[요지] 청구인이 쟁점주택 신축공사부터 판매까지 모든 부분을 총괄한 것으로 나타나고, 명의상 건축주의 소득임을 밝히기 위해서는 건축주의 계산과 비용으로 건축하고 매도하였음이 확인되어야 하나 계약서 등 관련 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점주택 판매대금이 청구인의 가족에게 귀속되었음을 확인할 수 있는 자료가 충분하지 않은 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도로 발생한 소득의 귀속자를 청구인의 처 등으로 보기 어려움
[요지] 청구인이 쟁점주택 신축공사부터 판매까지 모든 부분을 총괄한 것으로 나타나고, 명의상 건축주의 소득임을 밝히기 위해서는 건축주의 계산과 비용으로 건축하고 매도하였음이 확인되어야 하나 계약서 등 관련 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점주택 판매대금이 청구인의 가족에게 귀속되었음을 확인할 수 있는 자료가 충분하지 않은 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도로 발생한 소득의 귀속자를 청구인의 처 등으로 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구인은 OOO에서 부동산임대업을 영위하는 사업자로서, 2007년부터 2012년까지 청구인 및 일가족 소유의 OOO의 대지 지상에 다가구주택 12채(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 건설하고 준공검사 전 매수자에게 토지와 주택을 일괄 양도한 후, 과세매출 및 수입금액에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 신고하지 아니하였다.
(1) 쟁점주택 중 청구인의 가족 등이 소유한 토지에 신축한 주택(이하 “쟁점①주택”이라 한다)은 건축주가 청구인의 가족이며 청구인은 건설용역만 무상으로 제공하였을 뿐이므로, 쟁점①주택의 양도로 발생한 소득은 청구인의 사업소득에서 제외하여야 한다. 쟁점①주택은 청구인의 가족 등의 통장 거래내역, 등기부등본, 금융기관 부채증명원 등에 의하여 토지 취득은 주로 금융기관 담보 대출금으로 이뤄졌고, 토지 양도대금은 금융기관 대출상환과 세금납부 및 건축비 등에 지출되었으며, 건물(신축중 양도 포함) 양도금액 또한 대부분이 가족 등의 계좌에 입금된 후 건축비 지불과 부채상환에 쓰여졌고, 일부 계좌 외 수령분은 건축비 등 지불에 사용되었으며 그 외의 금액은 가족 등의 계좌에 입금되었음을 알 수 있다. 청구인은 청구인의 가족 등이 금융기관 담보 대출금과 사업소득 등으로 정상 취득하여 소유하고 있는 토지 위에 직·간접으로 주선하여 다가구 주택을 짓거나 짓던 중 양도하였으며, 비록 목수이며 집안의 가장인 청구인이 나서서 건축을 하였으나, 토지 양도대금을 제외한 건축비 상당액은 일부 청구인이 대신 받아서 관리하고 정산하였을 뿐 그 소득의 실제 귀속자는 토지소유주인 가족 등이다.
(2) 청구인은 2007년부터 2009년까지 사업자가 아니므로 같은 기간동안 신축한 주택(이하 “쟁점②주택”이라 한다) 양도 관련 소득은 양도소득으로 보아야 한다. 부가가치세법상 부동산매매업에 대한 정의를 보면 ‘사업상 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하는 경우’ 등 거래상황에 대한 구체성이 있으나, 소득세법은 사업소득의 계속성과 반복성 판단에 대한 기준이 모호하고, 상황에 따라 처분청의 자의적인 해석과 판단으로 적용하고 있어 법적안정성과 예측가능성을 해치고 있어 재산권 침해 소지가 있고, 청구인은 2007～2009년 기간동안 연 1회 쟁점②주택을 양도하였으므로 사업자에 해당하지 않는다. 나.처분청 의견
(1) 쟁점①주택도 청구인의 소득으로 보아야 한다. 청구인은 본인이 오랜 기간 현장 목수일을 업으로 하였으며, 쟁점①주택에 대해서 본인이 공사하였고 공사대금의 대부분을 신축주택 양수자들로부터 토지소유주가 아닌 청구인이 직접 받은 것이 금융거래 현장확인 및 본인 진술로 확인되며, 명의상 건축주의 소득임을 밝히기 위해서는 건축주의 계산과 비용으로 건축하고 매도하였음이 확인되어야 하나, 이에 대한 근거를 제시하지 못하고 있다.
(2) 청구인은 2007년부터 2012년까지 6년 동안 계속적·반복적으로 매년 최소 1채, 최대 3채를 신축하여 판매하여 왔고, 총 판매금액이 OOO원에 달할 정도로 고액이며, 주택을 신축하여 판매한 상황이 12건 모두 동일 내지 유사하며, 12건 모두 완공 직전 매도하거나, 완공 직후 매도한 점에 비추어 청구인이 거주 내지 임대할 목적으로 신축한 것으로 볼 수 없으므로, 쟁점②주택 판매분은 사업소득이 아니고 양도소득이라는 청구인의 주장은 이유 없다. 3.심리 및 판단
① 쟁점①주택 양도로 발생한 소득은 토지소유주인 청구인 가족의 소득임에도 청구인의 사업소득으로 본 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
② 청구인은 2007～2009년도에 비사업자이므로 쟁점②주택 양도로 발생한 소득은 양도소득세 과세대상이라는 청구주장의 당부 나.관련 법률 (1)국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제1조의2 【정의】⑤ “사업자”란 사업소득이 있는 자를 말한다. 제19조 【사업소득】① 사업소득 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 20.제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을통하여 얻는 소득 다.사실관계 및 판단
(1) 처분청은 청구인이 다가구주택 신축건물의 수입금액을 <표1>과 같이 확정하여 종합소득세를 경정·고지하였다.
(2) 처분청이 제출한 조세범칙조사 종결보고서에 의하면 “청구인은 무등록 주택신축판매업자이고, 부동산임대(다가구주택 2채), OOO의 객실을 갖춘 모텔 경영자로서 OOO지역에서 다가구주택을 신축하여 미등기 전매 형식으로 건물완공 전 매수자와 공모하여 부동산 보존등기를 함으로써 제세를 탈루한 것으로 조사되었고, 청구인은 공사를 본인이 하였으며 미등기전매는 하지 않았고,공사 진행 중에 공사비 등이 마련되지 않아 매수자에게 건축주 명의를변경한 것으로 탈세나 고의가 아니라고 진술하였다”고 기재되어 있다.
(3) 청구인은 청구인의 가족 등이 소유한 토지에 신축한 주택의 양도소득은 청구인의 사업소득이 아니라고 주장하며 제출한 쟁점①주택 취득 및 양도관련 소명서 및 금융증빙자료 등은 다음과 같다. (가) 청구인의 처 OOO에 대한 소명서에는 “2008년 2월, 2011년 12월에 OOO를 각각 취득하여 매도한 사실이 있고, 취득자금은 당해 토지를 담보로 대출받은 금액과 OOO의 사업소득(주택임대업)과 보유현금으로 마련하였으며, 토지 양도대금으로 양도소득세, 대출금 상환, 건축비로 사용하였다.”라고 기재되어 있고, 당해 토지를 담보로 한 대출내역이 나타난 등기부등본, 농협 계좌 사본OOO, 사업자등록증 사본 등을 제출하였다. (나) 청구인의 딸 OOO 관련 소명서에는 “2009.9.10. OOO원에 취득한 후 다가구주택 1동을 신축 중 출산문제 등으로 토지는 2010.11.5. OOO원, 신축중인 건물은 OOO에게 OOO원에 매도하였으며, 토지는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하였고, 신축 중인 건물 양도분은 OOO원임을 처분청이 청구인과 건물 매수자에게 각각 확인하여 결정한 사실이 있다. 그리고 토지 취득자금 OOO원은 OOO의 사업소득(공인중개사업) 및 남편 근로소득과 당해 토지를 담보로 받은 대출금으로 취득하였으며 2010년 11월 토지 양도대금 OOO원은 대출금상환, 세금납부, 건축비에 충당하였다OOO로부터 OOO회에 걸쳐 OOO원을 입금받아 자재비, 노무비 청산 등으로 대부분 지출하였다.”고 기재되어 있다. (다) OOO는 당해 토지 취득시점인 2009.9.10. OOO로부터 대출(채권최고액 OOO원)을 받아, 양도시점인 2010.11.5. 근저당말소 등기를 하였음이 등기부등본상에 나타나고, OOO 명의의 OOO 계좌에는 신축중인 건물 매수자인 OOO로부터2011.1.31.부터 OOO회에 걸쳐 OOO원이 입금되었고, OOO는 2006.4.1.～2012.4.16. OOO에서 부동산 중개업을 영위한 것으로 나타난다. (라) 청구인의 조카인 OOO 관련 소명서에는 “2011.5.4. OOO를 OOO원에 취득한 후 다가구주택 1동을 신축 중에 자금난(본인 운영 슈퍼마켓 확장 자금 등)으로 토지는 2011.9.16. OOO원, 신축중인 건물은 2012.2.16. OOO원에 매도하였으며, 토지는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하였고, 신축중인 건물 양도분은 OOO원에 매도하였음을 처분청이 청구인과 건물 매수자에게 각각 확인하여 결정한 사실이 있다. 그리고 토지 취득자금 OOO원은 OOO의 사업소득(슈퍼마켓업), 당해 토지를 담보로 받은 대출금, 사채 OOO원 등으로 취득하였으며, 2011년 9월 토지 양도대금 OOO원은 대출금 인계(매수자가 OOO원 채무인수), 남은 금액은 수표 등 현금으로 받아 슈퍼마켓 확장, 사채 상환 등에 사용하였다”고 기재되어 있다. (마) OOO는 당해 토지 취득시점인 2011.5.4. OOO로부터 대출(채권최고액 OOO원)을 받아, 양도시점인 2011.9.16. 채무를매수자가 인수하였음이 등기부등본상에 나타나고, 2011.5.4.～2012.3.30.기간동안 OOO 명의의 OOO 계좌에 기재된 입출금 내역에 대하여 대출금 입금, 대체입금, 토지 매입대금 출금 등이 나타난다.
(4) 청구인과 OOO는 OOO 조세심판관회의에 참석하였고 OOO는 다음과 같은 취지의 의견진술을 하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점①주택의 양도로 발생한 소득은 청구인 가족이 건축주이므로 청구인의 사업소득으로 본 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점주택 신축공사부터 판매까지 모든 부분을 총괄한 것으로 나타나는 점, 명의상 건축주의 소득임을 밝히기 위해서는 건축주의 계산과 비용으로 건축하고 매도하였음이확인되어야 하나 계약서 등 관련 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있는 점,쟁점①주택 판매대금이청구인의 가족에게 귀속되었음을 확인할 수 있는 자료가 충분하지 않는 점 등에 비추어 쟁점①주택의 양도로 발생한 소득의 귀속자는 청구인의 가족이라고 보기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점①주택의 양도로 발생한 소득을 청구인의사업소득으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(6) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점②주택은 비사업자로서 단순히 부동산을 매매한 것이므로 양도소득세 과세 대상이라고 주장하나, 사업소득의 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 판단하여야 하는바, 청구인은 2007년부터 2012년까지 6년 동안 계속적·반복적으로 매년 최소 1채, 최대 3채를 신축하여 판매하여 왔던 점, 청구인이 거주 내지 임대할 목적이 아닌 판매의 목적으로 신축한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점②주택이 양도소득세 과세대상이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점②주택의 판매에 대하여 청구인의 사업소득으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.