[요지] 청구인은 쟁점부동산을 OOO백만원에 취득하였다고 주장하나 이를 뒷받침할 수 있는 신빙성 있는 증거 자료를 제시하지 못한 반면, 쟁점부동산의 취득당시 감정평가액과 장부가액이 OOO백만원 이므로 청구 주장을 신뢰하기 어렵고, 쟁점부동산 전소유자의 배우자가 쟁점부동산의 매매가액을 OOO백만원으로 하여 양도 소득세를 수정신고한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실지취득가액을 전소유자의 매도가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구인은 쟁점부동산을 OOO백만원에 취득하였다고 주장하나 이를 뒷받침할 수 있는 신빙성 있는 증거 자료를 제시하지 못한 반면, 쟁점부동산의 취득당시 감정평가액과 장부가액이 OOO백만원 이므로 청구 주장을 신뢰하기 어렵고, 쟁점부동산 전소유자의 배우자가 쟁점부동산의 매매가액을 OOO백만원으로 하여 양도 소득세를 수정신고한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실지취득가액을 전소유자의 매도가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 전소유자인 OOO의 배우자 진술을 근거로 하여 취득가액을 결정한 것은 부당하다. 쟁점부동산의 취득당시인 2005년에 양도소득에 대한 양도차익 산정방법은 ‘기준시가’가 원칙이었는바, 법무사사무실에서 임의로 다운(검인)계약서(매매가액 OOO원)를 작성하여 취득세·등록세를 납부하고 소유권이전 등기를 완료하였기 때문에 실제 매매계약서 보관이 필요하지 않다고 생각되어 그 당시 파기하였기 때문에 실제 매매계약서를 제출할 수 없었다. 전소유자 OOO(사망)은 2005.9.12. 쟁점부동산을 청구인에게 양도하고 양도소득세 신고시 양도가액을 검인계약서상 거래금액인 OOO원으로 신고한 사실이 확인되었으며, 이는 양도소득세를 절세하기 위해 공시지가의 OOO% 정도의 낮은 가액을 실거래가액으로 하여 신고한 것으로 보인다. 동 계약서 작성 당시에는 일반적인 관례상 사실과 다르게 다운(검인)계약서를 작성하는 것이 일반화되어 있어 청구인도 아무런 생각 없이 법무사사무실에서 작성해 준대로 취득세, 등록세 등을 납부한 사실이 있다. 그러나 오랜 기간(9년)의 경과로 실거래가액을 증명할 만한 증빙이 없으나, 금융자료를 확인하여 거래대금으로 지급된 일부 금액 OOO원이 확인되는 바, 검인계약서상 OOO원은 사실과 다른 계약서로 보이므로 실지거래가액으로 볼 수 없다고 판단된다. 또한, 처분청은 금융거래조사를 통해 OOO에게 OOO원을 송금하여준 사실을 확인하는 한편, 거래당사자가 아닌 전소유자(사망)의 배우자인 OOO(66세)가 진술한 가액인 OOO원을 실지거래 가액이라고 하여 단정하였는바, 이는 부당하다. 이와 같이 거래가액이 불분명하고 다양하게 확인되므로 일반적인 부동산 매매사례로 보아 신빙성이 없을 뿐 아니라, 명백하게 실지거래가액으로 볼 만한 객관적 증빙이 미흡함에도 처분청이 거래당사자가 아닌 배우자로부터 진술받은 가액OOO을 실지거래가액으로 본 것은 부당하다. (2)쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO원 상당이지만 오랜기간의 경과(9년)로 증빙자료를 제출하기가 어려운 형편이다. 그러나 일부금액OOO은 금융자료를 통하여 확인되어 증빙자료로 제출하였고,나머지 잔액OOO은 자금부족으로 일부를 차입하고 일부를 채권으로회수하여 수표로 지급하였기 때문에 입증자료 제출이 어려운 상태이다. 또한, 취득당시 거래시세도 공시지가보다 높게 형성되어 있었으며, 부동산경기의 침체로 공시지가가 계속 변동이 없거나 하락추세에 있다.
(3) 처분청이 실지거래가액이라고 본 금액이 객관적이고 신빙성있는 가액이라고 보기 어렵다.실지거래가액이란 실지거래대금 자체 또는 거래당시 급부의 대가로 실제 약정된 금액을 의미한다(대법원 2014.3.14. 선고 2013두25450 판결, 같은 뜻임).쟁점부동산의 양도당시와 취득당시 공시지가가 각각 OOO원으로 오히려 하락하였음에도 처분청은 양도가액을 OOO으로 보면서 취득가액을 OOO로 보아 취득가액을 낮게 산정하였다. 이와 같이 부동산경기 침체로 부동산가격이 하락하여 개별공시지가가 취득당시보다 하락하였음에도 실지매매가액을 취득당시OOO보다 양도당시OOO에 OOO%로 상승하였다는 것은 처분청의 의견이 합리성을 결여한 것이라고 볼 수 있다. 또한, 처분청이 당사자가 아닌 그 배우자의 진술을 통해 확인한 가액이고, 객관적 증거자료를 확인하지도 않고 실지거래가액으로 본 것은 타당하지 아니하다고 판단된다.
(1) 청구인이 주장하는 실지거래가액 OOO원 상당액은 신뢰성이 없다. 청구인은 OOO이 양도소득세 신고시 제출한 계약서상 매매가액OOO을 사실이 아니라고 주장하면서 이에 대한 근거서류로 금융자료 OOO원만 제출하였을 뿐이고, 차입 및 채권회수로 수표로 지급하였다고 하면서도 이에 대한 추가 증빙자료를 제출하지 아니하였으며, 조사기간 동안 실지거래가액 등이 OOO원이라는 주장을 하지도 않았다. 한편, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 2005.9.12. 은행대출과 관련하여 감정평가법인에 의한 감정평가가액이 OOO원으로 확인되고, 쟁점부동산에서 사업(의류 판매업)을 운영하면서 장부상 취득가액을 OOO원으로 계상하여 2013년 양도시까지 계속적으로 동일한 가액을 장부가액으로 계상하여 온 사실이 확인된다.
(2) 전 소유자(사망)의 배우자가 신고한 수정신고금액 OOO원이 신뢰성 있는 실지거래가액이다. 2005년 그외부동산 소유자 OOO(전 소유자 OOO의 형)을 통하여 실지매매가액을 확인한바, 매매당시 OOO이 OOO을 찾아와 쟁점부동산과 그외부동산의 일괄매매로 각각 OOO원을 건의했으나, OOO은 당시 그 건물에 OOO(OOO의 아들)이 ‘OOO’이라는 의류판매사업을 운영하고 있는 관계로매매제의를 거절했다는 사실을 OOO을 통하여 확인하였으며, 이를 근거로 OOO(사망)의 배우자 OOO로부터 실지매매가액이 OOO원이라는 사실을 확인하였다. 이로 인하여 OOO는 실지매매거래가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 수정신고 및 납부하였다. 그 외 OOO가 수정신고한 실지매매거래가액 OOO원에 대한 신빙성 여부를 확인한바, 청구인이 취득당시 은행대출과 관련한 감정평가가액이 OOO원으로 확인되었다. 또한, 청구인이 쟁점부동산에 대한 취득가액 증빙자료를 제출하지 아니하자 OOO의 금융자료 및 금융조회를 통하여 확인한바, 청구인 및 배우자 OOO이 OOO의 금융계좌로 입금하여 준 금액이 OOO원인 것으로 확인하였으며, 2009년 OOO이 소유하는 그외부동산의 양도가액이 OOO원으로 확인되는 등 취득당시 기준시가, 감정평가금액, 금융자료, 동일지분 소유자의 2009년 양도가액에 의거 OOO가 신고한 수정신고서상 매매가액 OOO원을 크게 변동시킬 특별한 사항이 확인되지 않았다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조(양도소득세의 필요경비계산)①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ①양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
(2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ①법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
(2) 처분청의 청구인에 대한 조사결과를 보면, 쟁점부동산의 양도가액 산정과 관련하여 청구인이 쟁점부동산을 2013.4.26. OOO원에, 유한회사 OOO(청구인의 배우자가 대표이사)가 2013.5.15. 그외부동산을 OOO원에 유한회사 OOO에 양도하였고, 쟁점부동산과 같은단지를 구성하는 OOO 소재 부동산을 유한회사 OOO가 양도가액을 OOO원으로 하여 유한회사OOO에 양도한 것에 대하여, 처분청은 청구인과 유한회사 OOO가 쟁점부동산과 그외부동산을 동일하게 각 지분의 2분의 1을 소유하고 있음에도 양도가액의 차이가 OOO원인 것에 대하여 객관적이고 합리적인 사유가 존재하지 아니하며, 양도차익을 최소화할 목적으로 각 부동산의 양도가액을 임의로 정하여 부동산매매계약서를 작성한 것이므로 쟁점부동산, 그 외부동산, OOO 소재 부동산을 기준시가로 안분하여 양도가액을 다음 <표1>과 같이 산정하였다. <표1> 또한, 쟁점부동산의 취득가액 산정과 관련하여, 청구인은 실제 취득가액이 오래되어 기억나지 않아 전소유자 OOO이 제출한 계약서상 매매가액 OOO원을 부인하는 금융자료 OOO원에 대한 증빙만 제출할 뿐 추가로 제출할 것을 요청하여도 제출하지 아니하였으며, 전소유자 OOO의 배우자인 OOO가 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액이 OOO원이라는 요지의 확인서를 제출하였을 뿐만아니라 이를 근거로 양도소득세 과세표준 및 세액의 수정신고를 한 점, 청구인이 2005.9.12. 쟁점부동산을 취득하여 청구인의 종합소득금액을 신고시 장부에 취득가액을 OOO원으로 계상한 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 대출시(2005.9.12.) 감정평가법인의 감정평가가액이 OOO원이고 취득당시 기준시가는 OOO원이며, 양도당시 기준시가는 OOO원인 점, 그외부동산의 전소유자 OOO(OOO의 형)에게 거래금액을 확인한 바에 따르면 OOO이 쟁점부동산 매도시 그외부동산과 함께 각각 OOO원에 일괄매도하자고 하여 거래가 이루어졌다고 구두로 진술한 점, 전소유자 OOO의 금융자료 등에 의해 쟁점부동산의 취득가액이 청구인과 청구인의 배우자인 OOO의 계좌에서 OOO의 계좌로 이체된 금액이 OOO원인 점 등으로 보아 쟁점부동산의 기준시가, 감정평가가액 등에 비추어 전소유자 OOO의 사망으로 그 배우자인 OOO가 제출한 거래금액인 OOO원이 신빙성이 있는 것으로 판단되므로 OOO가 제출한 거래사실확인서상 거래금액 OOO원을 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다고 하였다. 이와 관련하여 처분청은 2014.6.12. 작성한 청구인에 대한 문답서, OOO 명의로 쟁점부동산에 대한 양도가액을 OOO원으로 기재하여 처분청에 제출한 양도소득세과세표준 신고 및 납부계산서(수정신고분)를 제출하였다.
(3) 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 OOO에게 지급하였다고 하는 거래내역을 보면, 청구인이 청구인 명의의 OOO 계좌로 각각 2005.8.8. OOO원을 OOO에게 지급하였고, 청구인의 배우자인 OOO이 2005.8.6. OOO 명의의 계좌에 OOO원을 이체하였다. 또한, 청구인의 2005년 종합소득세 신고시 처분청에 제출한 대차대조표의 투자자산 중 토지의 가액은 OOO원, 건물은 OOO원이며, 2006년 종합소득세 신고시에도 같은 금액으로 계상되어 있다.
(4) 청구인이 추가로 제출한 주장내용을 보면, 당초 신고한 검인계약서상의 금액OOO이 사실과 다르다는 것이 확인됨에 따라 처분청은 금융자료를 확인하지도 않고 사망한 전소유자 OOO의 배우자인 OOO로부터 확인서를 받아 과세근거를 만들기 위해 OOO의 양도가액을 당초 OOO원으로 하여 양도소득세 수정신고를 하도록 회유한 것은 신뢰성이 없을 뿐만 아니라 OOO는 쟁점부동산의 거래가액을 알 수 있는 위치에 있지 아니함에도 양도소득세 회피 목적으로 처분청의 회유에 동의하여 양도가액을 사실과 다르게 하여 수정신고서를 제출한 것으로 보인다. 또한, 2005년에는 부동산 투기 붐이 일어나 부동산가격이 급등하여 공시지가가 높게 산정되어야 함에도 시세보다 낮게 산정되어 공시지가 대비 OOO%를 상회하고 있었던 점으로 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액 OOO원은 공시지가 OOO로 정당하고, 오랜 기간의 경과로 이를 증명할 만한 자료를 제시할 수 없는 상태일 뿐이며, 처분청이 제시하는 정황상 확인된 장부가액 OOO원, 감정평가가액 OOO원 등은 사실과 다른 검인계약서를 기준으로 계상하거나 전소유자의 배우자를 회유하여 임의로 평가한 가액을수정신고한 것으로 이를 납득하기 어렵다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라고 주장만 할 뿐 이에 대한 신빙성 있는 증거자료를 제시하지 못하고 있는 반면, 쟁점부동산의 취득당시 감정평가가액과 장부가액이 OOO원이므로 청구주장을 신뢰하기 어려운 점,쟁점부동산 전소유자의 배우자인 OOO가 처분청에 쟁점부동산의 매매가액이OOO원이라는 취지로 진술하였고, OOO가 동 금액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 수정신고·납부한 점, 청구인 및 청구인의 배우자가 쟁점부동산 취득당시 계좌이체의 방법으로 전소유자 OOO에게 OOO원을 이체한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대한 취득시 실지거래가액을 OOO원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.