쟁점건물의 쟁점장부가액은 골조공사에 해당하는 금액으로 보이는 것으로서, 이는 취득당시 지방세시가표준액, 사용승인시 은행 감정가액에 비해 현저히 낮은 금액이고 청구인이 제출한 증빙 등을 살펴보면, 처분청은 2007년 중 종합건설 등이 쟁점건물에 대한 실지 공사가액 원을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
쟁점건물의 쟁점장부가액은 골조공사에 해당하는 금액으로 보이는 것으로서, 이는 취득당시 지방세시가표준액, 사용승인시 은행 감정가액에 비해 현저히 낮은 금액이고 청구인이 제출한 증빙 등을 살펴보면, 처분청은 2007년 중 종합건설 등이 쟁점건물에 대한 실지 공사가액 원을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
OOO세무서장이 2013.7.10. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 2007년 중 OOO 주식회사 등이 울산광역시 OOO 및 186-21 소재 1,533㎡건물의 취득가액을 실지 공사가액 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 쟁점건물의 쟁점장부가액은 철근콘크리트공사인 골조공사에 해당하는 금액으로 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)가 시공하여 세금계산서를 수취한 금액이며, 이는 당시 지방세 과세시가표준액 OOO원, 준공시 OOO 근저당설정을 위한 감정가액 OOO원에 비해 현저히 낮은 가격이다.
(2) 쟁점건물은 위 골조공사 외에도 샷시공사․건물외벽 석공사․바닥 및 천장공사․창호공사․엘리베이터공사․배관공사․바닥에폭시공사 등이 추가로 시공되었으며, 이 과정에서 청구인이 직접 인부들을 고용하여 공사를 진행하였고, 이러한 공사를 시공한 공사인부들이 사업자등록이 되어 있지 않은 경우가 있어 세금계산서를 수취하지 못하여 청구인이 부득이 환산가액에 의한 취득가액(㎡당 OOO원)으로 신고하였는바, 이는 실제 쟁점건물의 취득에 소요되는 비용과 유사하게 발생하였고, 처분청이 인정한 쟁점장부가액은 ㎡당 OOO원에 불과하여 골조공사금액임을 알 수 있으며, 환산가액의 47.9%에 불과하므로 환산가액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다.
(3) 처분청은 OOO과 체결한 도급계약서상 공사명이 ‘온양 대안리 근린생활시설 설치공사’라 하여 쟁점건물의 전체 준공까지의 공사로 하여 청구인이 직영으로 한 공사를 자본적 지출에 해당하는 것으로 판단한바, 이는 OOO과 OOO이 체결한 하도급계약서에 설치공사가 ‘OOO 근린생활시설 철근콘크리트공사’ 즉 골조공사임을 알 수 있음에도 이를 간과한 것이며, 위 공사가 골조공사에 대한 자본적 지출이라면 쟁점건물의 양도는 골조공사만 이루어진 구조물의 양도로 인하여 발생한 소득에 해당하므로 건물의 양도로 인한 소득에 해당하지 않으므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 2007.6.28. OOO과 계약 체결한 표준도급계약서 도급금액 OOO원(부가가치세 제외)이 쟁점건물의 골조공사만 한 것이라고 주장하나, 계약서내용을 보면 OOO 근린생활시설 설치공사”로 전체공사를 의미할 뿐 골조공사만 한다는 내용은 찾아 볼 수 없으며, 위 도급금액에 대하여 세금계산서를 수취하여 부가가치세 과세표준신고를 하였으며, 2007년부터 2011년 종합소득세 과세표준신고시 쟁점건물의 가액을 대차대조표에 계상한바, OOO이 시공한 공사범위가 골조공사만 한 것이라는 주장은 신빙성이 없다.
(2) 청구인은 신고 당시 골조공사 외 추가공사를 직영하여 증빙서류를 챙기지 못하였다고 주장하나, 어느 공사사업자가 어떠한 공사를 하였고, 공사금액이 얼마인지를 특정할 수 있을 것인데, 그 점에 대하여 사진 외에는 아무런 구체적인 증빙 등을 제시하지 못하고 있고, 쟁점건물의 신축공사 중 OOO 이외의 업자가 시공한 공사가 별도로 있다면 그 공사금액을 부가가치세 신고 당시 매입세액에서 왜 누락 하였는지 알 수 없고, OOO의 원도급금액 OOO원(부가가치세 제외)의 하도급업체인 OOO주식회사(이하 OOO”이라 한다)와 맺은 하도급금액 OOO원(부가가치세 제외)에 대하여는 골조공사만 했다고 주장하나, 이 건에 제출한 사실 확인서 및 내역서 또한 세무조사과정 및 과세전적부심, 이의신청시 제출한 자료가 아니며, 이 건 청구시 제출한 자료로 OOO의 하도급업체인 OOO의 대표자 박OOO은 건축주 청구인의 배우자로 특수관계에 있으며 구체적 금융지출 증빙자료 제출없이 단순한 사실확인서 및 내역서로는 그 신빙성이 없다.
(3) 청구인은 양도소득 및 환산취득가액 적법 여부에 대하여 OOO과 시공한 공사범위를 골조공사만 하였다고 전제하고 양도소득세 과세대상이 아니며 추가공사를 본 공사의 중요부분으로 인정해 달라고 주장하나, OOO과 체결한 표준도급계약 내용에 골조공사만 하였다고 언급된 부분이 없으며 추가공사분에 대한 구체적 증빙을 제시하지 못하는 상황에서 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
(1) 쟁점건물에 대한 민간건설공사 표준도급계약서(2007.6.12. 도급인 최OOO, 수급인 OOO) 및 건설공사(변경)계약서(2007.6.27. 도급인 청구인, 수급인 OOO)를 보면, 쟁점건물에 대해 2006.7.11. 최OOO이 건축허가를 받아 2007.6.12. OOO과 OOO원(공급대가)의 ‘근린생활시설 설치공사’ 계약을 체결한 다음 2007.6.27. 청구인으로 건축주를 변경하여 2007.7.31.자로 OOO원(공급대가)으로 계약금액을 변경하는 계약을 체결하였고, OOO은 청구인의 남편 박OOO이 당시 대표이사로 재직 중이던 OOO과 OOO원(공급대가)의 하도급계약을 맺었는데 공사명은 ‘OOO 근린생활시설 철근콘크리트공사’로 확인되고, 도급계약과 하도급계약은 모두 세금계산서 수수가 이루어진 것으로 나타난다.
(2) 처분청 조사당시 청구인 남편 박OOO에 대한 문답서에는 청구인이 OOO과 공사계약을 체결하지 않고 OOO과 계약한 이유는 150평 이상의 건축은 종합건설면허권자만 가능한 공사로 OOO은 철근콘크리트 단종 면허업체로 OOO에 부탁을 하였으며, OOO과 맺은 도급계약의 종류는 골조공사(레미콘공사, 레미콘타설공사, 철근공사, 철근조립공사, 비계공사, 토목공사, 기타공사)이며 추가로 필요한 공사인 석공사, 전기공사, 소방공사, 타일공사, 설비공사, 화장실공사, 엘리베이터공사, SMC천장공사, 방수공사, 조명공사 등의 골조공사 외 공사들(이하 ‘직영공사’라 한다)은 직영하였다고 진술한 것으로 나타난다.
(3) 처분청은 조사기간 중 직영공사분에 대한 시공업자나 시공금액 등을 확인하지 못하였고, 청구인은 직영공사에 대한 객관적인 증빙서류인 세금계산서․거래명세서․입금내역 등을 제시하지 못한다는 의견이다.
(4) 청구인은 쟁점건물에 대한 부동산임대업 사업자등록을 하면서 장부에 건물의 금액을 계상하였는데, 양도직전 과세기간인 2011년 귀속 종합소득세과세표준신고시 제출한 표준대차대조표상의 쟁점건물의 가액은 OOO원으로 확인되었다.
(5) 청구인이 주장하는 환산가액과 지방세 시가표준액, 공공임대주택 표준건축비, 조달청 고시 건축유형별 공사비를 비교한 내용은 아래<표1>과 같다. <표1> 장부가액․환산가액․지방세 시가표준액․표준건축비 등 비교 (단위: 천원, ㎡, %) * 지방세 시가표준액을 ‘1’로 보고 비율을 산정함
(6) 쟁점건물의 인근에 있으며 동일한 용도의 유사한 규모로서 2011.7.6. 신축한 근린생활시설 건물의 종합소득세과세표준신고서에 첨부된 대차대조표의 장부가액은 아래 <표2>와 같이 OOO원으로 나타난다. <표2> 인근 건물의 장부가액 (단위: 천원)
(7) 청구인은 공사별 공사비 지출내역 중 골조공사를 제외한 모든 공사를 공사비를 절약하고자 청구인의 배우자 OOO의 대표인 박OOO이 일부는 외주를 주고 일부는 직접 시공하다보니 관련 증빙서류를 완벽하게 챙길 수가 없었으며, 인건비 등 일부를 계좌로 송금하였으나 전액 다 계좌송금하지는 못하여 청구인 소유 울산광역시 OOO을 공사비로 근저당 설정하여 주었으며 2014.7.28. 경매완료 되었다며, 아래 쟁점건물 공사비 조달 명세, 공사별 공사비 지출내역, 공사비대금지급 외 미지급내역, 인건비등 계좌송금 명세서, 윤OOO, 박OOO OOO은행 대출 거래내역조회표, OOO은행 거래내역서, OOO은행 (가계)당좌거래내역표, OOO 통장거래내역서 등을 제출하였다. <표3> 쟁점건물 공사비 조달 명세
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물의 쟁점장부가액은 철근콘크리트공사인 골조공사에 해당하는 금액으로 보이는 것으로서, 이는 취득당시 지방세시가표준액 OOO원, 준공시 OOO은행 감정가액 OOO원에 비해 현저히 낮은 금액이고, 환산가액의 47.9%에 불과한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점건물이 OOO의 골조공사(OOO원)와 설계비(OOO원)․샷시공사(OOO원)․건물외벽석공사(OOO원)․바닥 및 천장공사(OOO원)․전기공사(OOO원)․엘리베이터공사(OOO원)․배관공사(OOO원)․바닥에폭시공사(OOO원)․소방공사(OOO원) 등이 추가로 시공되었다며, 쟁점건물에 대한 공사비 조달명세․공사별공사비 지출내역․공사비 대금지급 외 미지급내역․인건비 등 계좌송금 명세서․청구인 및 박OOO의 OOO은행 대출 거래내역조회표․OOO은행거래내역서․OOO은행당좌거래내역표․OOO통장거래내역서 등의 금융증빙에 의해 OOO 등이 쟁점건물에 대한 구체적인 여러 공사를 실지 시공한 가액이 OOO원인 것으로 나타난다. 따라서, 처분청이 청구인에게 한 이 건 부과처분은 2007년 중 OOO 등이 쟁점건물에 대한 실지공사가액을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.