청구인이 쟁점토지 실지양도가액이 얼마인지 재조사 할 필요가 있음

OOO이 2013.7.11. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 전 1,365㎡를 양수한 OOO의 양도소득세 신고내용에 대한 조사 등을 통해 청구인의 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2012.3.30. OOO 전 1,365㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 양도소득세 신 고시 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원 전액에 대하여조세특례제한법제69조의 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면을 신청하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지를 청구인이 8년 이상 자경한 농지에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세 감면을 부인하여 2013.7.11. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.28. 이의신청을 거쳐 2013.12.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2012.3.29. OOO(사실상의 양수자는 OOO의 부친인 OOO)과 쟁점토지를 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고 그 다음날 양도대금을 전액 수령하였으나, OOO이 대출을 받아야 쟁점토지를 취득할 수 있다 하면서 후취담보(선 대출, 후 이전등기․담보등기) 대출목적으로 양도가액을 OOO원으로 증액한 계약서의 작성을 요청하면서 쟁점토지는 8년 이상 자경한 농지로서 양도소득세 감면대상이고 설령 세금이 나올 경우 본인이 책임진다고 하였고, 청구인도 신부전증 환자로서 병원비 등 긴급한 자금 사정으로 토지를 매매할 필요가 있어서 이에 동의하여 양도가액을 OOO원으로 증액한 계약서를 작성하고, 이 금액을 기준으로 양도소득세를 신고하게 된 것이다. 처분청은 양도가액 OOO원의 계약서는 조세회피목적으로 만든 허위의 계약서이고, 양도가액 OOO원의 계약서가 진정한 것이라고 주장하나, 쟁점토지 계약일부터 심판청구일 현재까지 청구인 및 OOO의 예금계좌 거래내역을 보면 OOO원 이외의 금액을 지급받는 사실이 없으며, 처분청 의견에 따를 경우 미지급금 OOO원이 발생하게 되지만, 청구인은 이를 확보하기 위한 근저당권 설정이나 가등기 등 어떠한 조치도 아니한 사실에서도 동 금액은 명목상의 금액임이 나타나며, 실제 OOO은 소유권이전등기일인 2012.3.30. 쟁점토지와 그 인근 OOO 토지를 공동담보로 제공하고 OOO원을 추가 대출받아, 동 금액으로 청구인에게 쟁점토지 매 매대금을 지급하였는바, OOO 번지 취득가액이 OOO원이고 토지 취득가액 의 OOO%를 초과하지 아니하는 OOO 담보 대출 관행 상 OOO원을 대출받기 위해서는 쟁점토지의 취득 가 액을 OOO 이상 으로 증액할 필요가 있었던 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 양도가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서는 ‘잔금은 쟁점토지에 토목․건축공사 준공후 지급키로 한다’ 등 구체적으로 기재된 특약사항으로 보아 허위의 계약서로 보이지 않으며, 청구인에게 지급하기로 되어 있는 잔금은 토목공사가 이루어지지 않아 그 지급이 연기되고 있는 것으로 판단되나, 이는 사인간의 잔금청산에 관한 문제일 뿐이고, 토목공사가 완료되면 잔금 OOO원은 언제든 지급된다고 보아야 하고, 매수인이 동일한 취지의 지급각서까지 작성한 바 있으므로 실지 양도가액은 동 계약서상 기재된 OOO원인 것을 볼 때 금융기관에서 평가한 쟁점토지의 시가가 OOO원은 된다고 보이고, 실제 청구인도 2012.9.27. 양도대금이 OOO원이라는 자필 확인서를 제출하였다. 아울러, 8년 이상 자경으로 인한 감면을 주장하면서는 양도가액을 OOO원으로 하였다가, 감면이 부인되자 양도가액이 OOO원 이라고 주장하는 것은 조세회피 목적이 있는 것으로 보이며 신의성실원칙에도 위배되는 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실제 양도가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 국세기본법 14조 [실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지등기부등본, 청구인의 양도소득세 신고서, 처분청의 양도소득세 경정결의서 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지는 청구인이 매매를 원인으로 하여 1993.10.22. 소유권이전등기를 하였다가, OOO이 2012.3.29. 이루어진 매매(거래가액 OOO원)를 원인으로 2012.3.30. 소유권이전등기를 하였고, OOO가 2014.5.21. 임의경매로 인해 소유권이전등기를 하였다. (나) 청구인은 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 하고 취득가액은 취득일을 1993.10.22.로 하여 양도가액을 환산한 OOO원으로 하고 계산한 양도소득세 OOO원에 대하여 8년 이상 직접 경작한 농지라는 이유로 감면신청을 하였으나, 처분청은 취득일을 의제취득일(1985.1.1.)로 하고, 청구인의 자경 사실을 부인(이유: 근로소득 발생, 농자재 구입증빙 등 자경사실을 증명할 객관적 증빙 부족)하여 양도소득세를 과세하였고, 청구인은 과세전적부심사청구시에는 8년 이상 자경한 농지임을 주장하였으나 이의신청시부터는 양도가액이 OOO원이 아닌 OOO원임을 주장하고 있다.

(2) 처분청이 쟁점토지 양도가액과 관련하여 조사한 내용은 다음과 같다. (가) 2012.9.27. 작성된 것으로 보이는 청구인의 확인서에는 쟁점토지 매매당시 본인이 만성신부전증으로 건강이 악화되었으나 고액의 수술비가 없어 지인에게 맡기다시피 양도한 것인바, 쟁점토지 매매대금 OOO원은 통장으로 입금받고, 나머지 잔금 OOO원은 잔금지급각서와 같이 차후에 받기로 하였다는 내용이 기재되어 있다. (나) 2012.3.29. 작성된 매매계약서에는 청구인이 OOO과 계약금 OOO원과 2012.10.30. 지급하기로 한 잔금 OOO원에 쟁점토지를 양도하는 계약을 체결하였고, 잔금은 쟁점토지에 건축하는 주택을 준공한 후 지급하되, OOO이 잔금기일을 지키지 못할 경우 지급각서대로 하기로 한다는 것을 특약사항으로 기재하였다. (다) OOO이 채무자 겸 각서인으로 기재된 지급각서에는 위 쟁점토지 잔금 상당액의 채무 OOO원을 2012.12.30.까지 지급하기로 한다는 내용이 기재되어 있다. (라) 청구인의 OOO 거래내역에는 2012.3.30. OOO 명의로 OOO원이 입금된 것으로 나타난다. (3) 이에 대하여 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 2012.3.29. 청구인과 OOO을 대리한 OOO가 체결한 매매계약서에는 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 양도하며, 특약사항으로 양도소득세는 매수인이 책임지기로 한 것이 기재되어 있다. 한편, 청구인은 진실한 계약서라는 위 계약서 이외 양도소득세 신고용 등으로 작성하였다는 양도가액 OOO원의 매매계약서를 제출하였는바, 제시된 계약서 3종을 비교하면 아래 <표>와 같다. <표> 제시된 계약서 3종 비교 (나) 쟁점토지의 양도가액을 실제 보다 높은 OOO원으로 한 사실과 관련하여 제출한 쟁점토지 등 3필지 등기부등본, 처분청에서 OOO에게 송부한 양도소득세 실지거래가액 통보 공문OOO, OOO 명의 OOO 거래내역 등을 보면 다음과 같다.

1. 등기부등본상 OOO은 2012.3.12. OOO 임야 4,033㎡(전 소유자: OOO, 거래가액: OOO)를 취득하였고, 2012.3.30. 쟁점토지OOO, 전 소유자: 청구인, 거래가액 OOO원)와 OOO 전 281㎡(전 소유자: OOO, 거래가액: OOO원)를 취득(이하 위 토지를 “쟁점토지등”이라 한다)하였으며,

2. OOO은 실제 거래가액이 OOO원인 OOO 임야에 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하고 2012.3.12. OOO원을 대출받아 그 전소유자 OOO에게 OOO원을 송금하였는바, 신고된 거래가액 OOO원의 OOO% 상당액이 OOO원으로서 대출금액을 약간 상회하는 금액이다.

3. OOO은 2012.3.30. 쟁점토지 및 OOO원의 근저당권설정을 설정하고, OOO원의 순대출OOO의 대출금 OOO원을 상환한 것임)을 받아서 청구인의 OOO 소재 토지 소유자 OOO에게 OOO원을 이체하였으며, 이후, OOO의 위 예금계좌와 청구인의 OOO 등을 통한 양자간 거래는 확인되지 아니하는바,

4. 2012.3.30. 쟁점토지와 OOO 토지를 담보로 하여 OOO원을 대출받기 위해서는 쟁점토지의 거래가액을 OOO 이상으로 할 필요가 있었다는 주장이다. (다) 한편, 청구인은 2012.1.4.부터 신장장애(만성신부전)에 따른 입원․통원 치료를 받고 있으며, 당뇨병․고혈압 등의 합병증을 앓고 있는 것으로 나타난다.

(4) 처분청과 청구인이 제출한 쟁점토지등에 대한 법원 경매사건 검색자료OOO, 청구인(대리인)과 OOO의 부친 OOO의 조세심판관회의(2014.6.11.) 진술내용 등을 종합하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지등에는 OOO가 채권최고액 합계 OOO원, 개인 3인이 채권최고액 합계 OOO원의 근저당권을 설정하였다가, OOO의 임의경매신청(2013.11.11. 개시결정)에 따라, 2014.4.10. OOO에게 감정평가액OOO 상당액인 OOO원에 매각되었고 OOO는 2014.5.21. 쟁점토지등에 대한 소유권 이전등기를 경료하였다. (나) 청구인은 처분청의 견해대로라면 미수령 양도대금 OOO원 상당의 채권을 본인이 갖게 되나 이의 확보를 위한 일체의 조치(쟁점토지 등에 근저당권 설정, 임의경매시 채권자로서의 참여 등)를 취한바가 없는바, 이는 동 채권이 가공의 금액임을 반증하다는 주장이다.

(5) 이상의 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실제 양도가액이 당초 신고한 OOO원이 아닌 OOO원이라는 주장인바, (가) 처분청이 제출한 쟁점토지 매매계약서, 청구인의 확인서 및 OOO의 지급각서는 그 기재내용 등이 청구인이 제출한 매매계약서 보다 일관성이 있고 자세한 것으로 보아 처분청의 동 계약서상 가액을 양도가액으로 하여 과세한 것이 일부 타당한 측면도 있으나, (나) 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 한 것은 대출목적이라고 소명하고 있는바, 이는 쟁점토지와 비슷한 시점에 거래된 OOO 소재 토지의 거래가액이 실제로는 OOO원이나 OOO원으로 신고되었고, 이는 OOO이 OOO에서 OOO원 상당의 대출을 받기 위한 것이었던 점에서 주장에 일부 신빙성이 있으며, 처분청도 청구인이 이 건 심판청구 청구일 현재 OOO원만을 받은 사실을 인정하고 있으므로 처분청의 의견에 따르면 발생하게 되는 잔금 상당액의 채권을 확보하기 위한 조치를 청구인이 취한 사실이 확인되지 않으므로 동 채권이 실제 존재하는지에 대한 의문이 있으며, 더 나아가 쟁점토지의 양수자인 OOO측에서 조세심판관회의에 출석하여 본인에게 발생할 양도소득세 부담에도 불구하고 청구인이 주장하는 양도가액이 실제의 가액이며, 동 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준 신고를 할 것임을 진술한 바 있으므로, 처분청에서 OOO의 쟁점토지등에 대한 양도소득세 과세표준 신고내용 등에 대한 조사 등을 통하여 청구인의 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.