쟁점주택을 부동산매매업의 자산으로 보아 그 양도에 대한 부가가치세 경정처욱를 거부한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2014.4.14. 청구법인에게 한 2013년 제2기 부가가치세 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2010.8.11. 부동산매매업으로 사업자등록을 신청한 법인으로서, 2010.8.27. 주식회사 OOO으로부터 OOO(국민주택규모 초과, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 등 같은 아파트 25채를 취득하였다가, OOO 기간 동안 OOO를 매각하였고, OOO에게 임대주택법에 따른 임대사업자로 등록을 한 후, 2011.12.7. 주업종을 부동산매매업, 부업종을 주거용 건물 임대업으로 변경하는 사업자등록 정정신고를 하였다.
• 나. 청구법인은 2013.9.9. 쟁점주택을 매각(공급가액 OOO원의 세금계산서 발행)하고 2013년 제2기 부가가치세 OOO원을 신고·납부한 후, 2014.2.10. 쟁점주택의 양도가 부가가치세 면제대상에 해당되는 것으로 보아 부가가치세의 환급을 구하는 경정청구를 하였으며, 처분청은 2014.4.14. 국민주택규모를 초과하는 쟁점주택이 부가가치세 과세대상에 해당한다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.5.8. 이의신청을 거쳐 2014.6.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점주택을 매매목적으로 취득하였으나 주택경기 침체라는 부득이한 사유로 주택임대업으로 업종을 전환하였고, 쟁점주택은 임대기간을 2년 경과하여 매매된 것으로 현재는 사업자등록도 정정하여 청구법인의 업종은 주택임대업만 남아 있으며, 쟁점주택을 면세사업자인 주식회사 OOO으로부터 취득하여 당초부터 부가가치세를 주고 받은 사실이 없고 매입세액 공제도 받지 않았을 뿐만 아니라, 청구법인이 현재까지 임대하고 있는 주택 4채도 계약기간이 전부 2년 이상으로 2014년 6월 현재까지도 계속 임대 중으로 처분청의 의견처럼 일시적으로 임대하고 있는 것이 아니므로 경정청구를 거부한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인의 등기부등본상 사업목적이 부동산매매업으로 명기되어 있는 점, 청구법인은 당초 쟁점주택을 매매목적으로 취득하였다고 밝히고 있는 점, 2010.8.27. 사업개시 후 현재까지 부동산매입 26건, 부동산매각 22건인 점 등을 볼 때 부동산매매업을 영위하는 법인에 해당되고, 청구법인은 2010.8.27. 아파트 25채를 일괄 매입하였으나 주택경기 부진으로 매매거래가 이루어지지 않자 쟁점주택 등에 대하여 일시적으로 주택임대업을 하게 된 것이며, 쟁점주택 등의 매매거래가 이루어진 경우 부동산 소유권을 이전하게 된 것인바, 청구법인이 주장하는 주택임대업은 청구법인의 목적사업인 부동산매매거래가 이루어지기 전까지 일시적으로 진행된 것에 불과하고, 대법원 판례(2011.11.10. 선고 2011두18717 판결) 등에서 부동산매매업을 영위하는 자가 매매거래 부진으로 해당 부동산을 일시적으로 임대하여 오다가 양도한 것에 불과하다면 이는 부동산매매업자로서의 사업활동에 해당하는 것으로 판시하고 있으므로 쟁점주택의 임대사실이 부동산매매업으로서의 사업성에는 영향을 미치지 않는다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도가 부가가치세 면제대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기사항전부증명서, 이의신청결정서OOO 등에 따르면 청구법인은 2010.8.27. 쟁점주택을 주식회사 OOO으로부터 취득하는 등 아파트 25채를 취득하고, 2014.6.23. 현재까지의 부동산 매매거래 내역은 다음 <표1>과 같으며, <표1> 청구법인의 부동산 매매거래 내역 쟁점주택에 대해 매매(2013.7.16.)를 원인으로 하여 소유권이전등기OOO를 하고 공급가액 OOO원의 세금계산서를 발행한 후 2013년 제2기 부가가치세를 신고·납부한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인의 ‘과세표준 및 세액의 경정청구서’(2014.2.10.) 등에 따르면, 청구법인은 2013년 제2기 부가가치세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 ‘부동산매매업을 영위하던 법인이 매매목적으로 취득한 아파트를 일시적으로 임대한 후 양도하는 경우 해당 아파트가 국민주택규모를 초과할 경우 부가가치세 과세대상에 해당한다’는 이유로 청구법인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.

(3) 법인등기부등본(발행일 2014.2.26.)에 따르면, 청구법인은 2010.8.11. 설립된 회사로서, 목적은 ‘부동산매매업, 부동산임대업, 부동산관리업, 주택건설업, 부동산분양대행업, 부동산관련컨설팅업, 부동산개발업’ 등으로 되어있고, 사업자등록증OOO 및 이의신청결정서에 따르면 청구법인의 사업자 등록내역은 다음 <표2>와 같이 나타난다. <표2> 청구법인의 사업자 등록내역

(4) 임대사업자 등록증OOO에 따르면 청구법인은 2011.12.6. 쟁점주택을 포함한 주택 9채에 대해 임대주택법에 따라 임대사업자로 등록을 한 것으로 나타나고, 청구법인이 제출한 임대아파트 현황 명세 및 쟁점주택 등의 전세계약서에 따르면 청구법인이 쟁점주택 등을 임대한 기간은 다음 <표3>과 같이 나타난다. <표3> 청구법인의 쟁점주택 등 임대기간 (5)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 2011년 쟁점주택 등을 임대주택으로 하여 임대주택법에 따른 임대사업자로 등록을 한 후 쟁점주택 양도시까지 임대사업자의 지위를 유지하고 있을 뿐만 아니라 임대사업자로 등록한 이후 부동산 취득은 1회, 양도는 6회에 불과하여 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기 어려운 점, 청구법인이 2014년 ‘주거용 건물 임대업’을 주업종으로 하여 사업자등록 정정신고를 한 점, 청구법인이 쟁점주택의 임대기간을 2년으로 계약한 점 등에 비추어 쟁점주택은 부동산매매업의 사업용 재고자산으로서 양도된 것이 아니라 상시주거용 임대용역에 제공되었다가 양도된 것이라 할 것이므로 쟁점주택의 양도에 대해 부가가치세 면제대상이 아니라고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등

(1) 부가가치세법(2013.7.26. 법률 제11944호로 개정된 것) 제14조 (부수 재화 및 부수 용역의 공급) ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 제26조 (재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

(2) 부가가치세법(2013.6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제1조 (과세대상) ④ 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수(附隨)되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. 제12조 (면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

(3) 부가가치세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 개정된 것) 제3조 (용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업은 제외한다.

② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다. 제41조 (주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다. (각 호 생략)

(4) 부가가치세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제2조 (용역의 범위) ① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. 제3조 (부수재화 또는 용역의 범위) 법 제1조 제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

3. 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 제34조 (주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위) ① 법 제12조 제1항 제12호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다. (각 호 생략)

(5) 부가가치세법 시행규칙(2013.6.28. 기획재정부령 제355호로 개정된 것) 제2조 (사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

(6) 부가가치세법 시행규칙(2013.6.28. 기획재정부령 제355호로 개정되기 전의 것) 제1조 (사업의 범위) ② 영 제2조 제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(7) 조세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12173호로 개정되기 전의 것) 제106조 (부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제9호, 제9호의3 및 제12호는 2015년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제9호의2 및 제11호는 2014년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며，제8호는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(8) 조세특례제한법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25211호로 개정되기 전의 것) 제51조의2 (자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조 (부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역" 이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(9) 주택법(2013.6.4. 법률 제11871호로 개정된 것) 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "국민주택"이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.