양도가액의 구분이 불분명한 경우 기준시가에 의하여 안분 계산함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.1.8. 상속으로 취득한 울산광역시 OOO 대지 60ｍ² 중 19ｍ²(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 2012.7.5. 매매로 취득한 같은 리 187-8 대지 8ｍ²(이하 “쟁점②토지”라 하며, 쟁점①토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2013.1.3. OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고, 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 합리적인 기준 없이 임의로 안분 계산된 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가의 비율로 안분계산(쟁점①토지 OOO)하여 2014.1.13. 청 구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 매수인은 오래전부터 알고 지내온 사이로, 쟁점토지와 인접한 토지의 소유자로서 쟁점토지를 매수하여 약국 건물을 신축할 목적으로 쟁점토지를 매도할 것을 간곡하게 요청한바, 매수인이 신축할 건물을 기준으로 볼 때, 쟁점①토지는 도로에서 정면이고 청구인이 상속받아 오랫 동안 소유한 토지이므로 시세보다 높은 가격으로, 쟁점

② 토지는 도로의 옆쪽이고 불과 5개월 전에 매입한 토지이므로 그 취득 가액이 정상적인 시세라 하여 취득가액 그대로 양도하기로 합의하였다. 또한, 매수인은 2012.11.26. 쟁점토지와 연접한 같은 곳 187-6 대지 5㎡ (이하 “비교토지”라 한다) 도 OOO으로부터 OOO원에 매입한 바, 쟁점토지의 거래가액은 임 의로 필지별 가격을 정하여 매매한 것이 아니 므로 그 양도가액의 구분이 불분명하다 할 수 없음에도 처분청에서 계약 당사자 간 에 체결한 매매계약을 부인하고 기준시가로 양도가액을 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양도소득세 신고 당시 쟁점②토지는 보유기간이 1년 이내로소득세법제104조 제1항 제3호의 적용 대상이며, 50%의 양도소득세율이 적용되므로 그 양도가액을 낮게 산정할 필요가 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 기준시가, 지리적 위치 등에 비추어 볼 때, 객관적인 가치가 유사한데 반하여 청구인이 신고한 양도가액은 감정평가 등 합리적인 계산근거에 의하여 산정된 것으로 볼 수 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 각 필지별 기준시가의 비율에 의하여 안분계산한 가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것) 제166조 [양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령 으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 [과세표준의 안분계산] ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2013.1.3. 쟁점토지를 양도하고 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점토지가 기준시가, 지리적 위치 등 객관적인 가치가 유사한데 반하여 감정평가 등 합리적인 계산근거가 없이 양도가액이 임의로 계산된 것으로 보아 기준시가의 비율로 안분 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 과세전적부심사결정등 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점①토지 및 쟁점②토지는 아래 <표1>과 같이 2009.3.30. 울산광역시 OOO에서 각각 분필되었고, 모번지는 2012.6.22. 울산광역시 OOO에 협의취득을 원인으로 소유권이 이전되었으며, 쟁점토지의 개별공시지가에 의하면, 쟁점①토지와 모번지인 OOO는 2010년부터 2012년까지 ㎡당 OOO원으로 동일하고, 쟁점②토지와 모번지인 187-14는 ㎡당 OOO원으로 동일한 것으로 나타 난다. <표1> 쟁점①․②토지 분할 및 수용내역 <표2> 쟁점①․②토지 및 비교토지의 매매가액 비교

(3) 청구인은 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 2013.1.3. 같이 양도하였지만, 그 취득시기 및 원인 이 각각 다르고, 쟁점①토지가 쟁점②토지 보다 넓은 면적으로 중앙에 위치하고 있어 가치가 더 있어 별도 매매계약서를 작성한 것으로 주장하며, 그 증빙으로 매수인의 사실확인서, 매매계약서, 지적도, 사진 등을 제출한바, 사실확인서에 의하면, 매수인은 약국 건물을 신축하면서 대로변과 연접한 쟁점①토지가 우측 측면 에 위치한 쟁점②토지 보다 위치상 중요하므로 청구인과 수많은 협의 끝에 특별히 높은 가격 으로 매수하였다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 쟁점①토지 및 쟁점

② 토지는 모번지로부터 분할되기전 토지의 수용가액이 동일 하고, 분할 전후의 개별공시지가가 동일하여 객관적인 가치가 유사한데 반하여 청 구인이 신고한 양도가액은 감정평가 등 합리적인 산정근거에 의한 것으로 볼 수 없는 점, 양도 당시 쟁점①․②토지는 도로 변에 연접한 토지로 위치, 용도 등이 유사한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분 청이 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 각 필지 별 기준시가에 의하여 안분 계 산하 여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.