매매계약서상의 대금비율대로 안분하여 취득가액을 산정하는 것이 타당함.

OOO세무서장이 2014.5.29. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세OOO원의 부과처분은

1. 청구인이 제출한 부동산매매계약서상 총 매매대금 OOO원 중 쟁점토지의 매매대금에 해당하는 금액인 OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.8.30. OOO토지 3필지(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 취득하여 2003.2.5. 및 2003.6.9. 이를 양도하고, 2004.5.31. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 허위인 것을 확인하고 2014.5.29. 양도가액을 실제 거래금액인 OOO원, 취득가액을 당초 신고한 OOO원으로 하여 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 취득한 2002년과 이를 양도한 2003년 사이 의 공시지가 상승률은 1.02%에 불과한데 반하여 처분청이 2014.5.29. 이 건 양도소득세를 부과하면서 적용한 쟁점토지의 취득 가액 대비 양도가액의 상승률은 732%에 달한다. 청구인은 쟁점토지 취득시의 실제 계약서를 찾아보았으나 이미 10년 이상 경과하여 이를 찾을 수 없었고, 금융기관에 관련 금융자료를 요청하였으나 보존기간이 경과하여 자료가 없다는 답변을 받았다. 세법상 장부 등의 비치 및 보존기간이 5년임을 감안할 때 쟁점토지 취득일로부터 12년이나 경과한 상황에서 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙을 요구하는 것은 부당하다. 또한, 부동산 담보대출시 보통 시가의 50% 정도로 대출을 받을 수 있는데 청구인의 경우 쟁점토지를 취득한 후 즉시 담보를 설정하고 OOO원을 대출받았는바, 이를 미루어 볼 때 실제 취득가액은 검인계약서상의 취득가액보다 크다는 것을 알 수 있다. 처분청은 청구인이 제출한 금융거래 내역에 대하여 검인계약서가 허위라고 판단할만한 근거가 부족하다고 하였으나, 쟁점토지 전 소유자에 대한 조사 없이 검인계약서만을 근거로 이 건 양도소득세를 부과하는 것은 실질과 세의 원칙에 위배되므로 취득가액이 확인되지 않는 경우로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2 제3항 제3호 에 따라 환산가액을 취득 가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 매매당사자가 작성하여 시장 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 것은 납세자가 입증하여야 한다. 청구인은 대출 및 현금 출금내역을 제시하였으나, 2002년도 청구인의 토지 취득내역을 확인해 본 결과 위 금융자료만으로 당초 검인계약서가 허위라고 판단할만한 근거가 부족하다고 판단된다. 또한, 당초 청구인이 양도소득세 신고시 자진신고 한 취득가액(실거래가액)과 검인계약서가 존재함에도 불구하고 쟁점토지에 대한 취득가액을 환산가액으로 산출하는 것은 부적정하고, 실제 양도가액이 확인되는 상황에서 불과 1년 이전에 취득한 실제 취득가액이 확인되지 않는다는 것은 납득하기 어렵다. 따라서, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 금액을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 대한 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

④ 삭제 <2014.1.1>

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 삭제 <2014.1.1>

⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 2002.8.30. OOO시장으로부터 검인(접수번호 4509)받은 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 포함한 OOO 외 9필지 등에 대하여 총 매매대금을 OOO원으로 하면서 그 중 농지(10,654㎡)의 매매대금을 OOO원으로 하였다. (나) 청구인은 2003.2.5. 및 2003.6.9. 쟁점토지를 양도하고 2004.5.31. 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 아래와 같이 처분청에 신고하였고, 쟁점토지의 취득가액은 취득시 검인받은 위 부동산매매계약서의 농지 매매대금 OOO원을 면적 비율로 안분하여 산정하였다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도시 이중계약서를 작성한 것을 확인하고 2014.5.29. 아래와 같이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (라) 쟁점토지의 연도별 공시지가 현황은 아래와 같다. (마) 청구인은 2014.11.20. 우리 원의 조세심판관회의에 출석하여 OOO 외 9필지 등의 총 매매대금이 OOO원으로 기재된 부동산매매계약서를 쟁점토지 취득 당시의 실제 계약서라며 이를 우리 원에 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장 등의 검인을 받은 검인계약서는 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실지와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증해야 하는바, 청구인의 쟁점토지 보유기간이 10개월 미만으로 단기인 점, 쟁점토지의 공시지가 상승 추이를 고려할 때 청구인의 쟁점토지 보유기간동안 쟁점토지의 시세가 7.3배 이상 상승하였다고 보이지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 우리 원의 조세심판관회의에 출석하여 제출한 부동산매매계약서가 쟁점토지 취득 당시의 실제 부동산매매계약서라는 청구인의 주장에 수긍이 가므로 위 계약서상 OOO 외 9필지 등의 총 매매대금 OOO원을 2002.8.30. 검인받은 부동산매매계약서상의 매매대금 OOO원에서 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 OOO원이 차지하는 비율로 안분한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.