부동산 취득가액을 상증법상 보충적 방법으로 평가한 가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인들은 2012.11.3. 상속으로 취득한 OOO(토지 합계 3,472㎡, 건물 면적 합계 435.26㎡로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2013.5.22. OOO원(각자의 상속지분을 무시하고 총액으로 기재하였으며, 이하 같다)에 양도하는 계약을 체결한 후 2013.5.31. 동 가액을 쟁점부동산의 시가로 하여 상속세 신고를 하고 2013.12.2. 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 신고시 위 양도가액을 취득가액으로 하여 양도차익 OOO원을 신고하였다.
• 나. OOO은 상속세 조사를 실시하여, 청구인들이 쟁점부동산 평가시 적용한 가액은 상속개시일로부터 6개월이 경과하였다는 이유로 인정하지 아니하고, 쟁점부동산 인근 OOO등 토지 4필지의 매매사례가액(2011.5.23. 합계 OOO원에 매매계약)을 시가로 인정할지에 대하여 OOO에게 자문을 신청하였고, OOO이 쟁점부동산과 유사한 물건으로 인정하기 어렵다는 이유로 이를 반려하자 기준시가OOO로 쟁점부동산을 평가하여 상속세 OOO원을 환급하고 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 쟁점부동산 취득가액을 기준시가로 경정하여 2014.7.16., 2014.9.11. 청구인들에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정․고지하였다.
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2014.9.4., 2014.9.17. 각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 피상속인이 쟁점부동산에서 OO화학공업이라는 상호로 사업을 영위하다가 건강악화로 인하여 아들인 청구인 OOO에게 운영을 맡겼고, 사업체의 매출감소와 관련 이자부담 등으로 쟁점부동산을 처분하려 하였으며, 결국 피상속인의 사망으로 상속재산 분할 때문에 처분하게 된 것인바, 쟁점부동산이 소재한 대저1동에 유사한 공장 등이 모여있고, 대략 평당 OOO원 정도가 시세였는데, 2013년 2월경 매수자가 나타나 그 정도의 금액에 흥정하다가 몇 번의 시도 끝에 2013.5.22. 전혀 모르던 (주)OOO(대표 OOO)와 매매계약을 체결하게 되었으므로, 동 매매가액 OOO원이 쟁점부동산의 적정한 시가이다. 처분청은 상속개시일로부터 6개월 이내의 매매사례가액이 없으므로상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 상 보충적 평가방법으로 산정한 가액을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속개시일인 2012.11.3.로부터 6개월 19일 후인 2013.5.22에 OOO원에 거래되어 상속세 신고 전에 시가를 알 수 있었고, 인근 유사부동산이 동일한 시가에 거래된 점, 거래상대방과 청구인들간에 특수관계가 없는 점, 상속개시일인 2012.11.3.부터 쟁점부동산이 거래된 2013.5.22.까지의 기간은 같은 공시지가가 적용되는 기간이고 쟁점부동산의 가격변동이 있을 만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등을 볼 때, 쟁점부동산의 매매사례가액을 상속개시 당시의 시가로 보는 것이 합리적이다.
• 나. 처분청 의견 상증법상 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 하고, 상속개시일 전․후 6개월 이내에 평가대상 재산과 동일 또는 유사한 재산에 대하여 매매가액 등이 있을 경우 시가에 포함되나, 청구인이 제시한 매매가액은 상속개시일 후 6개월이 경과하였을 뿐아니라, 쟁점부동산은 상속개시일 이후부터 양도시점을 전후하여 지구단위계획 지정(2013.1.23.), 토지거래허가지역 해제(2013.5.24.) 등 가격변동이 있을 만한 특별한 사정이 발생하였으며, 청구인도 이러한 사실을 이미 계약시점에 인지하였던 것이 쟁점부동산 매매계약서 특약사항 등에 나타나므로 가격변동이 있을 만한 특별한 사정이 없었다는 주장은 이유 없으며, 이외 청구인이 제시한 매매사례는 상속재산과 지목, 부동산 형태, 개별공시지가, 이용상황 등이 같다고 할 수 없고, 달리 시가로 적용할 가액도 없으므로 상증법상 보충적 평가방법에 따라 쟁점부동산 취득가액을 경정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속으로 취득한 부동산의 취득가액을 상증법상 보충적 방법에 의하여 평가한 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1.․2. (생 략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가.․나. (생 략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가.․나. (생 략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. 가.～다. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 제출한 쟁점부동산 매매계약서, 청구인 OOO 명의 OOO 예금계좌(115-25-000*-***) 거래내역, 상속세 및 양도소득세 신고서, 관련 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인들은 상속개시일(2012.11.3.)로부터 6개월 19일이 되는 2013.5.22. 특수관계가 성립하지 아니하는 (주)OOO 대표자 OOO과 쟁점부동산을 합계 OOO에 양도하는 계약을 체결하고 같은 날 OOO의 예금계좌로 계약금 OOO원을 수령하였으며, 2013.5.31. 상속세 신고시, 동 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 하여, 상속재산가액 OOO원을 신고하였고, 이 건 양도소득세 신고시에는 이를 취득가액으로 하여 양도차익 OOO원을 신고하였으며, 동 가액이 쟁점부동산과 유사한 위치에 있으며, 2011.5.23. 거래된 OOO 및 2013.7.17. 거래된 OOO의 평당 거래가액이 약 OOO원으로 동일한 사실에서도 시가임을 알 수 있다고 주장하다. <표1> 2011.5.23. 부동산 매매사례 <표2> 2013.7.17. 부동산 매매사례

(2) 처분청이 제출한 OOO의 과세자료통보 공문(OOO, 2014.5.23.), OOO의 토지거래허가구역 해제일자 회신공문(OOO, 2014.9.18.), 도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 지형도면 고시(OOO, 2013.1.23.), 2014년 구정계획 등의 심리자료에 의하면, (가) OOO은 2013.1.23. 개발제한구역에서 해제된 지역(기존 집단취락지역)의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 체계적․계획적으로 관리할 목적으로 OOO(쟁점부동산 소재지역도 이에 포함)에 대한 지구단위계획을 수립한 후, 2013년 구정(區政) 성과로 OOO 개발[그 내용: 그린벨트해제 3.2㎢(2013.1.23.), OOO 개선을 위한 최적의 지구단위계획수립]을 제시하고 있다. (나) 쟁점부동산 소재 토지는 쟁점부동산 매매계약 체결(2013.5.22.) 직후인 2013.5.24. 토지거래허가구역에서 해제되었으며, 동 해제는 정부의 2013.4.1. 부동산대책의 후속조치로 시행된 것인바, 쟁점부동산 특약사항 기재내용[계약일 현재 본 지역은 토지거래허가구역이므로 토지거래허가 후 잔금 및 등기하고, 토지거래허가를 이유로 상호 유동적 무효를 주장할 수 없으며, 잔금일 이전에 토지거래허가가 해제(2013년 5월 말경 해제 추정)될 경우 허가 없이 잔금일에 이전등기하고, 잔금일까지 토지거래허가가 해제 안될 경우 토지거래허가 후 이전처리하기로 함]으로 보아 청구인들도 이를 사전에 인지하고 있었던 것으로 보인다. (다) 인근 토지OOO의 기준시가를 보면, 2010～2011년 변동이 없다가 2012년 소폭하락 후 2013년 이후 상승하였으며, 쟁점부동산(토지) 또한 이와 유사하게 2012년(1748-2번지) 또는 2013년(1748-45번지)부터 상승하고 있는바, 청구인이 매매사례로 제시한 토지(<표1>에 기재됨)는 쟁점부동산[토지의 지목이 대지와 답이고, 공장용지로 사용되었으며, 지상에 공장건물이 존재]과 지목, 기준시가 및 부동산의 형태가 상이하고, 나대지로서 그 이용상황도 상이하며, OOO소재 토지만 대로변에 위치하여 동일 도로변에 위치하였다고 볼 수 없고, 2011.5.23. 거래된 토지(<표2>에 기재됨)들은 동 지상에 건물 175.5㎡가 신축되고 지목이 변경(답 → 대지)된 후 2014.2.12.(쟁점부동산 매매계약 후 약 8개월 경과) 합계 OOO원에 거래되어 가격변동의 특별한 사정 등을 입증한다는 의견이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산 양도가액을 그 상속개시 당시의 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, (가)소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 자신의 취득에 든 실지거래가액을 취득가액으로 하여 양도가액에서 공제하고, 상속받은 자산은 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으며, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액을 포함하되 평가기간에 해당하지 아니한 기간 중 매매 등이 있는 경우에는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 이 또한 포함할 수 있지만, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. (나) 쟁점부동산의 양도가액은 상속개시일로부터 6개월 이후의 것이므로, 가격변동의 특별한 사정이 없다는 사정 등에 대하여 청구인이 이를 입증하는 경우 이를 시가로 볼 수 있을 것이지만, 상속개시 후 부산광역시 OOO이 정주환경 개선을 위하여 쟁점부동산을 포함한 지역에 지구단위 계획을 수립한 점, 2013.4.1. 정부의 부동산대책수립에 따른 후속조치로서 2013.5.24. 쟁점부동산이 소재한 지역이 토지거래허가구역에서 해제되었으며, 이러한 사정은 쟁점부동산 계약당시 청구인들도 알고 있었던 점, 쟁점부동산이나 인근 토지의 기준시가 추이를 보더라도 2013년 기준시가가 이전과 달리 상승하고 있는 점 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어려운 것으로 보인다. 따라서, 쟁점부동산 양도가액을 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없으며, 달리 시가로 인정할 가액도 확인되지 아니하므로 상증법상 보충적 방법에 따라 평가한 가액을 쟁점부동산의 시가(취득가액)로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.