고, 나머지 OOO원을 쟁점토지의 거래를 주선한 중개인인 청구인의 중개수수료로 지급한 것으로 조사하여 이를 처분청에 과세자료로 통보하였으며, 처분청은 이에 근거하여 위 OOO원을 기타소득(중개수수료)으로 보아 2013.5.13. 청구인에게 2005년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 나.청구인은 이에 불복하여 2013.8.6. 이의신청을 거쳐 2013.12.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 평소 친분이 있는 OOO에게 토지매입을 중개하는 과정에서, 쌍방이 작성한 약정서와 차용증상에 나타나는 바와 같이, OOO은 청구인에게 쟁점토지의 지상에 건축되어 있는 OOO 소유의 1층 단층주택 11.7㎡ 창고 5.3㎡, 무허가 건물(약 20평) 및 OOO 외 1명 소유의 무허가 건물 및 축사 약 25평의 철거·이사비용, 기타비용, 용역경비 등 제반경비 명목으로 OOO원을 지급하고, 청구인은 OOO이 쟁점부동산의 매입대금을 OOO으로부터 대출받을 수 있도록 주선해 주는 대신 OOO은 대출금 중 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 청구인에게 무이자로 대여하기로 약정하였는바, 위 OOO원은 철거비용 등 제반 경비 OOO원과 OOO으로부터 빌린 쟁점금액을 합친 금액이다. 청구인은 이후 계속된 사업실패로 2008.8.4. 파산선고OOO를 받는 등 변제능력이 없어 채권자의 양해를 구해 변제를 미뤄오던 중 2013.3.6. 처분청으로부터 과세자료 해명자료 제출안내서를 받고, 추후 세금미납으로 인한 신분상의 불이익을 우려해 2013.4.22. 동서인 OOO로부터 돈을 빌려 2013.4.23. 쟁점금액 OOO원을 OOO에게 모두 변제하였다. 경제적 이익이나 가처분소득이 존재하지 아니하는 경우, 실질과세의 원칙에 따라 과세할 수 없는 것인바, 청구인의 경우 부과결정 전에 차입금을 변제하여 과세대상이 존재하지 아니하므로 납세의무가 성립되지 아니한다. 한편,지방세법상 부동산중개수수료 규정으로 볼 때도 당시 부동산거래금액 OOO원에 대한 중개수수료는 최대한으로 계산해도 OOO원 정도에 불과한데, 제반비용 OOO원에 약정서상의 대여금 OOO원까지 합친 OOO원 전부를 중개수수료로 본다는 것은 사회통념과도 맞지 않다. 더욱이 2007년 3월 OOO에서 관련자료에 대한 조사후, 곧바로 납세자에게 과세 등의 조치를 취해야 함에도 과세관청은 아무런 조치를 취하지 않고 방치하다가 부과제척기간이 임박해서야 이 건 과세를 함으로써 청구인에게 처리지연에 따른 가산세 부과 등 엄청난 부담을 지우는 것은 위법·부당하다. 처분청은 이의신청 결정서에서 청구인이 당초에 없던 차용증을 추가로 제출하여 신빙성이 없다고 하나, OOO 조사 당시 제출된 약정서상의 차용금액과 관련내용이 차용증에도 동일하게 존재하는데 이를 신빙성이 없다고 하는 것은 설득력이 없고, 청구인은 조사 당시 제출하지 못했던 관련 차용증 및 지출비용 관련 증거서류를 해명자료 제출시 추가로 제출한 것 뿐이고, 통상적으로 대여금의 존재여부는 채무자가 주장하는 것보다는 채권자가 그 존재여부를 입증해 주는 것이 객관성과 타당성이 있다고 보아 채권자의 확인을 받아 해명자료 제출시 이를 제출하였다. 처분청은 담보설정이나 이자도 없이 대여해 줄 리가 없다고 하나, 청구인과 채권자는 오랫동안 서로 사업상 친분을 유지해왔던 관계로 당시 쟁점금액을 무이자로 대여하기로 약정한 것이고, 청구인이 파산 당시 OOO을 채권자로 파산목록에 기재하지 아니한 것은 청구인이 동 금액의 존재사실을 신고하지 않은 것에 대한 배려와 믿음으로 독촉등을 하지 않았던 것으로 채권자도 이에 동의하고 있으며, 처분청의 의견은 단순 추측에 불과하므로 이를 과세근거로 하는 것은 불합리하다. 위와 같이 청구인은 처분청의 과세자료 해명자료 제출안내에 따라 부과처분 전에 차입금을 변제함으로서 과세대상이 소멸되어 과세요건이 결여된 것으로, 당연히 납세의무가 성립되지 아니하므로 처분청이 차입금을 기타소득으로 보아 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 약정서와 차용증, 채권자의 사실확인서, 변제관련 증빙서류 등을 근거로 OOO이 OOO원을 지급한 것은, 중개수수료가 아니라 차입금이며, 처분청에서 과세하기 전에 전액 변제하였으므로 과세요건이 결여되었다고 주장하나, OOO에서 통보한 조사복명서 및 공문 어디에도 청구인이 약정서 외에 보관하고 있던 차용증을 제출하거나 언급하였다는 내용이 없고, 관련 서류도 찾을 수 없으며, 약정서에는 차용증을 약정서로 갈음하기로 명시해 놓고 있어 청구인이 추가로 제시한 차용증은 당초부터 없는 것을 임의로 작성하여 제시한 것으로 보인다. 매수자 OOO도 쟁점토지의 취득자금 등으로 OOO으로부터 OOO원을 대출받아 이자를 부담하면서 청구인에게 쟁점금액 OOO원을 무이자로 대여하였다는 약정서는 청구인과 OOO이 아무리 친분이 있다 하더라도 사회통념상 이를 신뢰하기는 어렵다. 청구인은 손위 동서인 OOO로부터 자금을 차용하여 쟁점금액을 변제하였다며, 차용증과 무통장입금증명서를 제출하였으나, 현실적으로 파산선고를 받은 청구인에게 연 OOO%의 이자로 OOO원을 대여한다는 것은 정상적인 채권채무관계로 보이지 아니하고, 2005.12.19.부터 변제 당일까지 채권자인 OOO으로부터 이자지급 및 반환요구가 없었던 가운데 과세관청이 과세한다는 사실을 알고 일주일 전에 쟁점금액의 변제가 이루어진 정황을 볼 때, 진정성 있는 변제라기보다는 조세회피를 위한 의도가 있는 것으로 보인다. 청구인으로부터 변제받은 OOO원의 사용내역과 관련하여 OOO으로부터 제출받은 OOO계좌(예금주:OOO, #352-0*--)의 거래명세서를 살펴보면, 6월 한달 사이에 전액 현금으로 인출된 것으로 나타나고, OOO은 개인적인 용도로 사용하였다고만 할 뿐 답변을 피하여 구체적인 사용처가 확인되지 아니하는 점에 비추어 실제 쟁점금액의 변제여부가 확인되지 아니하며, OOO의 면책 및 파산신청시 채무목록에 쟁점금액이 신고되지 아니한 점에서도 쟁점금액은 실제 차입금이 아닌 것으로 보인다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점금액이 쟁점토지 거래에 따른 중개수수료인지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 국세기본법 제21조(납세의무의 성립시기) ① 국세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 소득세 또는 법인세에 있어서는 과세기간이 종료하는 때. 다만, 청산소득에 대한 법인세에 있어서는 당해 법인이 해산(분할 또는 분할합병으로 인한 해산을 포함한다) 또는 합병을 하는 때 제26조의2(국세부과의 제척기간) ① 국세는 다음 각 호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세방지를 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)의 규정에 의하여 상호합의절차가 진행 중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률제25조에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급·공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5연간

(2) 소득세법 제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

16. 재산권에 관한 알선수수료

(3) 부동산중개업법 제20조(중개수수료등) ① 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 중개업자는 제17조 제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 수수료 및 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위내에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정한다.

(4) 부동산중개업법 시행규칙 제23조의2(중개수수료 및 실비의 한도등) ① 법 제20조 제3항의 규정에 의한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래가액에 따라 0.2퍼센트에서 0.9퍼센트 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래가액에 따라 0.2퍼센트에서 0.8퍼센트 이내로 한다.

② 법 제20조 제3항의 규정에 의한 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계등의 확인에 소요되는 비용으로 하되, 중개업자가 영수증등을 첨부하여 매도·임대 기타 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.

③ 중개업자는 중개대상물의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는 그 사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례로 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 받아야 한다.

(5) 경기도 부동산중개수수료 요율표(부동산중개수수료 및 실비의 기준과 한도에 관한 조례, 별표1, 2000.10.2.개정)

1. 일반주택(고급주택을 제외한다) 종 별 거래가액 수수료율 한 도 액 매매·교환 5천만원미만 1만분의 60 이내 250,000원 5천만원이상2억원미만 1만분의 50 이내 800,000원 2억원이상 6억원미만 1만분의 40 이내

• 매매·교환 이외의 임대차등 5천만원미만 1만분의 50 이내 200,000원 5천만원이상1억원미만 1만분의 40 이내 300,000원 1억원이상 3억원미만 1만분의 30 이내

• [비고]

• 가. 주택이 있는 토지는 주택에 준한다.
• 나. 중개수수료는 거래가액에 수수료율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위안에서만 받을 수 있다.
• 다. 전세의 경우에는 전세금액을, 임대차인 경우에는 임대차금액을 기준으로 하며, 임대차중 월세의 경우에는 월세보증금액＋(한달월세액×계약기간 해당월수)로 산출된 금액을 기준으로 한다.

2. 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원 이상 또는 임대가 3억원 이상의 고급주택은 중개수수료한도(매매 0.2 내지 0.9퍼센트, 임대 0.2 내지 0.8퍼센트)내에서 중개의뢰인과 중개업자가 별도 체결하는 계약에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2005.12.16. OOO과 청구인이 체결한 것으로 되어 있는 약정서에 의하면, OOO(갑)과 청구인(을)은 쟁점토지 매매와 관련하여 다음과 같은 사항을 약정한 사실이 나타난다. (2)청구인이 제출한 쟁점금액 관련 차용증 내용은 다음과 같다.

(3) 청구인은 쟁점금액이 변제전까지 채무로서 실제로 존재하였다고 주장하며, 채권자인 OOO이 쟁점금액이 부채로 실재하였음을 확인한다는 취지의 OOO의 확인서를 다음과 같이 제출하였다.

(4) 청구인이 제출한 OOO 결정서OOO에 의하면, OOO의 담당 판사는 2008.8.4. 채무자 청구인에게 채무자 회생 및 파산에 관한 법률제564조 제1항에서 정한 면책불허가사유에 해당되는 사실이 인정되지 아니하므로 청구인을 면책한다고 판결하였다.

(5) 청구인은 2013.4.22. 동서인 OOO로부터 돈을 빌려 쟁점금액을 모두 변제하였다고 주장하며, 2013.4.22. 청구인이 OOO로부터 이율을 연 OOO%로, 변제기일 2016.4.21.로, 이자 지급시기를 매월 22일로 하여 OOO원을 차용한다는 내용의 차용증(청구인 날인)과, OOO 명의 OOO 계좌(#472-8-**)의 통장(2013.4.22. OOO원이 출금된 사실이 나타난다) 사본, OOO 명의 OOO 계좌(#2210--**) 통장(2013.4.22. 청구인 명의로 OOO원이 입금된 사실이 나타난다) 사본 및 무통장입금확인서, 청구인이 배서한 액면 OOO에서 ‘OOO’이라는 골프연습장을 운영하고 있고, 청구인은 1988.10.10.부터 1990.9.25.까지 OOO에서 OOO이라는 상호로 사업을 한 이력이 있는바, OOO은 쟁점토지가 매물로 나와 청구인이 이를 소개하여 양수하였고, 쟁점토지 위에 건축물 및 축사 등이 있어 철거비용과 수수료를 합해 OOO원, 청구인이 콘도 및 골프회원권 사업을 하고 있어 저가 골프회원권 매물이 있으면 사달라고 주었으나 사 주지 않아 대여금에 은행이자를 합한 금액으로 쟁점토지에 설정한 차입금을 부담하고, 부동산을 이전해 가라고 했다고 답변한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 청구인이 2013.4.23. 변제한 OOO원의 사용내역에 대해 채권자 OOO의 OOO 계좌(#352-0-**-) 거래명세표를 제출받아 확인한바, 6월 한달 사이 전액 현금으로 인출하여 OOO에게 사용처를 문의한 결과, OOO은 개인적 용도로 사용하였다고 할 뿐, 사용처에 대해서는 답변을 피한 것으로 나타난다. (다) 처분청은 청구인의 이의신청에 대하여 쟁점금액이 차입금이라는 청구주장에 대해서는 기각결정하였고, 청구인이 OOO으로부터 제반경비로 받은 OOO원에 대해서는 청구인이 쟁점토지 위 건축물 소유자인 OOO에게 지급한 것으로 확인된 OOO원에 대해서만 필요경비로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것으로 하여 결정하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 양수인인 OOO이 청구인에게 지급한 쟁점금액을 청구인이 쟁점토지의 거래를 주선한 대가로 보아야 한다는 의견이나, 청구인은 당초 2007년 3월 OOO이 실시한 세무조사시에도 쟁점금액이 쟁점토지의 양수자 중 1명이 OOO이 쟁점토지의 매입대금을 OOO으로부터 대출받을 수 있도록 청구인이 주선해 주는 대신에 OOO은 청구인에게 OOO원을 무이자로 대여해 주기로 하였다고 주장하며 증빙자료로 쟁점금액이 기재된 차용증을 제시하는 등 쟁점금액이 OOO으로부터 빌린 금액임을 일관되게 주장하고 있는 점, 청구인은 청구인에 대한 OOO의 채권의 존재사실을 확인하는 OOO의 사실확인서를 증빙자료로 제출한 점, 청구인이 2013.4.22. OOO 계좌에 쟁점금액을 실제 입금하여 반환한 사실이 확인되는 점, 쟁점금액(매매가액의 OOO%)이 OOO에 의한 중개수수료 한도액(매매가액의 OOO% 이내)에 비해 지나치게 고액인 점, 처분청은 쟁점금액이 쟁점토지의 거래를 주선한 대가임을 증명할 계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점금액은 청구인이 OOO으로부터 빌린 대여금에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점토지의 거래를 주선한 대가로 OOO으로부터 쟁점금액을 받은 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.