쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 적용한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 대지 257.1㎡ 및 위 지상 숙박시설 1,685,98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2 004.7.26. 취득하여, 2012.9.4. 양도하면서 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원으로 하여 2012.11.27. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지 취득가액을 확인할 수 없고, 제출한 감정가액은 2 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액에 해당하지 아니한 것으로 판단하여, 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액 OOO원으로 하여 2013.11.20. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 볼복하여 2014.2.17. 이의신청을 거쳐 2014.6.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산 매매대금의 지급과 관련된 증빙을 제출하지 못하고 있는 것은 사실이나, 오래 전의 일로서 부동산매매계약서만 보관하면 문제가 생기지 않을 것이라고 생각하고 보관하지 않았는바, 쟁점부동산 매매 당시 작성된 부동산매매계약서가 존재하는 이상 취 득가액은 부동산매매계약서상 매매가액인 OOO원으로 인정하여야 한다. 청구인이 제출한 감정평가서가 2 이상의 감정평가기관이 감정한 것이 아니고 1개의 감정평가기관이 감정한 것이기는 하나, (주)OOO의 감정평가서는 소급감정이 아니라, 쟁점부동산 취득 당시에 제3자인 대출금융기관의 의뢰에 따라 공인감정기관에 의해 이루어졌을뿐만 아니라,지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 따라 쟁점부동산 중 토지와 특성이 유사하여 비교가능한 인근지역 표준지 공시지가를 기준으로 하여 공시지가 기준일로부터 가격시점(2004.8.19.)까지의 지가변동률, 도매물가상승률, 토지거래시세 및 공 법상의 제한정도 등 지역 및 개별요인을 종합적으로 참작하여 2 004.7.19. 당시의 시가를 평가한 것이고, (주)OOO의 감정평가에 평가방법상의 위법이 있다고 볼 만한 자료도 없음에도 불구하고 감정가액을 취득가액으로 인정하지 않는 것은 부당하다. 또한, 청구인이 시가참고 목적으로 2014.5.20. 2개의 감정평가기관에 쟁점부동산에 대하여 2004.7.19.자를 가격시점으로 하여 소급감정을 의뢰한 결과 OOO원으로 평가되어, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에서 규정하고 있는 “취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 경우”에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로 (주)OOO의 감정가액을 포함하여 3개의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 OOO원이 기재된 부동산매매계약서가 실지계약서라고 주장하나, 쟁점부동산 양도소득세 조사진행 과정에서 매매금액이 OOO원으로 기재된 또 다른 계약서를 제출하며 실지계약서라고 주장한바 있고, 쟁점부동산인 호텔을 취득한 때부터 양도할 때까지 종합소득세 신고시 재무제표 상 취득가액을 일관되게 장부가액 OOO원으로 계상하여 온 사실을 비추어 볼 때, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 취득가액으로 신고한 OOO원은 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 오래전의 일이라고는 하나 고액의 매매대금의 지급과 관련된 자금출처 내지 지급근거 등 객관적이고 구체적인 금융거래 내역을 전혀 제출치 못하고 있으므로 청구인이 제출한 취득계약서는 쟁점부동산이 양도된 이후 오로지 양도소득세를 신고할 목적으로 최근에 작성된 계약서로 판단된다. 또한, 청구인은 설령 취득관련 매매계약서를 인정할 수 없더라도, 하나의 감정기관이 평가한 경우에도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 경우에는 그 가액을 취득가액으로 인정하여야 하며, 최근 2개의 감정평가기관에 쟁점부동산에 대하여 소급감정한 감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,소득세법제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하면 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가기관이 평가한 것으로 신빙성이 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 인정할 수 있다고 하였으므로 청구인이 제시한 단지 1개의 감정평가기관의 감정가액 및 취득일로부터 약 10년 이상 경과하여 소급감정된 경우 취득당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한 것으로 볼 수 없어 법령상 취득가액으로 인정할 수 없으므로, 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산에서 OOO이라는 상호로 숙박업을 영위한 자로, 쟁점부동산을 2004.7.26. 취득하여 2012.9.4. 양도한 후 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(2) 처분청은 청구인이 제출한 부동산매매계약서상의 매매대금 및 감정평가기관에 의한 감정평가가액은 취득가액으로 인정하기 어렵다고 보아, 취득가액을 기준시가로 환산한 가액인 OOO원으로 하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 경정하였다.

(3) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서(2013년 9월), 이의신청결정문 등에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인으로부터 부동산매매계약서 원본을 제출받아 검토한바 계약서상 매도인과 매수인란에 찍힌 도장의 인주가 손에 묻어나는 등 당해 취득계약서가 약 9년 전에 작성된 계약서로 볼 수 없다. (나) 쟁점부동산 취득당시 전소유자인 OOO로부터 근저당채무를 인수하였음에도 부동산매매계약서상 근저당채무의 인수 여부에 대한 특약사항이 적시되지 않았으며, 매매대금 전액인 OOO원을 전액 지급하는 것으로 기재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산인 호텔을 취득한 이후부터 양도할 때까지 종합소득세 신고시 재무제표상 취득가액을 일관되게 장부가액 OOO원으로 계상하였다. (라) 청구인은 쟁점부동산 취득관련 조사진행 과정에서 매매대금이 OOO원으로 기재된 또 다른 계약서를 제출하면서 실지 계약서라고 주장하였다. (마) 청구인은 고액의 매매대금을 지급하였음에도 자금출처 내지 지급근거 등 객관적이고 구체적인 증빙서류인 금융거래 내역을 제출하지 못하고 있다. (바) 청구인이 제출한 감정평가서(2004.7.20. 작성)는 대출실행과 관련된 담보목적의 감정평가서에 불과하며, 취득일 전후 각 3개월 이내에 평가한 1개의 감정평가기관의 감정가액만으로는 소득세법제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 따라 취득가액으로 인정할 수 없다. (사) 쟁점부동산 등기부등본상 근저당 채무인수 내역은 <표3>와 같다.

(4) 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 부동산매매계약서(2004.7.15. 작성)에는 청구인이 OOO로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득(2004.7.15. 계약금 OOO원, 2004.7.26. 잔금 OOO원)하며, 특약사항으로는 “집기 포함”이라고 기재되어 있다. (나) OOO에서 담보설정 목적으로 (주)OOO에 평가의뢰하여 작성된 감정평가서(2004.7.20. 작성)에는 2004.7.19.은 가격시점으로 하여 OOO원으로 평가하였음이 나타난다. (다) 청구인이 OOO에 시가 참고용으로 평가의뢰하여 작성된 감정평가서(2014.5.20. 작성)에는 2004.7.19.을 기준시점으로 하여 OOO원으로 평가하였음이 나타난다. (라) 청구인이 (주)OOO에 시가 참고용으로 평가의뢰하여 작성된 감정평가서(2014.5.20. 작성)에는 2004.7.19.을 기준시점으로 하여 OOO원으로 평가하였음이 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 취득관련 조사 진행 당시 취득가액이 상이한 부동산매매계약서들을 제시한 것으로 나타나고, 고액의 매매대금을 지급하였음에도 구체적인 지급 증빙자료를 제출하지 못하고 있어 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 감정가액은 OOO에서 담보설정 목적으로 (주)OOO에 평가의뢰하여 작성된 감 정평가서(2004.7.20. 작성)이며, 청구인이 2004.7.19.을 기준으로 OOO 및 (주)OOO에 의뢰하여 평가받은 감정평가서는 쟁점부동산을 평가한 시점이 2014.5.20.로 나타나는바, 이는 쟁점부동산 취득일로부터 9년 9개월이 경과한 후에 신고목적으로 소급하여 감정평가한 것으로서 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.