청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 당사자간에 쟁점부동산의 매매계약을 합의해제하는 계약이 있기 전에 이미 쟁점부동산은 양수자에게 소유권이 이전되어 소득세법상 양도가 이루어진 것으로 볼 수 있는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 양도세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 당사자간에 쟁점부동산의 매매계약을 합의해제하는 계약이 있기 전에 이미 쟁점부동산은 양수자에게 소유권이 이전되어 소득세법상 양도가 이루어진 것으로 볼 수 있는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 양도세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
(1) 청구인이 제출한 증빙 등에 의한 사실관계를 살펴보면 다음과 같이 나타난다. (가) OOO은 2013.7.4.∼2013.7.19. 기간동안 처분청에 대해 정기종합감사를 실시하여 청구인이 양도한 쟁점부동산에 대해 재촌·자경한 사실이 없어 대토농지 감면대상이 아님에도 감면을 받은 사실에 대해 감사지적하였음이 처분청의 심리자료에 의해 확인되고, 청구인 소유의 쟁점부동산과 OOO 소유의 모친부동산은 부동산 등기부등본상 매매를 원인으로 2012.11.8. OOO에게 각각 소유권이 이전되었으며, 2013.8.20. 합의해제를 원인으로 위 소유권이전등기가 말소된 것으로 확인된다. (나) 청구인 및 OOO이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서를 보면, 쟁점부동산의 매매금액은 OOO원, 모친부동산의 매매금액은 OOO원으로 기재되어 있어 합계액은 OOO원이고, 계약일자는 2012.10.8, 중도금은 없이 잔금일자는 2012.11.8.이며 별도로 부동산중개인이 없는 매도인, 매수인 쌍방계약서이다. 해당 부동산의 등기부등본에 기재되어 있는 거래금액은 위 금액과 동일하며, OOO이 취득시 OOO에 신고한 거래금액도 위 금액과 동일한 것으로 OOO에 의해 확인된다. (다) 청구인이 이 건 심리시 제출한 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 보면, 쟁점부동산 매매금액은 OOO원이나, 모친부동산은 매매금액이 당초 양도소득세 신고시 매매금액보다 OOO원 많은 OOO원으로 기재되어 합계금액은 OOO원으로 확인되고, 매매계약서 뒤에 합의해제에 관한 특약사항이 별지로 첨부되어 있으며, 한글 워드로 작성된 계약서로 계약일자는 2012.10.8. 중도금은 없이 잔금일자는 2012.11.8.이고 부동산 중개인이 없는 매도인, 매수인 쌍방 계약서로 확인되고, ‘계약금’란에 영수인을 청구인의 부(父) OOO(모친부동산의 경우에는 OOO의 남편 OOO)로 기재되어 있으며, OOO의 도장이 날인되어 있고, 계약서와 별지 첨부한 특약사항 사이에 청구인, OOO, OOO(모친부동산 계약서에는 OOO, OOO, OOO)의 간인이 날인되어 있다. (라) 청구인이 제시한 매매대금 OOO원에 대한 대금 수령내역을 살펴보면, 2012.10.8. 계약금 OOO원이 OOO의 통장에, 2012.11.8. OOO원이 청구인의 통장에 입금된 사실이 나타나고, 나머지 잔금 OOO원은 대출금 상환에 사용되었다는 대출상환 내역을 제출하였으며, 해당 대출상환내역에 의하면 2012.11.8. 청구인의 OOO원, 청구인 배우자 OOO의 OOO원, 청구인 동생 OOO의 OOO원이 상환된 것으로 되어 있다. (마) 쟁점합의해제 관련 합의해제 증서를 보면, OOO을 ‘갑’, 청구인을 ‘을’, OOO을 ‘병’으로 하여 2013.7.30. 다음과 같은 내용으로 쟁점부동산에 대한 계약을 합의해제한다고 기재되어 있다. (바) 청구인과 OOO이 OOO으로부터 받은 매매대금 반환내역을 보면, 2013.7.16. OOO원(청구인 아버지 OOO)을 반환하고, OOO의 OOO원은 청구인의 아버지 OOO가 OOO원을 차입하여 상환하였으며, 잔액 OOO원은 2013.8.20. 근저당 설정 해지비용 등을 대신 지급하는 것으로 상계하였다고 하면서 입금전표, 통장 사본, 대출상환 거래내역 확인서, 근저당권 말소 법무사 영수증 등 관련 서류를 제출하였다. (사) 청구인은 쟁점부동산 및 모친부동산에 근린생활시설 2개동, 단독주택 1개동을 신축하는 건축개요서 및 설계도 등을 제출하였고, 2013.7.22. 건축사사무소에서 작성한 의견서에는 건축허가권자OOO와 협의하여 보니 생산관리지역은 농지전용면적이 제한되어 당초 건축계획대로 건축할 수 없다는 취지의 의견으로 기재되어 있다.
(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대하여 허위로 합의해제하였으므로 양도에 해당한다는 의견을 다음과 같이 제시하고 있다. (
(3) 이에 대하여 청구인은 특약사항에 따라 쟁점합의해세는 유효하게 성립되었으므로 쟁점부동산을 양도한 것으로 볼 수 없다고 다음과 같이 주장하고 있다. (가) 2012년 OOO에서 작성한 OOO 근린생활시설 및 단독주택 계획안’을 보면, 쟁점부동산의 매수인 OOO이 당초 매매목적대로 사용하기 위하여 OOO에 의뢰하여 설계도를 작성하였으며, 그 면적은 소매점 990㎡, 사무소 495㎡, 단독주택 78㎡, 합계 1,563㎡이다. 또한, OOO 직원 OOO(055-645-**) 대리가 당시 OOO과 상담한 바에 따르면 ｢농지법 시행령｣ 제44조 제3항 제2호 에 따라 1인당 1,000제곱미터를 초과하는 농지 전용은 허가할 수 없다고 하여 곤란하다는 의견을 피력하였다. 이후 OOO에서 OOO(055-650-)과 상담을 하여서 다른 방법을 모색하였으나, 당초 계획하였던 가구전시장 신축 등이 불가능하였기에 계약해제에 이르게 되었다. (나) 2013.7.22. OOO 대표 OOO 건축사가 작성한 의견서에 의하면 생산관리지역의 경우 농지전용 제한이 1인당 1,000㎡를 초과하는 것은 불가하므로 건폐율(건축면적) OOO%를 적용할 경우 199㎡를 초과할 수 없는 실정이라고 하였고, OOO 건축사가 작성한 사실확인서에 따르면 OOO이 토지 7,988㎡에 대하여 소매점, 사무소, 단독주택에 대한 건축의뢰가 있어 경상남도 통영시청 담당부서 직원과 협의한 결과 신청부지는 생산관리지역이므로 건폐율이 OOO% 지역이고, 농지전용면적이 1,000㎡를 초과할 수 없다는 것을 뒤늦게 확인하여 건축하는 것을 포기하였다. (다) 한편, ｢농지법｣ 제37조 제1항 제3호 에는 “농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설로서 대통령령으로 정하는 시설”로 사용하려는 농지는 전용을 허가할 수 없다고 규정되어 있고, ｢농지법 시행령｣ 제44조 제3항 제2호 에는 ‘대통령령으로 정하는 시설’이란 ‘단독주택, 소매점, 사무소 등에 해당하는 시설로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 1천제곱미터를 초과하는 것’이라고 규정되어 있으며, ｢통영시 도시계획조례｣ 제61조 제1항 제18호에는 용도지역 안에서 건폐율은 생산관리지역의 경우 OOO% 이하인 것으로 규정되어 있다. (라) 2012.6.14. OOO의 변경 결정․고시한 것으로서 쟁점부동산 일원이 관리지역에서 생산관리지역으로 변경되었으며, OOO이 확인한 토지이용계획확인서에 따르면 쟁점부동산은 생산관리지역으로 표기되어 있다. (마) 청구인이 2013.12.24. OOO으로부터 받은 답변서의 내용은 다음과 같다. (바) 청구인의 아버지 OOO 명의의 OOO(계좌번호: 2-**-)에 2013.7.3. 대출실행으로 OOO원이 입금된 후 2013.7.5. OOO원이 출금된 것으로 나타나고, 청구인 명의의 OOO(계좌번호: 82--)에 2013.6.14. OOO원이 입금된 후 같은 날 OOO원이 출금된 것으로, OOO 명의의 OOO 통장(계좌번호: 1733-10--)에 2013.8.20. 대출금 OOO원이 입금된 후 같은 날 OOO원이 현금과 수표로 출금된 것으로 나타나는 바, 이는 쟁점부동산의 양도대금을 매매계약 합의해제에 따라 양수자에게 반환한 사실을 입증하기 위한 것으로 보인다. (4) 소득세법제88조 제1항에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있고, 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항의 규정을 모아서 살펴보면, 자산의 양도시기를 대금청산일로 하면서 대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.
(5) 위의 관련법령과 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하여 소유권이전등기를 완료한 후 해당 계약의 특약사항에 따라 OOO이 의도하는 건축허가를 받을 수 없어 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 말소하였으므로 ｢소득세법｣상 양도에 해당하지 않는다는 주장이나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산에 대한 계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점, 쟁점부동산 매매당시(2012.11.8.) 토지이용계획확인서만 확인하여도 건축허가 여부를 쉽게 알 수 있었던 점, 2012년 11월 OOO이 의도한 건축허가가 불가능하다는 사실을 알고 있었음에도 매매계약을 해제하지 아니하다가 쟁점부동산의 농지대토에 대한 양도소득세 감면이 어렵게 되자 2013.7.30.에 이르러 매매계약을 해제한 것으로 보이는 점, 당사자간에 쟁점부동산의 매매계약을 합의해제하는 계약이 있기 전에 이미 쟁점부동산은 양수자에게 소유권이 이전되어 ｢소득세법｣상 양도가 이루어진 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.