쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 환산가액으로 산정되어야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2004.2.25. 취득한 OOO 및 1985년 이전에 취득한 같은 리 193-1 전 1,439㎡, 같은 리 195-1 전 1,131㎡(이하 2필지를 “쟁점외토지”라 한다)를 2011.7.29. OOO에 양도한바, 이 중 쟁점토지의 양도에 대하여는 그 취득가액을 검인계약서의 지방세 과세표준액인 OOO으로 하고, 대토에 따른 양도소득세 감면을 신청하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 조사결과, 청구인이 대토농지를 경작하지 않았다고 보아 쟁점토지에 대한 양도소득세 감면신청을 배제하고, 청구인이 당초 신고한 매수가액 OOO을 취득가액으로 인정하여 2014.9.4. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 당초 신고한 검인계약서상의 쟁점토지 지방세과세표준액 OOO을 취득가액으로 인정하였으나, 청구인이 검인계약서의 지방세 과세표준액을 취득가액으로 하여 당초 양도소득세를 신고한 이유는 그것이 청구인의 실제 취득가액이기 때문이 아니라 취득 당시의 매매계약서를 분실한 상태였고, 어차피 양도소득세 대토감면 신청을 하여 감면을 받을 수 있다는 확신이 있었기에 신고상의 편의를 위해 그렇게 한 것뿐이었다. 따라서, 세무조사를 받은 결과 쟁점토지의 대토감면 신청이 전액 부인된 상태에서 처분청은 당연히 쟁점토지의 실제 취득가액을 반영하여 세액을 추징하는 것이 합리적인바, 2004.2.25. 취득한 쟁점토지에 대한 당초 신고 취득가액은 ① 쟁점토지 양도가액 대비 7.8～15.1%에 불과하고, 이는 1985년 이전에 취득한 쟁점외토지에 대한 취득가액이 양도가액의 45.7～48.8%인 점과 비교하여 현저하게 낮고, ② 취득 당시의 개별공시지가에도 훨씬 미치지 못하며, ③ 당시 중개업자와 법무사의 입회하에 대금을 지급하였으나 오래 전의 일이라 기억이 나지 않으므로, 쟁점토지의 취득가액은 확인하기 어려운 경우에 해당하여 환산가액으로 재계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 당초 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 검인계약서상의 매수금액은 거래상대방과 사전약정에 의해 작성된 서류로서 허위로 작성된 것이라고 볼 수 없으므로, 객관적인 증빙서류로 봄이 타당하다. 또한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 정당하게 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 만약 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다면 주장하는 자가 달리 작성된 점을 입증해야 할 것인바, 청구인은 검인계약서가 쟁점토지의 실제 취득가액이 아니라는 점만 주장할 뿐 취득 당시의 실지 매매계약서 및 매매대금 지급영수증 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로, 검인계약서상의 매매가액이 실지 취득가액이 아니라고 하는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 2004.2.25. 취득한 쟁점토지 3필지 및 1985년 이전에 취득한 쟁점외토지를 2011.7.29. OOO에 양도하였고, 이 중 쟁점토지의 양도에 대하여는 당초 그 취득가액을 OOO으로 하여 대토에 따른 양도소득세 감면을 신청하였으나, 처분청은 쟁점토지에 대한 대토감면신청을 부인하고, 당초 청구인이 신고한 취득가액 OOO을 취득가액으로 산정하여 2014.9.4. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.

(2) 처분청의 조사종결보고서, 개별공시지가 확인서 등에 의하면, 청구인의 당초 양도소득세 신고내역은 아래 <표>와 같은바, 쟁점토지에 대하여는 당초 지방세 과세표준액 OOO을 취득가액으로 신고하였고, 쟁점외토지에 대하여는 1985년 이전 취득분이고 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 신고하였다. OOO

(3) 청구인은 아래와 같은 이유로 처분청의 부과처분이 부당하다고 주장한다. (가) 위 <표>상으로 청구인이 당초 신고한 쟁점토지의 취득가액은,

① 쟁점토지 양도가액 대비 7.8～15.1%에 불과하고, 이는 1985년 이전에 취득한 쟁점외토지에 대한 취득가액(환산가액)이 양도가액의 45.7～48.8%인 점과 비교하여 현저하게 낮으며, ② 취득 당시의 개별공시지가에도 훨씬 미치지 못한다. (나) 청구인은 김OOO과 공유하였던 쟁점외토지의 접근성을 높이기 위해 김OOO 소유의 쟁점토지를 매수하게 된바, 김OOO은 쟁점토지의 대체토지로서 김OOO 소유의 OOO를 취득하게 되었고, 당시 쟁점토지 취득대금을 중개업자와 법무사의 입회하에 지급하였던 것으로 기억하나 그 금액은 오래 전의 일이라 기억이 나지 않는다. (다) 참고적으로 청구인 소유의 OOO는 2000.5.27. OOO에 포항시에 양도(공공용지 협의취득)된바, 쟁점토지OOO와 지형적으로 인접하고 지목 및 여러 정황이 유사하므로 취득시의 시가로 산정하기에 적합하다. (라) 8년간 가족의 중병으로 병원비가 지출된 상태에서 이 건 양도소득세 부과로 인하여 충격이 극심하다.

(4) 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분과 관련한 조사내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 취득 관련 매매계약서 등 거래 증빙자료의 제출을 요청하였으나, 청구인으로부터 매매계약서․영수증 등 관련 자료가 존재하지 않는다고 하여 실지 취득가액 관련 증빙자료가 제출되지 않았고, OOO에 검인계약서상의 금액을 조회 요청한바, 쟁점토지의 거래가격이 OOO으로 확인되었다. (나) 쟁점토지 전 소유자 김OOO이 청구인에게 양도하기 전 김OOO 소유의 농지OOO를 취득하자, 김OOO에게 청구인이 매매대금을 지급하였다는 내용에 대해 확인한바, 김OOO의 경우 자신의 농지를 김OOO과 합의하에 매매OOO한 것이며, 청구인과는 어떠한 형태의 협의도 한바 없었음을 확인하고, 청구인의 경우에도 김OOO의 김OOO 소유 농지 취득대금OOO을 청구인이 김OOO에게 지급한 사실이 없음을 확인하였다. (다) 조사내용을 종합하여 검토한 결과, 청구인의 쟁점토지 취득관련 검인계약서 거래가격 외 실지거래 증빙자료가 발견되지 않기에 쟁점토지 취득가액을 검인계약서 매수가액OOO으로 결정함이 타당하다.

(5) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 처분청은 검인계약서 보관기간(5년) 경과로 인하여 OOO으로부터 검인계약서 사본을 제출받지 못하고, 대신 거래가액 OOO으로 기재된 부동산거래관리시스템상 검인자료를 제출받았으며, OOO의 통합부과내역서상으로 청구인은 쟁점토지의 취득에 대하여 OOO을 과세표준으로 하여 취득세를 납부한 것으로 나타난다.

(6) 쟁점토지 양도인 김OOO은 양도소득세를 신고하지 아니한바, 처분청은 기준시가 OOO을 김OOO의 양도가액으로 결정하였으며, 쟁점토지에 대한 매매사례가액, 감정가액의 제시는 없다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는바, 청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 실제 매매계약서나 부동산 수수료 등의 증빙자료의 제시가 없는 점, 검인계약서에 근거하였음에 다툼이 없는 청구인의 신고 취득가액 OOO이 기준시가의 62.1～68.6%에 달하여 기준시가와의 차이가 크다고 할 수 없는 점, 쟁점토지의 취·등록세가 검인계약서에 의한 취득가액에 따라 부과된 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 당초 신고한 취득가액이 당사자 사이의 매매계약 내용에 따른 실지거래가액이 아니라고 보기 어렵다고 판단된다. 따라서, 청구인이 당초 신고한 취득가액에 따라 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.(단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조 [양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도 당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ------------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호생략)

③ 법 제114조 제7항의 규정에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액