쟁점취득가액을 선납에 따라 할인받은 금액으로 보아 분양가격 인하율 0퍼센트의 양도소득세 감면율(60퍼센트)을 적용하여 과세한 처분은 부당함

OOO세무서장이 2014.4.8. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2010.11.11. 주식회사 OOO로부터 경상남도 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 분양받아 2011.7.20. 매매를 원인으로 양도하고 취득금액과 양도가액을 각 OOO원으로 기재하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 할인분양 아파트 기획점검 결과, 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 실제 납입한 금액인 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 하고, 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 2014.4.8. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 미분양주택으로서, 2010.5.14. 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례조항이 신설되자, 분양업체는 양도소득세가 100% 감면된다는 점을 대대적으로 홍보하면서 쟁점주택의 분양가격을 인하하여 분양하였고, 이에 청구인은 쟁점주택을 당초분양가액(부가가치세 포함 OOO원)에서 39.1% 할인된 금액(OOO원)에 취득하였다. 처분청은 위의 분양가격 인하를 선납할인으로 보아 분양가격 인하율을 0%로 보았으나, 정상적인 선납할인율이 16.5%(3년)인 점(쟁점주택 취득당시 시중금리: 연 5.5%), 잔금 납입시기가 이전등기․입주시기가 아닌 2013.11.8.로 기재된 점 등을 고려할 때 쟁점취득가액은 선납할인금액이 아니라 할인분양가액으로 보아야 하고, 따라서 쟁점주택의 분양가격 인하율은 39.1%로서 분양가격 인하율 20% 초과시 적용되는 양도소득세 감면율 100%를 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 거래가액(취득가액)과 당초 양도소득세 신고시 공급계약서상 금액이 모두 OOO원으로 기재되어 있고, 2013.12.20. OO시장으로부터 회신받은 문서(건축과-51715호)에서 쟁점주택이조세특례제한법제98조의5 및 같은 법 시행령 제98조의4 제1항에 따른 분양가격 인하율이 0%로 확인되므로 분양가 격과 매매가격의 차이를 실지 분양가 인하로 인한 차이로 보기 어렵다. 또한,조세특례제한법제98조의5의 규정에 따라 분양가격 인하금액은 입주자 모집 공고문안에 공시된 분양가격에서 매매계약서상의 매매가격을 차감한 금액이므로 매매계약자가 매매대금을 선납함에 따라 할인받은 금액은 포함하지 아니한다(부동산거래관리과-989, 2010.7.27., 부동산거래관리과-802, 2010.6.9.). 따라서, 쟁점주택이 분양가격 인하율이 10% 이하(인하율: 0%)이므로 감면율 60%를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점취득가액을 선납에 따라 할인받은 금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율(60%)을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법 제98조의5(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 소득세법 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 주택법 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(주택법에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60

2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80

3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2) 조세특례제한법 시행령 제98조의4(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 법 제98조의5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다.

1. 주택법 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택

④ 법 제98조의5제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 분양가격 인하율 = {[(입주자 모집공고안에 공시된 분양가격) - (매매계약서상의 매매가격)]/입주자 모집공고안에 공시된 분양가격} × 100

⑤ 법 제98조의5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제17조제2항 에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 분양계약서에 따르면, 청구인은 2011.11.11. 시행사인 주식회사 OOO과 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하고 2010.11.26. 소유권이전등기를 경료한 후 2011.7.20. OOO에게 이를 양도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점주택 취득당시 취득세 과세표준(부가가치세 제외)을 OOO원으로 신고하였으나, 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고할 때에는 취득가액 및 양도가액을 각 OOO원으로 신고한 것으로 나타나고, 처분청은 분양계약서상 공급가액이 OOO원이나 청구인이 실제 납입한 금액은 OOO원(쟁점취득가액, 건물분 부가가치세 포함)인 것을 확인하고, 이를 선납할인금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

(3) 쟁점주택의 분양계약서에는 공급가액은 OOO원으로, 계약금 OOO원은 계약시에, 잔금 OOO원은 2013.11.18. 지급하기로 하되, 선납금액에 대한 할인율 “연 5%” 부분을 삭제하고 “잔금은 연 15.44%의 할인율을 적용한다”고 수기로 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 통상 선납할인제는 아파트를 분양할 때 중도금 등을 선납하면 선납금액에 대해서 시중금리만큼 납입대금을 인하해 주는 제도이나, 이 건의 경우 청구인과 분양사간에 쟁점취득가액(OOO원)에 쟁점주택을 분양하기로 하는 의사의 합치가 있는 점, 청구인이 계약과 동시에 잔금을 포함하여 분양대금 전액을 납부하고 쟁점주택을 취득한 점, 인하율도 시중금리(연 5～5.5%)와 달리 39.1%에 달하는 점 등에 비추어, 쟁점취득가액은 중도금 등을 선납함에 따라 시중금리만큼 납입대금을 할인받은 것이 아니라 쟁점주택의 당초 분양가격이 39.1%만큼 인하된 것으로 봄이 타당하다 하겠다(조심 2014중2849, 2014.8.20. 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점주택의 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.