[요지] 쟁점부동산의 양도가액이 취득 당시의 감정평가액 및 기준시가 대비 상당히 낮아 매매계약서가 신빙성이 없는 점 등에 비추어쟁점부동산의 양도가액을 신뢰할 수 없어 기준시가로 추계ㆍ경정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점부동산의 양도가액이 취득 당시의 감정평가액 및 기준시가 대비 상당히 낮아 매매계약서가 신빙성이 없는 점 등에 비추어쟁점부동산의 양도가액을 신뢰할 수 없어 기준시가로 추계ㆍ경정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도대가로 쟁점그림을 인도받았다는 점을 들어 쟁점부동산 매매계약을 쟁점부동산과 쟁점그림 간의 교환계약이라고 보았으나, 청구인은 양수인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하기로 하고, 매매계약서를 작성한 후 계좌이체를 통해 계약금 및 중도금 OOO원을 지급받았으나 양수인이 현금이 없다고 하여 잔금(OOO원) 대신 OOO의 OOO(쟁점그림)을 인도받았을 뿐으로 이 건 부동산 매매계약은 교환계약이 아니다.
(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원이라는 양수인의 주장 및 잔금이 현금으로 지급되지 않았다는 점을 들어 매매계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 하나, 양수인이 ‘백지계약서에 날인하여 계약 당시 매매가액에 대해 알지 못한다’고 한 주장은 경찰조사에서 이미 허위로 밝혀졌고, 잔금 대신 쟁점그림을 인수한다는 내용의 특약을 매매계약서에 기재하지 않은 것은 매매계약 이후에 청구인과 양수인이 잔금 대신 쟁점그림을 인수하기로 하는 별도의 합의를 하였기 때문으로 잔금 지급방식을 변경했다고 해서 매매계약 자체가 교환계약으로 변경되는 것은 아니며, 쟁점부동산이 감정가OOO 및 기준시가OOO 등보다 낮게 거래된 것은 쟁점부동산 중 건물의 기준시가가 쟁점부동산 기준시가의 OOO 이상을 차지하고 있는데, 건물이 철근조 조립식패널 슬라브 지붕의 폐건물 수준의 축사이고, 축사 외의 부속시설물은 제3자OOO 소유로 시설의 재가동이 거의 불가능한 상태여서 건물의 가치를 제외하고 주로 토지의 가치만을 고려하여 쟁점부동산의 매매가액을 책정하였기 때문이다.
(3) 따라서 청구인이 양수인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 사실을 인정하여야 하고, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의해 추계결정하는 경우 실제 양도차익OOO에 비해 산출세액OOO이 과다하여 과잉금지의 원칙에 위배되므로, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의해 추계경정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도대가로 청구인이 수령한 것은 현금 OOO원 및 쟁점그림이고, 쟁점부동산의 양도대가로 쟁점그림이 인도되었음에도 매매계약서에 특약사항으로 기재되지 아니하였으며, 쟁점부동산의 경매개시가OOO·감정평가액OOO·기준시가OOO·쟁점그림의 시가 등이 청구주장의 매매대금OOO에 비해 과다한 점 등에 비추어 ‘쟁점부동산의 매매대금이 OOO원이고 잔금OOO원 대신 쟁점그림을 인수한 것’이라는 청구주장을 믿기 어렵고, 쟁점부동산 양도계약은 ‘당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정’한 매매계약이 아닌 ‘당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정’한 교환계약에 해당한다고 볼 것이다.
(2) 실지양도가액이라 함은 거래당사자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 및 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 교환의 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 교환대상 목적물의 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠으나 이 건과 같이 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의해 추계경정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(1) 건축물대장, 부동산등기부등본상 쟁점부동산 중 토지는 목장용지 2,130㎡이고, 지상 건물은 철골조 스레트지붕 단층 축사(1999.4.12. 사용승인) 1,114.99㎡로, 청구인이 양도소득세 신고 당시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서, OOO가 발행한 부동산거래계약신고필증, 양수인의 취득세 신고서 등에는 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 것으로 나타나고, 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.
(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인에게 쟁점부동산의 실제 양도가액이 OOO원이라고 본 세무조사결과를 통지하였다가 청구인이 제기한 과세전적부심사 결과에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 재조사하여 쟁점부동산이 현금 OOO원 및 쟁점그림과 교환된 것으로서 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보았고, 이에 따라 쟁점부동산 중 건물의 취득 및 양도 당시 건물용도를 축사로, 건물구조를 철골조(구조지수: 90)로 하여 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 추계경정하면서 취득당시의 기준시가를 토지 OOO원, 건물 OOO원 합계 OOO원, 양도당시의 기준시가를 토지 OOO원, 건물 OOO원 합계 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 OOO원으로, 계약금 및 중도금으로 OOO원을 지급받은 후 잔금 OOO원 대신 쟁점그림을 인수하였다고 주장하며 다음의 증빙자료를 제출하였다. (가) 법무사 OOO의 예금계좌거래내역조회, 영수 및 인수증 2부, 청구인 명의의 예금통장 사본, 택배기사 확인서 등에는 청구인이 2012.3.20. 법무사를 통해 양수인으로부터 OOO원을 지급받고, 2012.3.22. 쟁점그림을 택배로 배송받은 것으로 나타나며, 영수 및 인수증 2부에는 “쟁점부동산의 매매대금으로 현금 OOO원을 영수하고 OOO 작품OOO 등을 인수하였음을 확인한다”고 기재되어 있으며, 그 중 1부에는 “호당 OOO원으로 계산”이라고 기재되어 있는 것으로 나타난다. (나) 양수인의 법인장부 및 장부 입출금내역에는 쟁점부동산의 취득과 관련하여 2012.3.20. 계약금 및 중도금 합계 OOO원을, 2012.3.23. 잔금OOO원을 각 지출한 것으로 기재되어 있고, 법무사 OOO이 작성한 입회인 비용내역서에는 쟁점부동산의 매매대금이 “OOO원”으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점부동산이 폐건물 수준의 축사와 토지로 이루어져 있어 실제 가치는 기준시가OOO에 훨씬 미치지 못하는 OOO원 상당이라고 주장하며 쟁점부동산 인근 토지의 부동산등기부등본, 쟁점부동산의 등기부등본 및 사진, 부동산중개업자의 확인서 등을 제출하였고, 이에 따르면 쟁점부동산 인근 토지의 지상에 축사 외의 부속시설물이 위치하고, 동 토지 등이 제3자OOO의 소유인 사실, 쟁점부동산에 대하여 청구인이 2010.12.30. 채권최고액을 OOO원으로 한 근저당권을 설정하고, 양수인이 2013.10.25. 채권최고액을 OOO원으로 한 근저당권을 설정한 사실 등이 나타난다. (라) 매각물건 명세서 및 OOO지방법원 OOO지원의 대금지급기한통지서 등에 따르면 청구인이 쟁점토지를 경락으로 취득할 당시 쟁점토지의 감정평가액이 OOO원, 최저매각가격이 OOO원이고, 청구인은 2010.12.21. 쟁점부동산을 OOO원에 경락받은 것으로 나타나며, 양수인이 쟁점부동산을 취득한 이후 쟁점부동산의 가액감정을 의뢰한 결과, OOO은 쟁점부동산의 가액을 토지 OOO원, 건물 OOO원 합계 OOO원OOO으로 감정평가한 것으로 나타난다.
(4) 처분청이 제출한 청구인, 법무사 OOO의 문답서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2012년 3월경 양수인에게 쟁점부동산을 OOO원 가량에 매도하기로 하였는데 계약서를 작성하기 며칠 전에 양수인이 양도대금으로 현금 대신에 그림을 제공하겠다고 제안하여 처음에는 거절하였으나 이후 2012.3.18.~19.경 매매가액 OOO원에서 OOO원은 현금으로 지급하고 잔금 OOO원 대신에 쟁점그림을 지급하겠다고 제안하여 이를 수용하고 2012.3.20. 계약금 및 중도금으로 OOO원을 지급받고, 2012.3.22.경 잔금 OOO원을 지급받는 대신 쟁점그림을 지급받았다고 진술한 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산 거래의 입회인인 법무사 OOO은 청구인과 양수인에게 쟁점부동산 매매가액이 OOO원이라는 사실을 확인한 다음 매매계약서를 작성하였고 매매가액 등이 모두 기재된 매매계약서의 매수인란에 양수인이 직접 날인하였다고 진술한 것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO원(현금 OOO원, 쟁점그림 OOO원)이라고 주장하나,쟁점부동산의 양도대가로 현금 OOO원 및 쟁점그림이 인도되었음에도 매매계약서 및 법인장부에는 쟁점부동산의 양도대가가 현금 OOO원으로 기재되어 있어 매매계약서 등의 기재사항을 믿기 어려운 점, 쟁점부동산의 양도가액(OOO원)이 청구인의 취득(경락) 당시의 감정가액(OOO원) 및 기준시가(OOO원) 대비 OOO 내지 OOO에 불과한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실지양도가액이 OOO원이라는 청구주장을 믿기 어려우므로,처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 추계경정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.