쟁점부동산의 양도가액 일부를 회수불가능한 것으로 보아 양도소득세 과세표준에서 제외하여 달라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2011.7.6. (주)세종(이하 “청구외법인”이라 한다)에 OOO 외 필지 지상건물 2,163㎡ 및 630㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에 양도하고 양도소득세를 신고하였으나 이를 납부하지않아, 2012.6.5. 처분청은 OOO의 양도소득세 부과처분을 하였다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산 매매대금의 잔금 OOO(이하 “쟁점매매대금”이라 한다)을 수령하지 않은 상태로 청구외법인에게 쟁점부동산의소유권이전등기를 해주었으나, 이후 잔금이 청산되기 전인 2012.8.22. 법원에 의해 쟁점부동산에 대한 임의경매개시결정이 이루어져 쟁점부동산은 2014.2.3. 제3자에게 경락되었다.
• 다. 청구인은 2013.12.11. 쟁점부동산의 매매계약이 원인무효이므로 양도소득세를 취소해달라는 경정청구를 하였으나, 2014.1.2. 처분청은 이를 거부하는 처분을 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구외법인이 2012.11.30.자로 폐업신고하여 청구인은 쟁점매매대금을 지급받지 못한 점, 2014.2.3. 쟁점부동산의 경락금액이 OOO인 상황에서 쟁점부동산에 OOO의 근저당권이 각각 설정되어 있어 청구외법인에 귀속될 금액이 없었던 점, 청구외법인의 관할세무서장은 2013.3.7. 쟁점부동산을 압류하였음에도 청구외법인의 체납세액과 관련하여 무재산을 사유로 회수할 수 없는 조세채권으로 처분한 사실이 있는 점 등에 비추어쟁점매매대금은 회수할 수 없음이 객관적으로 확인되므로 쟁점매매대금을 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 경정해야한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산을 담보로 한 청구외법인의 대출로 매매대금 중 OOO을 수령하고 나머지 잔금인 쟁점매매대금은 청구외법인이 추가대출을 받으면 수령한다는 계약내용은 일반 상관행과 맞지 않는 점, 청구외법인이 쟁점부동산을 담보로 금전을 차용하고 근저당설정을 한 사실은 등기사항전부증명서를 열람하면 손쉽게 알 수 있는 사항임에도 불구하고 청구인은 잔금약정일 이후 1년이 넘는 기간동안 매매계약을 취소하거나 쟁점매매대금을 회수하기 위한 내용증명, 매매대금지급청구의 소 등 조치를 전혀 하지 않은 점, 관할세무서가 청구외법인의 체납액에 대하여 정리보류처분한 사실만으로는 쟁점매매대금을 객관적으로 회수불가능한 채권으로 보기 어려운 점 등을 종합하면, 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 취소하여 달라는 경정청구를 기각한 당초 처분은 정당하며, 쟁점매매대금을 양도가액에서 차감하여 달라는 청구주장도 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액 일부를 회수불가능한 것으로 보아 양도소득세 과세표준에서 제외하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(양도의 정의) ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조(양도가액) ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구) ② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 2개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

1. 최초의 신고·결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때

2. 소득이나 그 밖의 과세물건의 귀속을 제3자에게로 변경시키는 결정 또는 경정이 있을 때

3. 조세조약에 따른 상호합의가 최초의 신고·결정 또는 경정의 내용과 다르게 이루어졌을 때

4. 결정 또는 경정으로 인하여 그 결정 또는 경정의 대상이 되는 과세기간 외의 과세기간에 대하여 최초에 신고한 국세의 과세표준 및 세액이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 (3)소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (4)국세기본법 시행령 제25조의2(후발적 사유) 법 제45조의2 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 최초의 신고·결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 관청의 허가나 그 밖의 처분이 취소된 경우

2. 최초의 신고·결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우

3. 최초의 신고·결정 또는 경정을 할 때 장부 및 증거서류의 압수, 그 밖의 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당 사유가 소멸한 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 사유가 있는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 매매계약서에 따르면, 청구인은 청구인 소유(2009.4.30. 취득,취득가액 OOO)였던 쟁점부동산을 2011.7.6. 청구외법인에게 OOO에 양도하였으며, 계약서에는 잔금 OOO(쟁점매매대금)은 2011.7.30. 지급하는 것으로 되어 있고, “상기주소의 부동산 매매계약서는 본 계약서가 유효하며 다른 계약서는 무효임”이라는 특약사항이 포함되어 있다. (나)청구외법인은2010.6.15. 개업하여 제조업 등을 영위하다가, 2012.11.30. 관할세무서인 OOO세무서에 폐업신고하였고, 주주명부상 주주는 OOO 4명으로 나타난다. (다) OOO세무서는 2013.3.7. 체납세액 확보를 위해 청구외법인에 대하여 압류조치를 한 사실이 확인된다. (라) 2014.2.3. 쟁점부동산의 경락 과정은 다음과 같다. 1)2012.8.22. 법원판결로 임의경매개시 결정되었으나 2013.7.22.～2013.12.30. 총 5회 유찰되었으며,2013.7.22. 1차경매 당시 최저매각금액(감정평가액)은 OOO으로 나타나고, 2)2014.2.3. 최종(6차) 경락시 낙찰액은 OOO이며, 낙찰자는 OOO로서 2014.3.24.자로 소유권 이전등기한 사실이 확인된다. 3)등기부등본상 경락당시 쟁점부동산은 OOO의 근저당권이 설정되어 있다. (마) 청구인은 쟁점부동산의 매매대금을 회수하지 못했음을 증빙하기 위해, 2013년 11월 청구외법인의 주주 전원(4인)이 쟁점부동산을 전소유주인 청구인에게 등기환원하는 것에 동의하는 내용의 ‘부동산 매매계약 원인 무효 동의서’ 4매와 2014.3.14. “쟁점부동산 매매대금 중 잔금 OOO을 현재까지 지급하지 못하였다”는 청구외법인 대표이사 OOO의 확인서를 제출하였다. (바) 청구인의 매매계약해지에 따른 양도소득세 경정청구에 대하여, 처분청은 “쟁점부동산 매매대금 잔금 청산 이전이라도 소유권이전등기를 선행한 경우 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 양도일자는 등기접수일인 2011.7.6.이므로, 소유권 환원등기가 되지 않은 상태에서 청구외법인 주주들의 매매계약원인무효 동의서에 의해 양도소득세를 취소할 수는 없다”는 이유로 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

(2) 청구인의 주장은 다음과 같다. 청구인은 청구외법인이 쟁점매매대금을 공장설비자금 및 운영자금 대출시 상환하는 조건으로 쟁점부동산을 매매하였으나, 이후 쟁점부동산은 경락되었으며 경락금액OOO과 등기부등본상 채권·근저당권 설정액OOO을 비교하면 청구외법인에 귀속될 금액이 없고, 청구외법인은 2013.3.7. OOO세무서로부터 압류조치를 당하는 등 변제 능력을 상실하였는바, 쟁점부동산에 대한 양도소득의 실현가능성이 없으므로 청구인이 회수하지 못한 금액은 양도소득계산시 제외하여야 한다.

(3) 처분청은 청구외법인이 2011년 귀속 법인세 신고당시에 제출한 재무제표상 쟁점매매대금의 존재를 확인할 수 없고, 쟁점부동산계약서의 특약사항은 다른 계약서의 존재를 의심하게 하여 매매가액을 신뢰하기 어려우며, 쟁점부동산에 대해 금전차용 및 근저당설정 등을 한 청구외법인의 행위에 대해 청구인은 내용증명이나 소송 등의 대응조치를 취한 사실이 없는 사실 등을 고려하면, 쟁점부동산의 매매거래가 무효라거나, 쟁점매매대금은 객관적으로 회수가 불가하다는 청구주장을 인정할 수 없다는 의견이다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산에 대한 담보물권의 설정 없이 계약금 수수와 함께 소유권을 이전한 청구인과 청구외법인의 계약내용은 일반적인 상관행과 차이가 있는 점, 청구인은 거액의 쟁점매매대금(잔금)을 회수하지 못한 상태에서 약 1년간 쟁점부동산의 소유권환원이나 대금회수를 위한 구체적 조치(내용증명, 소송 등)를 하지 아니한 점, 쟁점부동산은 원인무효의 소 등에 의하여 그 소유권이 환원된 사실이 없고 등기환원에 동의한다는 내용의 청구외법인 주주들의 동의서와 대표이사의 관련 확인서 등은 청구인에 대한 과세 및 쟁점부동산의 경매가 진행된 이후 작성된 자료로서 이를 신뢰하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점매매대금을 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.