쟁점토지의 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 양도소득세 신고분에 대하여 실지거래가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 정OOO과 청구인 함OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 1996.7.5. 공동으로 취득한 OOO 소재 토지 975.7㎡(정OOO 731.7㎡, 함OOO 244㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물(2,269.25㎡로 각각 1/2지분)의 공유자로, 2013.8.5. 쟁점토지 및 건물을 양도하고 양도가액은 실거래가액OOO으로 하고, 취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액OOO으로 하여 2013년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 취득세 과세표준에 취․등록세를 합한 OOO을 쟁점토지의 실제 취득가액으로 보아 청구인들이 신고한 토지의 환산취득가액을 부인하고 2014.6.1. 청구인들에게 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2014.8.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 정OOO은 쟁점토지의 전 소유자인 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 토지에 관한 조성공사 및 분할 후 실수요자에게 매각하는 권한을 위임받고 청구인들이 쟁점토지를 취득하면서 토지 매수대금과는 별도로 조성공사 및 형질변경 등을 위한 비용 OOO 중 약 OOO을 부담하였으며, 쟁점토지 취득 후 여러 번 이사를 하는 과정에서 매매계약서 등 관련증빙을 분실하였고 OOO도 관련 문서사본을 보관하고 있지 아니하여 쟁점토지의 실제 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액은 환산가액을 적용하여야 함에도 처분청이 쟁점토지의 취득세 과세표준 등을 근거로 쟁점토지의 실지거래가액을 OOO으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 양도가액은 실거래가액으로 신고하면서, 취득가액은 환산가액으로 신고하였는바, 환산취득가액은 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 적용될 수 있는 가액으로, 청구인이 종합소득세 신고시 작성된 재무제표에 의해 토지의 실제 취득가액이 확인되고, 관할 구청에서 확인한 취득세 과세가액이 장부가액과 일치하며, OOO과의 쟁점토지매각과 관련한 위임장에 기재된 토지의 매도가액OOO도 장부가액과 차이가 없어 쟁점토지의 취득가액이 확인된 경우에 해당된다 할 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 실지거래가액을 확인하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 따르면 청구인들은 1996.7.5. OOO으로부터 쟁점토지를 취득하였고, 1997.1.27. 쟁점토지에 4층 규모의 근린생활시설(연면적 2,269.25㎡, 청구인들 지분 각 1/2)을 신축하여 공유자 명의로 소유권보전등기를 마친 후 부동산 임대업을 영위하다가 2013.8.5. 쟁점토지 및 건물을 주식회사 OOO에 양도한 사실이 확인되며, 2013.10.31. 양도소득세 예정신고시 양도가액은 실거래가액인 OOO으로, 쟁점토지의 취득가액은 환산가액인 OOO(공유자 합계)으로 하여 각자 지분에 해당하는 양도소득을 안분계산한 후 양도소득과세표준을 신고하여 청구인 정OOO, 청구인 함OOO을 납부한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지 및 건물의 양도소득세 실지조사와 관련하여 처분청이 확인한 사항은 아래와 같다. (가) OOO에 쟁점토지의 매매계약서 사본을 요청하였으나 서류보관기한 경과로 보관하지 있지 않다는 회신을 받았다. (나) 청구인들의 부동산 임대사업과 관련하여 종합소득세 신고시 작성한 표준대차대조표상에는 쟁점토지가액을 OOO으로 계상한 사실이 확인된다. (다) 토지매각과 관련하여 1995.11.1. OOO(위임자)이 정OOO(수임자)에게 위임한 내용을 보면, 쟁점토지 대금은 평당 OOO 이상으로 위임한다며 조건을 부여하여 위임한 사실이 확인된다. (라) OOO의 취득세 과세표준자료 회신에 따르면 쟁점토지의 1996년 7월분 취득세 과세표준은 OOO이며 이에 따른 취득세는 OOO, 등록세는 OOO인 것으로 확인된다.

(3) 처분청은 건물의 취득가액의 경우 청구인들이 당초 신고한 환산가액을 취득가액으로 인정하였으나, 쟁점토지의 경우 청구인들이 신고한 환산가액 OOO을 부인하고 부동산 임대업 신고와 관련한 표준재무제표상 장부가액 및 취득세 신고금액인 OOO을 취득가액으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(4) 청구인들은 OOO 소유 당시 쟁점토지가 포함된 전체토지(20,772.9㎡)는 지장물 존재 및 토지의 지대높이가 달라 매각에 적합하도록 옹벽공사, 평탄공사, 철거공사 등이 필요한 상태였고, 토지의 규모가 커서 분할 및 합병하여야 했던 토지로 OOO은 이들 공사 및 합병분할과 관련한 업무, 실수요자에 매각하는 권한을 청구인 정OOO에게 아래와 같이 위임하였는바, 청구인 정OOO이 전체 토지상에 공사 등을 수행하는데 약 OOO이 소요되었으며, 청구인 등 매수인은 위임장의 위임내용에 의거 조성공사를 마친 토지를 취득하면서 OOO에 지급한 토지가액과 별도로 각종 공사비를 매수인들의 부담으로 공사업체에 지급하였고 이들 비용은 토지를 취득하기 전에 발생한 취득부대비용으로 청구인들의 경우 정확하게 산정할 수는 없으나 약 OOO이 소요되었으므로 쟁점토지의 취득가액에는 동 금액이 포함되어야 하며, <위임장 내용> 청구인들이 쟁점토지를 취득하기 위하여 부담한 공사비 등은 취득가액을 구성하는 것이나 취․등록세 부담을 줄이기 위하여 이를 취득가액에 포함시키지 아니하였고, 이사하는 과정에서 관리소홀로 관련증빙을 보관하지 못하였으며, OOO과의 위임장에는 평당 OOO 이상으로만 표기되어 있어 매매금액이 정확히 얼마로 결정되었는지를 알 수도 없는바, 청구인들이 쟁점토지의 취득과 관련하여 부담한 공사비 등과 OOO에 토지매수대금으로 지급한 금액이 얼마인지가 불분명하여 실제취득가액인 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장한다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지를 취득하기 위하여 토지대금과 별도로 옹벽공사, 평탄공사, 철거공사, 합병 및 분할관련 업무 등 토지조성비용으로 약 OOO을 부담하였으나 관련 증빙을 갖추지 아니하여 이의 정확한 금액을 확인할 수 없어 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지를 취득하기 전에 이루어진 토지조성에 대하여 청구인들이 그 비용을 지급하였다고 하면서 이에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있고, OOO과의 위임계약서상 토지의 매매금액을 평당 OOO 이상으로 하도록 위임하고 있어 이를 면적으로 환산할 경우의 가액 및 지방세 과세표준 및 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상 토지의 가액에 의하여 쟁점토지의 취득가액이 확인된다 할 것이므로 쟁점토지 취득가액으로 확인된 실지거래가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.