비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.12.24. 아버지 임OOO로부터 OOO호 전용면적 132.492㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가 OOO원으로 증여재산가액을 평가하여 2009.12.24. 증여분 증여세 OOO원를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 증여일로부터 3월 이내인 2009.10.15. 거래된 같은 동 103호 전용면적 132.492㎡(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 거래가액 OOO원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2013.12.5. 청구인에게 2009.12.24. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 비교대상아파트는 신축한지 오래되고 면적도 넓어 수선 상태에 따라 OOO만원 정도의 시세 차이가 있는데도 2008년경 구조변경 등의 수선을 하여 상태가 좋은 비교대상아파트를 신축이후로 전혀 수선을 하지 아니하여 거주하기 불편한 쟁점아파트와 유사한 재산이라고 보고 그 거래가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 인정할 수는 없고, 달리 시가로 볼만한 가액이 없으므로 기준시가로 쟁점아파트를 평가하여 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 아파트 내부구조 변경 등 대수선을 한 사정이 있더라도 그러한 사정이 거래가액에 미치는 영향을 객관적으로 확인하기는 어려우므로 평가대상 재산과 비교대상 재산이 내부 수리 여부까지 모든 조건이 같아야 하는 것은 아니고 아파트의 경우 위치, 면적, 방향, 구조, 기준시가 등이 동일하거나 유사하기만 하면 그 거래가액으로 증여재산의 시가를 평가할 수 있다.

• 가. 쟁 점 가격형성요인이 유사한 재산의 매매사례가액으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 상속·증여재산의 평가에 관하여 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 “상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고 있고, 그 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 “법 제60조 제2항에서 규정하는 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 확인되는 그 거래가액을 말한다”고 규정하고 있고, 동조 제5항은 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다”고 규정하고 있다. (2) 청구인은 쟁점아파트를 증여받은 후 기준시가로 쟁점아파트를 평가하여 증여세를 신고하였으나 처분청은 증여일로부터 3월 이내에 거래된 비교대상아파트가 쟁점아파트와 유사하다고 보아 그 거래가액으로 쟁점아파트를 평가하여 과세하였는바, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적·위치·기준시가 등을 보면 아래 [표]와 같이 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지, 같은 동에 위치하고, 방향, 구조, 면적이 같으나 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 낮은 층에 위치하여 그 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 다소 낮다.

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(3) 한편, 청구인은 비교대상아파트는 2008년경에 구조변경과 대수선을 하여 그 재산가치가 증대된 반면, 쟁점아파트는 증여일까지 재산가치가 증가될 정도의 수선하지 아니하다가 증여일 이후에 약 OOO만원의 수선비를 들여 수선을 하였으므로 증여 당시 쟁점아파트와 비교대상아파트의 재산적 가치는 유사하지 아니하다고 주장하고 있다.

(4) 이와 같은 사실관계와 관련 법령을 토대로 비교대상아파트를 쟁점아파트와 유사하다고 보아 그 거래가액으로 쟁점아파트를 평가할 수 있는지를 살펴보면, 청구인은 비교대상아파트가 재산 가치에 영향을 미칠 정도의 대수선을 마친 상태로 거래되었으므로 쟁점아파트와 유사하지 아니하다고 주장하나 비교대상아파트가 수선공사 등으로 거래가액에 영향을 미칠 정도로 재산가치가 증대되었는지 여부가 확인되는 것은 아니므로 그러한 청구주장만으로 비교대상아파트가 쟁점아파트와 유사하지 아니하다고 보기는 어렵다할 것이고, 비교대상아파트는 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내에 거래된 아파트로, 쟁점아파트와 단지, 동, 면적, 방향, 구조가 같고, 쟁점아파트보다 저층에 위치하여 그 기준시가가 쟁점아파트보다 다소 낮으므로 그 위치, 면적, 용도 등의 조건이 유사한 것으로 볼 수 있다하겠다. 따라서 처분청이 비교대상아파트의 거래가액으로 쟁점아파트를 평가하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.