청구법인은 쟁점토지는 부동산매매업을 영위하기 위해 매입한 재고자산이라고 주장하나, 처분청의 조사당시 청구법인은 쟁점토지는 비업무용 자산이라고 확인서를 작성하였고, 쟁점토지의 취득당시 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 업무와 관련없는 자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
청구법인은 쟁점토지는 부동산매매업을 영위하기 위해 매입한 재고자산이라고 주장하나, 처분청의 조사당시 청구법인은 쟁점토지는 비업무용 자산이라고 확인서를 작성하였고, 쟁점토지의 취득당시 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 업무와 관련없는 자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 세무조사 당시 제출한 쟁점토지가 업무무관자산이라는 확인서는 당시 세무대리인이 관련 규정을 잘못 해석하여 제출된 확인서이며, OOO의 매수계약이 체결된 2007년 6월 당시 골프연습장부지 및 임대용부동산부지에 대하여 2006년 9월 OOO의 대행사인 OOO 주식회사와 매매계약이 이미 체결되어 최초계약서상 잔금청산일인 2009년 1월 이전에는 골프연습장업과 부동산임대업의 폐업이 사실상 확정된 상황으로 청구법인은 인력과 기술력 등이 필요하지 않은 부동산매매업을 주력사업으로 결정하였고, 쟁점토지 취득 당시 청구법인의 업종은 한국표준산업분류상 부동산공급업으로서 쟁점토지 보유기간 중 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우로서 부동산공급업에 해당하며, 쟁점토지 중 OOO의 취득가액은 OOO원으로 취득계약 직전인 2006년말 청구법인 전체자산 OOO원의 약 44%를 차지하는 규모로서 여유자금 운영 등 투기목적으로 취득한 것이 아닌 부동산공급 목적이므로 쟁점토지의 취득은 정상적인 부동산공급업의 업무에 해당한다.
(2) 쟁점토지 취득 관련 품의서와 이사회회의록은 제출요청을 받지아니하여 조사당시에 제출하지 않은 것이고, 최초 쟁점토지를 취득한 2008년말 기준 전체 임직원 16명중 골프연습장 운영직원을 제외한 사무직 직원은 단 1명으로 회계 및 세법지식이 부족하여 쟁점토지 취득시 과거와 동일하게 유형자산의 토지로 회계처리하였다가 2011년말 부동산매매업 관련 토지는 재고자산으로, 관련토지의 매각은 매출로 인식하여야 한다는 것을 인지하여 관련 계정과목을 토지와 매출로 재분류하여 수정하였으며, 과세전적부심사결정서에서도 쟁점토지를 재고자산으로 계정재분류하고 관련 처분금액을 매출로 인식한 2011.12.26.부터 청구법인이 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 보기 위한 요건이 충족된다고 기술하고 있는바, 회계처리한 계정과목만을 이유로 부동산매매업 여부를 판단하는 것은 실질과세 원칙에 위배되고, 기존 사업이 2년내에 폐업할 수 밖에 없었던 상황에서 회사의 존립을 위해 신규사업을 부동산매매업으로 결정하고 정관에 공증 및 등기부등본에 명기하였으며, OOO의 취득가액은 OOO원으로 취득계약 직전인 2006년말 기준 청구법인 전체 자산가액 OOO원의 약 44%에 달하는 매매용 부동산을 일시에 취득한 점은 청구법인에게 가장 중요한 사업이 부동산매매업임을 보여주는 것이다.
(3) 과세전적부심사결과 처분청은 2011.12.26.부터 청구법인이 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 인정하고 있는바, 업무무관 비용을 구분할 때 법인의 사업목적과 관련자산의 보유목적을 기준으로 판단하여야하므로 동일자산에서 발생하는 동일성격의 비용인 2011년 이전의 쟁점비용도 업무와 연관된 것으로서 손금산입 대상이다.
(1) 청구법인은 조사 당시 쟁점토지가 청구법인의 사업과 관련없는 비업무용부동산이라고 확인하였고, 법인세법 시행규칙 제26조 제7항 에 따르면 쟁점토지의 취득시점부터 부동산매매업이 주업이었다는 주장은 법리를 오해한 것이며, 법인등기부상 부동산매매업을 단지 추가만 하였을 뿐이지 실지 부동산매매업을 주업으로 하였다는 주장에 대한 청구법인의 영업활동 및 사업의 목적, 전망, 타당성 등 사업계획을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 조사당시 뿐만 아니라 청구일 현재까지 제출하지 않았으며, 법인등기부상에는 부동산매매업만을 등록한 것이 아니라 현재까지도 체육시설업, 스포츠용품 대여 및 판매업, 식음료수 판매업, 부동산임대업, 보세물류 유통업, 주택 건설업 및 판매업, 전시 및 전시장 임대업, 미술품 매매업, 미술품 경매업, 미술품 통신판매업, 각 호에 부대하는 사업으로 표기되어 있으며, 고액의 이자를 부담하면서도 수년간 쟁점토지를 매각하지 않은 것으로 보아 부동산공급업을 주업으로 보기 어렵다.
(2) OOO는 청구법인과 특수관계에 있는 법인이 다량 보유하고 있는 미술품의 전시관을 건립하기 위해 취득한 것으로 당초 조사시 제출한 소명서에 나타나며, 법인등기부상 미술품 전시 및 전시장 임대업이 2009.3.27.자로 추가되어 2009년 당시 전시관 건립이 추진된 내역이 나타나는 등 미술품 전시관을 건립하기 위한 부지로 확인되고, 2009.3.10.자로 매매목적으로 변경하였다는 기안품의서는 조사 당시 제출되지 않은 서류로서 신빙성이 없고, 청구법인의 회계처리 또한 유형자산으로 처리한 점이 확인되는 등 동 토지의 매각은 유형자산 처분임이 명백하다.
(3) OOO는 당초 조사시 청구법인의 업무와 관련이 없는 자산임을 확인한 바 있고, 품의서와 이사회 회의록은 조사시 제출되지 않은 자료로서 같은 날짜인 2007.6.26. 등에 작성되는 등 신빙성이 부족하며, 제출한 품의서는 “부동산매매업을 영위하기 위해”, “매매목적으로 취득하고자”라는 표현을 사용하는 등 고도의 세무관련 지식이 필요한 용어가 사용되었고, 부동산매매업으로서 매각한 것이 아니라 청구법인이 부산광역시 OOO라 한다) 매매계약을 OOO과 체결한 후 계약이 해지되어 선지급받은 계약금 및 선수금을 반환하여야 하나 자금여력이 되지 않자 대물로서 일부 지급한 것으로 청구법인의 사업내용이 일반적인 부동산매매업의 형태를 보이지 않고 있으며, 계정분류 또한 고정자산, 유형자산처분이익으로 2011.12.25. 인식하는 등 당초 토지의 사용목적에 변경사항이 발생되어 2011.12.26. 재고자산으로 회계처리하였다고 봄이 타당하므로 비업무용토지로서 관련 비용을 손금불산입한 것은 정당하다.
(1) 청구법인 등기부등본을 보면, 사업목적은 당초 체육시설업, 스포츠용품 대여 및 판매업, 식음료수 판매업, 부동산 임대업, 창고보관업, 보세물류 유통업에서 2007.1.17. 부동산매매업, 주택 건설업 및 판매업, 2009.3.27. 전시 및 전시장 임대업, 미술품 매매업, 미술품 경매업, 미술품 통신판매업, 각 호에 부대하는 사업을 추가한 것으로 나타난다.
(2) 표준산업분류 해설서상 부동산공급업은 부동산 개발 및 공급업(분류코드 6812)으로서 직접 개발한 농장․택지․공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양․판매하는 산업활동을 말하며, 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 포함하는 것으로 되어있다.
(3) 쟁점토지 관련 공시자료의 주요내용은 아래와 같다. (가) 2011년 귀속 감사보고서 등을 보면, 청구법인은 쟁점토지에 대하여 재무상태표에 2010사업연도까지는 유형자산(토지 계정)으로 분류하였으며, 2011사업연도 재무상태표에 OOO 중 일부(3필지)를 토지계정에서 용지계정으로 대체한 것으로 나타난다. (나) 손익계산서상 매출내역을 보면, 2007사업연도～2011사업연도 매출내역은 아래 <표2>와 같다.
(4) 처분청은 쟁점토지가 업무와 관련이 없는 부동산이라는 의견인바, 다음과 같은 증빙을 제시하였다. (가) 확인서(2014.1.)를 보면, 청구법인은 2002.12.26. 설립하여 부동산 임대업 및 부동산매매업을 주업으로 영위하고 있으며, 쟁점토지는 청구법인의 사업과 관련없는 비업무용 부동산으로서 관련 지급이자 및 재산세 등을 법인세 신고시 조정누락한 사실이 있다는 내용 등이 기재되어 있다. (나) 공시자료(2008.12.31. 현재 재무제표 주석 및 대차대조표)를 보면, 쟁점토지 외 골프연습장과 사무실이 있는 부산광역시 OOO 일대의 토지 등 OOO원이 대차대조표에 유형자산으로 계상되어 있다. (다) 업무무관자산에 대한 소명서(2014.1.3.)를 보면, OOO는 2007년 8월에 건축물을 건설하여 등기부등본상 목적사업인 미술관사업에 사용하려고 취득하였다는 내용 등이 나타난다. (라) 품의서 및 이사회 의사록에 대하여 처분청은 당초 조사시 제출되지 아니한 자료로 신빙성이 부족하다는 의견인바, 그 내용은 아래와 같다.
1. 2007.6.27.자 품의서 및 이사회의사록을 보면, 부동산매매업을 영위하기 위해 매매목적으로 OOO를 OOO원에 취득하려 한다는 내용으로 이사회는 2007.3.26. 11시에 개회하여 11시 13분에 폐회한 것으로 나타난다.
2. 2009.3.10.자 품의서를 보면, OOO는 당초 미술관 및 사무실 용도로 사용코자 하였으나 자금사정으로 매각하여 자금조달을 위해 취득목적을 변경한다는 내용이 기재되어 있다.
3. 2009.10.20.자 품의서 및 이사회의사록을 보면, 매매목적으로 취득한 OOO를 OOO원에 매도하여 수익실현을 하고자 한다는 내용이 나타난다.
4. 2011.12.21., 2012.7.20., 2013.5.30.자 품의서를 보면, OOO를 OOO에 대물변제하거나, 담보대출금 상환 및 수익실현을 위해 매각한다는 내용이 나타난다. (마) 과세전적부심사결정서(2014.3.31.)를 보면, 아래와 같은 내용 등이 나타난다.
1. 2011사업연도 말 분개장을 보면, 아래<표3>과 같이 쟁점토지 중 부산광역시 OOO 등 3필지에 대하여 청구법인은 2011사업연도 중 아무런 계정분류가 없었으며, 2011.12.26. 양도시점에도 유형자산 처분이익으로 계상하였다가 2011.12.31. 용지 및 용지매출로 재분류한 것으로 나타난다는 내용 등이 기재되어 있다.
2. 법인세 신고서, 감사보고서 및 금융감독원 전자공시시스템 공시내용을 토대로 한 부동산매매업 비중은 아래 <표4>와 같다.
(5) 청구법인은 쟁점토지 취득 당시부터 부동산매매업을 영위하였음을 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하였다. (가) OOO 등 매매계약서(2006.9.14.)를 보면, 청구법인과 OOO 주식회사는 OOO등 26,575.4㎡를 OOO 주식회사에게 OOO원에 양도하는 것으로 계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 2008년말 당시 청구법인 인원현황(직원명부)을 보면, 사장 포함 총 16명으로 총무회계직원 1명, 골프연습장 관리실장 1명 외에는 골프연습장 영업, 시설관리, 고객관리, 시설관리 등의 업무를 수행하는 것으로 기재되어 있다. (다) 원천징수이행상황신고서(2007.7.10.)를 보면, 청구법인 직원 16명에 대한 근로소득 총 지급액이 OOO원으로 나타난다. (라) 기타 OOO 등 매매변경계약서(2008.10.16.), 법인등기부등본, 2006.12.31.자 대차대조표 등을 제시하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 부산광역시 OOO 골프연습장 부지 밖에 없는 법인으로 2006년 부지 전체를 매각하면서 골프연습장은 실질적으로 폐업하였고, 부동산매매업을 대체사업으로 하여 쟁점토지를 매입한 것이므로 쟁점토지는 부동산매매업자의 자산이라고 주장하나, 과세관청이 세무조사 과정에서 작성받은 확인서가 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특단의 사정이 없는 한 그 확인서의 증거가치는 쉽게 부인할 수 없는 것(조심 2011서611, 2011.4.1. 같은 뜻임)인 바, 청구법인은 쟁점토지에 대하여 사업과 관련이 없는 비업무용 부동산으로서 쟁점비용을 법인세 신고시 조정누락하였다고 확인하였고, 달리 그 확인서가 강제로 작성되었다거나 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특단의 사정이 있는 것으로 보이지 아니하는 점, 법인세법 시행규칙제26조 제1항의 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이라 함은 한국표준산업분류에 따른 부동산공급업 및 건물 건설업을 주업으로 하는 법인을 말하며, 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 같은 조 제7항에 따라 주업을 판단하는 것인바, 청구법인의 법인등기부등본에는 부동산매매업 외에 다른 사업을 겸영하는 것으로 등재되어 있으며, 이 경우 청구법인이 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인으로 보기 위하여는 해당 사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 50%를 초과하여야 하나, 쟁점토지 취득 당시 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액이 확인되지 아니하는 등 쟁점토지 취득 당시부터 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어려운 점, 청구법인은 쟁점토지에 대하여 재무상태표에 2010사업연도까지는 유형자산(토지 계정)으로 분류하였으며, 2011.12.26. 쟁점토지 중 매학리 720-4 등 3필지의 양도시점에도 유형자산처분이익으로 계상하였다가 2011.12.31. 용지 및 용지매출로 재분류한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보이지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 업무와 관련 없는 자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 법인세법(2008.12.26. 법률 제9267호로 개정된 것) 제4조 [실질과세]
② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득·수익등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다. 제27조 [업무와 관련없는 비용의 손금불산입] 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용중 다음 각 호의 금액은 당해 사업연도의 소득김금계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.
1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령이 정하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용등 대통령령이 정하는 금액
2. 제1호 외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 법인세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21302호로 개정된 것) 제49조 [업무와 관련이 없는 자산의 범위 등]
① 법 제27조 제1호에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각 호의 자산을 말한다
1. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.
② 제1항 제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
③ 법 제27조 제1호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 제1항 각 호의 자산을 취득․관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용을 말한다. (3) 법인세법 시행규칙(2009.3.30. 기획재정부령 제66호로 개정된 것) 제26조 [업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위]
① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.
2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산: 취득일부터 5년
3. 제1호 및 제2호 외의 부동산: 취득일부터 2년
② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.
1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무
2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가·허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가·허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무
③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.
1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변·민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.
2. 제1항 제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간내에 양도하는 경우
④ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 건축물이 없는 토지를 임대하는 경우(공장·건축물의 부속토지 등 법인의 업무에 직접 사용하던 토지를 임대하는 경우를 제외한다) 당해토지는 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 본다. 다만, 당해 토지를 임대하던 중 당해 법인이 건설에 착공하거나 그 임차인이 당해 법인의 동의를 얻어 건설에 착공한 경우 당해 토지는 그 착공일(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 말한다)부터 업무에 직접 사용하는 부동산으로 본다.
⑤ 영 제49조 제1항 제1호 각 목외의 부분 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.
17. 법인이 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 업무에 직접 사용하지 아니하게 된 부동산으로서 그 휴업·폐업 또는 이전일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산
⑦ 영 제49조 제1항 제1호 나목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인"이란 제1항 제2호의 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업 매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다. 부칙 제4조 [토지매매업법인 판정에 관한 적용례] 제26조 제7항의 개정규정은 이 규칙 시행일이 속하는 사업연도에 양도하는 분부터 적용한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.