청구인이 제시한 자료와 청구인이 신고한 신고가액이 서로 달라 처분청은 이 건 종합소득세 과세대상인 부동산의 양도가액과 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
청구인이 제시한 자료와 청구인이 신고한 신고가액이 서로 달라 처분청은 이 건 종합소득세 과세대상인 부동산의 양도가액과 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
OOO세무서장이 2013.8.8. 청구인에게 한 종합소득세 OOO원의 각 부과처분은, 이 건 종합소득세 과세대상 부동산의 양도가액과 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 쟁점주택은 2003년부터 2008년 양도할 때까지 장기간 공가상태로 방치되었고, 이미 제출된 현장사진과 같이 쟁점주택은 방바닥이 파손, 훼손되고 천장이 무너지고 벽면이 파손되었으며, 각 방이나 거실 등에는 방문, 창문이 없거나 파손되었고, 전 소유자의 화재로 인하여 보일러 등 난방, 배관시설이 파손, 멸실되었을 뿐더러, 화재에서 내뿜은 시꺼먼 연기로 주택내부의 각종 시설 및 설비 등을 파손, 훼손되었으며, 전기시설 및 수도시설 등이 철거, 파손되어 단전, 단수되어 있는 상태이고, 화장실씽크대부엌 등 각종 시설이 파손, 멸실되어 그 기능을 할 수 없는 등 쟁점주택은 사회통념상 주택으로서의 기능을 상실한 폐가된 주택으로 사람이 주거할 수 없는 상태임을 명백히 알 수가 있는 것이다. 그리고, 처분청은 쟁점주택이 매매당시 멸실된 주택 즉 주거기능이 상실된 주택이라고 하더라도 비사업용 토지에 해당하여 비교과세 대상이라고 주장하나, 쟁점주택이 사실상 폐가라도 건물은 존재하므로 쟁점부동산을 비사업용토지로 볼 수는 없다. (2) 소득세법 제64조 의 비교과세 규정은 소득발생이 전제가 되어 있음이 명백하므로 사업소득이 결손으로 실질소득이 없는 청구인에게 과세함은 실질과세 등 법리에 비추어 위법부당하다.
(3) 처분청이 이 건 종합소득세 과세시 일부 부동산의 양도가액을 과대계상하였고, 취득가액과 필요경비를 과소계상하여 소득금액 OOO을 과다하게 산정한 사실이 법원의 낙찰허가결정서 등에 의하여 확인됨에도 이를 인정하지 않는 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산을 현지확인한 처분청이 촬영한 사진 상의 쟁점주택 상태로 보아 현재시점에 심각히 훼손된 것으로 보이나, 개·보수를 통하여도 주택의 기능을 회복할 수 없을 정도의 상태(골조기둥과 지붕이 있는 상태로 개·보수시 주택으로 사용가능)라 판단되지 아니하고, 청구인이 쟁점부동산과 관련하여 주택 및 토지에 대하여 양도소득세를 신고한 사실 등으로 미루어 볼 때 쟁점주택의 양도시점에 주택이 멸실되었다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다. 그리고 주거용 주택으로 사용할 수 없고 창고축사 등의 다른 용도로 사용가능한 건축물이라고 주장하나, 소득세법 기본통칙89-154…3에서 주택이란 “공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다”라고 규정하고 있고, 소득세법 집행기준 89-154-16에서 “주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며, 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다”라고 규정하고 있으므로, 이는 폐가상태의 쟁점주택이 건축법상의 건축물로 볼 수 있을 정도의 상태라면 그 용도가 불분명하므로 공부상 용도인 주택으로 보아야 한다. 한편, 2003년 9월부터 장기간 공가상태인 쟁점주택을 폐가로 볼 경우 양도일(2008.1.30.) 현재는 비사업용 토지(나대지)를 양도한 것이므로 주택매매차익에서 비사업용토지 매매차익으로 과세목적물의 변경만 있을 뿐 과세표준 및 세율의 변동이 없으므로 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 실질소득이 없는 경우에 비교과세 규정을 적용할 수 없다고 주장하나, 소득세법제64조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다”고 규정하여 종합소득금액이 결손인 자에 대하여 적용을 제외한다는 단서조항이 없는바, 청구인이 주택등매매차익이 있으므로 비교과세 규정을 적용하여야 한다.
(3) 2013년 5월 처분청에 대한 감사시 경정된 내용은 주택매매분 양도소득세와 사업소득세 산출세액의 비교과세 누락에 대하여만 지적한 것으로 청구인이 취득가액 등에 대한 적정여부에 대하여 처분청의 계산이 잘못되었음을 주장하는 불복을 제기하려면 당초 세무조사에 의한 경정고지 시점인 2011년 12월초부터 90일을 경과하기 전에 불복을 제기하였어야 하며 이미 그 기간이 경과되어 심판청구의 대상이 아니다.
① 쟁점주택을 주택이 아닌 일반건축물로 볼 수 있는지 여부
② 종합소득금액이 없는 경우 부동산매매업자에 대한 과세특례(비교과세) 적용대상 여부
③ 일부 취득가액과 양도가액을 사실과 다르게 적용하여 이 건 종합소득세를 과세하였는지 여부
(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 이전의 것) 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60
6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 (2) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액
3. 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
(1) 쟁점부동산에 대한 등기부등본을 살펴보면, 청구인이 2000.6.23. 임의경매로 낙찰받아 취득하였고, 청구인의 지분을 제외한 나머지 지분(1,550분의 660)은 윤OOO가 1988.7.20. 취득하여 계속 보유 중이고, 쟁점부동산 지상에는 주택(82.35㎡), 창고(69.52㎡), 축사(161.98㎡) 등 3개의 건축물이 건축물대장 등에 등재되어 있으며, 동 건물 중 주택과 창고는 청구인이 경락으로 취득하여 양도한 사실이 확인되며, 축사는 청구인이 경락으로 취득한 사실이 없고 타인 소유로 나타난다.
(2) 청구인이 과세전적부심사청구시 제출한 법원조정조서OOO를 살펴보면 다음과 같다. 청구원인에 “청구인이 쟁점주택을 경락받았으나, 전소유자가 주택 명도를 거부한 채 3년 동안 불법점유 사용하다가 보일러에서 화재가 발생하여 보일러에서 내뿜는 엄청난 양의 시꺼먼 연기로 인해 주방, 다용도실, 화장실 등과 싱크대 등 그 부속물을 완전히 시꺼멓게 거슬리게 하여 훼손하여 놓았고, 또 고의과실로 주택의 각종 시설물을 파손, 훼손하여 놓아 그 원상회복 비용이 금 OOO원이 소요되고, 위자료로 OOO원을 지급하여야 하는 바, 도합금 OOO원을 손해배상으로 청구한다”고 기재되어 있고, 조정조항에 “피고들(전 소유자 및 그 자식)은 연대하여 청구인에게 2004.9.30.까지 금 OOO원을 지급하라”고 기재되어 있다. 또한, 청구인 제출한 2004.5.17. 견적서에 의하면, 전기배선 등 파손된 주택수선비로 총 OOO원이 소요된다고 수기로 작성되어 있어 전소유자에게 손해배상청구시 제시한 원상회복 비용과 동일한 사실이 나타난다.
(3) 청구인이 과세전적부심사청구시 제출한 쟁점부동산에 대한 촬영사진 10장을 살펴보면, 마당에는 풀과 잡목이 무성하고, 주택은 벽, 기둥, 지붕 등 그 형태는 갖추고 있는 것으로 보이며, 주택의 내부를 촬영한 것으로 보이는 사진에는 방은 비어있고, 가구 등 가재도구는 보이지 않으며, 버리고 간듯한 씽크대와 물건 등이 방치되어 있는 것으로 보인다. 다만, 청구인은 해당 사진을 언제 촬영하였는지에 대한 설명과 그 증빙은 제출하지 아니하였다.
(4) 청구인이 제출한 한국전력의 전기요금에 대한 “고객종합조회”에 의하면, 쟁점부동산에 대한 전기에 대한 저압일반계약을 요금체납으로 2003.9.15. 해지하였다는 내용이 나타난다.
(5) OOO지방국세청의 이의신청 심리과정에서 쟁점부동산 소재지의 주민등록내역을 OOO 주민센터와 쟁점부동산의 공동소유자인 윤OOO에게 유선으로 확인한 결과, 쟁점부동산에는 거주자가 없고 공동소유자인 윤OOO의 소유 무허가주택에 윤OOO의 가족 4명과 윤OOO의 주민등록이 등재되어 있는 사실이 OOO 주민센터의 회신공문과 윤OOO의 진술에 의해 나타난다.
(6) OOO지방국세청의 이의신청 심리시 쟁점부동산에 대한 현장확인 내용에 의하면, “쟁점주택은 단층 양옥형 주택으로 주택 앞에 마당이 있고, 주택 왼쪽에 창고 건물이 별도로 위치하고 있으며, 마당에는 잡초와 덤불이 우거져 있고, 대문과 현관 출입문이 없으며, 창문은 닫혀 있었고, 벽면 등 주택 외관은 그대로 보존되어 있으며, 주택내부의 건물 맨 끝에 위치한 보일러실에 화재로 인해 녹은 것으로 보이는 보일러 호스 등의 물품과 시멘트벽, 천장 등에 검게 그을린 자국 등 화재의 흔적이 남아 있고, 부엌에도 화재로 그을린 자국 및 씽크대 등이 파손되어 있고 물건들이 어지럽게 흩어져 있으며, 방, 거실에는 화재로 손상된 모습이 보이지 않는다. 그리고, 거실, 방, 창문, 출입문의 유리 등이 일부 파손되었으나 그 외형은 그대로 유지하고 있고, 방 벽면은 벽지가 일부 훼손되었으나, 벽 자체 및 기둥은 파손된 것이 보이지 않으며, 방바닥에는 장판이 없어 시멘트 바닥이 그대로 드러나 있고 방바닥 일부분이 파손되어 있고, 방 천장에 붙어있던 합판 일부가 떨어져 천장에서 아래로 드리워져 있으며, 천장에서 빗물이 샌 흔적은 보이지 않는다”고 기재되어 있다.
(7) 이 건 종합소득세의 과세내역 중 주택 등 매매차익 산정내역과 청구인이 주장하는 가액은 다음과 같으며, 청구인은 이에 대한 근거서류로 법원의 낙찰허가결정서(부동산목록 포함) 사본, 거래가액이 기재된 등기부등본을 제출하였고, 필요경비(취득세등록세 등)는 취득가액의 5%를 곱하여 산출하여 제시한 사실이 나타난다. 처분청은 이 건 종합소득세 과세시 양도소득세 신고서에 첨부된 계약서 등에 대하여 거래가액이 정당한지 구체적인 사실확인 없이 과세한 사실이 나타난다.
○○○
(8) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 쟁점주택은 2003년 화재로 인하여 주택내부 일부가 파손된 이후 2008.1.30. 양도할 때까지 장기간 공가상태였던 점, 전기와 수도가 끊겨 주거기능이 상실된 점, 외관상 지붕, 벽 및 기둥은 보존되어 있으나, 출입문, 창문, 바닥, 천정, 난방시설 등이 대부분 파손되어 대수선을 거치지 아니하고는 거주가 불가능한 점 등에 비추어 폐가로 보아야 하고, 쟁점주택이 폐가인 이상 건축법상 건축물에 해당되지 아니하여 사실상 나대지를 양도한 것으로 보는 것이므로 쟁점주택이 주택이 아니고 소득세법제64조에 규정한 비교과세의 적용대상이 아닌 일반건축물이라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 쟁점주택을 주택으로 보거나 비사업용토지인 나대지로 보더라도 동일한 세율의 적용대상이므로 처분청의 이 건 종합소득세 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(9) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 소득세법제64조의 입법 취지는 1세대 다주택자와 비사업용토지 소유자가 부동산매매업자로 등록하여 양도소득세율보다 낮은 종합소득세율을 적용받아 양도소득세의 중과제도를 회피하는 사례를 방지하고, 부동산매매업자와 양도소득세율을 적용받는 거주자간 과세형평을 도모하기 위한 것으로 종합소득금액이 결손인 경우에도 주택 등 매매차익을 계산하여 소득금액이 발생한 경우에는 비교하여 큰 금액을 과세하도록 규정하고 있어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(10) 쟁점③에 대하여 살펴본다. 경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액이 실지거래가액에 해당하므로 법원의 경매를 통하여 취득한 자산의 취득가액은 경락가액에 취득세 및 등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것인바(조심 2012중3923, 2012.11.8.), 처분청이 이 건 종합소득세 과세시 경락가액, 등기부에 기재된 거래가액 및 취득세등록세교육세 등 필요경비를 법원의 낙찰허가서 등에 의하여 확인하지 아니하고 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 거래가액 등을 근거로 주택 등 매매차익을 산정한 것으로 보인다. 그렇다면, 청구인이 제시한 경락가액 및 등기부기재가액과 청구인이 신고한 가액이 서로 달라 이에 대한 구체적인 사실확인 없이 거래금액을 인정해주기 어렵다 할 것이어서 처분청은 이 건 종합소득세 과세대상인 부동산의 양도가액과 필요경비를 거래상대방과 금융거래자료 등을 토대로 재조사하여 실지거래가액을 확인한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.