쟁점계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 보기는 어렵고, 매매사례가액이나 감정 평가기관의 감정가액이 존재하지 아니하며, 매매당시 쟁점토지 개별공시지가와 매매 가액이 거의 일치하는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점토지 취득가액은 환산가액으로 함이 타당하다고 판단됨
쟁점계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 보기는 어렵고, 매매사례가액이나 감정 평가기관의 감정가액이 존재하지 아니하며, 매매당시 쟁점토지 개별공시지가와 매매 가액이 거의 일치하는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점토지 취득가액은 환산가액으로 함이 타당하다고 판단됨
OOO세무서장이 2014.2.21. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 전 소유자인 성OOO과 채권․채무관계가 있어 중개사를 거치지 아니하고, 당사자간 직접 거래를 하면서 매매대금의 상당부분을 청구인의 채권과 상계하여 별도의 매매계약서를 작성하지 하였으나, 법무사가 청구인의 취득세 신고 및 성OOO의 양도소득세 신고용으로 매매계약서가 필요하다고 하여 법무사에게 일임하여 쟁점계약서를 작성하게 되었다. 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2005년 12월은 양도소득세를 기준시가로 신고하던 때이므로 성OOO에게는 별도의 매매계약서가 필요하지 아니하였고, 청구인도 취득세를지방세법상 시가표준액에 의하여 신고할 수 있다는 법무사의 말을 믿고, 법무사가 기준시가에 의하여 작성하였다는 쟁점계약서를 첨부하여 취득세 신고를 하였으며, 청구인은 실지 취득가액을 반영한 계약서 및 대금지급증빙 등이 없으므로 환산가액을 실지 취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였는데, 처분청은 성OOO이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서상의 매매가액OOO이 실제 기준시가OOO와 약간 차이가 있다는 이유로 이를 실지거래가액으로 보았으나, 쟁점계약서상의 매매가액은 실지거래가액이 아니다.
(2) 2005년 교차로(생활정보지)에 의하면 당시 OOO 토지의 시세는 3.3㎡당 OOO 정도로 나타나므로 이를 감안하면 성OOO의 양도가액이 사실이 아님을 알 수 있고, 쟁점토지의 취득시점부터 8년이 지나는 동안 청구인의 잦은 이사로 취득관련 서류가 분실되었고, 대금 지급증빙도 제시할 수 없어 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 계산하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점부동산의 전 소유자의 신고에 의해 실지양도가액이 확인되므로 환산취득가액에 의한 결정은 타당하지 않으며, 그 계약서가 실지거래가액과 다르게 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 할 것이다.
(2) 청구인은 2005년 12월 취득당시 기준시가가 OOO이라는 점과 8년이 지나서 근거서류가 없다는 주장 외에 아무런 증거서류를 제시하지 못하고 있으므로, 전 소유자가 청구인의 거래사실확인서를 첨부하여 실거래가로 신고한 금액 OOO을 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO을 경정한 당초 처분은 정당하다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
(1) 청구인의 2013년 귀속 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 2013년 귀속 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내역 OOO
(2) 청구인이 쟁점주택 취득시 지방자치단체에 제출한 검인계약서에는 매매대금이 OOO으로 확인되며 검인계약서 이외의 쟁점주택 취득시 작성한 계약서, 취득대금 및 취득비용에 대한 은행계좌 거래내역 등은 제출되지 아니하였다.
(3) 쟁점토지의 전 소유자 성OOO의 2004년 귀속 양도소득세 신고는 양도가액 OOO으로 하여 실거래가로 신고되었으며 신고서에는 부동산매매계약서(2005.12.22. 검인, 2004.4.18. 검인), 청구인이 인감으로 날인하고 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서 등이 첨부되어 있다.
(4) 쟁점토지의 취득당시 검인계약서에는 OOO이 2005.12.22. 검인하였고, 작성일자는 2005.12.21.이며, 계약금 없이 매매대금 OOO 전액을 매매대금으로 하여 계약일에 일시불로 지급하는 것으로 기재되어 있다.
(5) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2005.12.22. 취득하였음이 확인되며, 전전소유자 강OOO의 2002.3.22. 채권최고액 OOO의 근저당권이 설정되어 2003.2.28. 해지되었음이 나타나며, OOO에 전화로 문의한바 쟁점토지의 근저당설정을 위한 감정가액은 OOO으로 OOO에 등록된 담보정보 내역에 나타난다.
(6) 청구인의 취득시점인 2005년 12월에 OOO는 주택 투기지역으로 지정되어 있으나 토지 투기지역으로 지정되지 아니하였으며, 쟁점토지의 양도는 기준시가로 신고가능한 지역으로 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 다음<표2>와 같다. <표2> OOO 1037-2(181.8㎡ 기준시가) OOO
(7) 청구인은 검인계약서는 취득세 및 등록세를 신고하기 위하여 형식적으로 작성한 것으로 그 매매가액은 실지거래가액이 아니므로 검인계약서상 매매가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 것은 부당하다고 주장하면서 취득당시 시가에 대한 증빙자료로 다음 <표3>과 같이 인근토지의 매도정보가 있는 2005.11.28. 생활정보지 교차로 사본을 제출하였다. <표3> 인근토지 매도 정보 OOO
(8) 위 생활정보지에 나타난 매물의 매도호가에 기초하여 쟁점토지와 비교하여 보면 다음 <표4>와 같다. <표4> 생활정보지에 의한 비교토지의 시가(2005년) OOO
(9) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, (가) 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실제로 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이므로, 검인계약서의 경우에도 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면 그 거래가액을 실지거래가액으로 확정하기는 어렵다 할 것이다(조심 2011서244, 2011.3.8. 같은 뜻임). (나) 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자의 신고에 의해 실지양도가액이 확인되었으므로 환산취득가액에 의한 결정은 타당하지 않으며, 쟁점계약서가 실지거래가액과 다르게 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 할 것이라는 의견이나, 아래와 같은 이유로 쟁점계약서상의 매매가액은 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 실지거래가액이 아닌 것으로 보이고, 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다고 판단된다.
1. 청구인이 제출한 자료에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2005년말 현재 쟁점토지의 인근토지 시세가 3.3㎡당 OOO내지 OOO원으로 이를 쟁점토지와 비교하면 쟁점토지의 시세는 OOO원 내지 OOO원 정도로 평가되어 청구인이 기억하는 실지거래가액(청구인은 전 소유자와 채권․채무 관계를 청산하기 위하여 대물변제로 쟁점토지를 취득하면서 취득대금 중 일부만 현금으로 지급하여 정확한 거래금액을 확인하기 어려우나, 실지거래가액이 환산가액과 비슷하다고 소명하고 있음)에 비하여는 낮으나, 쟁점계약서상의 매매가액OOO에 비하여 현저하게 높게 나타나고,
2. 전 소유자는 기준시가에 의하여 양도소득세 신고를 할 수 있었음에도 신고구분을 실거래가로 기재하여 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 OOO, 양도가액을 OOO으로 기재하였는바, OOO 이하를 반올림하면 신고가액이 기준시가와 일치하고 있으며,
3. 쟁점계약서는 계약금도 없이 매매대금을 계약서 작성일자에 일시에 지급하는 것으로 기재되어 있는바, 쟁점계약서가 쟁점토지의 거래당시 실거래내역을 반영하여 작성된 것으로 보이지 아니하고, 청구인이 취득세 신고의 목적으로 법무사에게 일임하여 작성한 것으로 그 중 1부를 전 소유자에게 주었다는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 보인다. (다) 따라서, 처분청이 과세의 근거로 삼은 검인계약서상의 매매가액OOO을 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 보기는 어렵고, 나아가 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니하므로 쟁점토지는 청구인이 당초 신고한 바와 같이 양도당시 실지거래가액을 양도당시와 취득당시의 기준시가를 기준으로 환산한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.