아파트를 취득하기 위하여 지급한 총금액중 중개수수료는 필요경비에 포함되어야 함

OOO세무서장이 2014.1.13. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 OOO 를 양도하면서 지급한 중개수수료 OOO원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.8.17. 취득한 OOO(전용면적 120.63㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2012.11.28. 양도한 후, 그 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 실지 취득가액이 분양가액인 OOO원 이 아니라 분양가액에서 할인액을 차감한 OOO원이라고 보아 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 차감한 OOO원을 양도소득금액으로 하여 2014.1.13. 청구인에게 양도소득세 OOO원(이하 “이 건 양도소득세”라 한다)을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트의 분양대행회사인 OOO의 양OOO과 쟁점아파트를 OOO원에 취득하기로 가 계약 을 하고, 양OOO에게 OOO원, 쟁점아파트의 매도인(분양공급자)인 OOO주식회사OOO에게 OOO원, 합계 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 지급하였고, 쟁점아파트의 등기이전과 부동산 중개수수료 등의 명목으로 OOO원을 지급하였는바, 그 합계인 OOO원을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 하여 이 건의 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 매도인인 OOO주식회사가 쟁점아파트의 분양대금(확장비 포함)을 OOO원이라고 확인하고 있고, 청구인은 실지 취득가액 OOO원에서 건축물분 부가가치세 등을 제외한 OOO원을 과세표준으로 하여 OOO에게 취득세와 등록세를 신고․납부한 것으로 보아 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 OOO원으로 하고, 취득세 등 OOO원을 필요경비로 보아 쟁점 아파트의 취득가액 등을 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 쟁점아파트를 취득하기 위하여 지급한 총 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② 청구인이 지급한 부동산 중개수수료가 쟁점아파트의 필요경비에 포함되는지 여부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 공급계약서를 보면, 청구인과 매도인인 OOO주식회사와 2010.3.30. 쟁점아파트를 OOO원(발코니 확장비 OOO원 포함) 매매(분양)하기로 계약을 하였으며, 동 계약서 제4조 제1항에서 매수인은 2차계약금, 중도금 및 잔금을 계약서에서 정한 납부일까지 반드시 매수인 명의로 동․호수를 기재하여 매도인의 OOO은행 예금계좌(100-*-****)에 무통장입금의 방법으로 납부하여야 한다고 기재되어 있다.

(2) OOO주식회사가 발행한 세대별 납입현황을 보면, 청 구인은 쟁점아파트의 계약상 매매금액 OOO원 중 OOO원을 할인받아 실제 납입한 금액은 OOO원(잔금납부일 2010.8.17.)으로 나타나고, OOO주식회사가 2013.12.17. 작성한 확인서에는 OOO주식회사 양 OOO이 쟁점아파트의 분양 업무에 참여하였으나, OOO주식회사가 쟁점아파트의 매매(분양)대금 으로 받은 금액은 OOO원(확장비 포함)으로서 청구인이 양OOO에게 추가로 지급한 금액은 확인할 수가 없다는 취지로 기재되어 있다.

(3) 청구인은 2010.8.18. OOO에게 OOO원(청구인이 쟁점아파트의 매매가액으로 실제 지급한 OOO원에서 건물분 부가가치세 등을 차감한 금액임)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 와 등록세 등을 신고하였다.

(4) 청구인은 2012.11.28. 쟁점아파트를 양도한 후 그 취득가액을 OOO원으로 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 실지 취득가액을 OOO원 으로, 쟁점아파트의 필요경비를 OOO원(취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 등기이전비용 등 OOO원)으로 보아 쟁점아파트의 취득가액 등을 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(5) 청구인이 제출한 청구인의 OOO은행 예금계좌(537--****)를 보면, 청구인은 2010.3.20. 문OOO에게 OOO원을, 2010.5.27. 양OOO에게 OOO원을, 2010.8.17. OOO주식회사에 OOO원을 각각 지급한 것으로 나타난다. 청구인은 문OOO에게 지급한 OOO원은 쟁점아파트의 가계약금이라고 주장하고 있으며, 양OOO에게 지급한 OOO원은 2010.6.24. OOO주식회사에 입금된 것으로 보인다.

(6) 청구인은 2010.3.30. OOO은행에서 액면금액 OOO원의 자기앞 수표를 발행한 사실이 있으나, 동 자기앞수표 상의 금액이 누구에게 귀속되었는지는 확인할 수 없다. 다만, 청구인은 청구인의 OOO계좌에서 확인된 OOO원(현금 OOO원 포함)에 자기앞수표 OOO원을 합한 OOO원을 쟁점아파트의 분양가액으로 지급하였다고 주장하면서, 청구인과 양OOO이 작성한 쟁점아파트 지정계약서를 제출하였으며, 동 지정계약서(2013.3.20. 작성)에는 청구인이 매도인 양OOO으로부터 쟁점아파트를 OOO원(확장비 포함)에 취득하는 것으로 되어 있다.

(7) 청구인은 이 건 양도소득세가 과세됨에 따라 법무사 서OOO에서 발행한 쟁점아파트의 등기 이전 관련 비용에 대한 영수증OOO과 쟁점아파트의 매도를 중개한 공인중개사 정OOO이 발행한 부동산 중개수수료 영수증OOO을 제출하였다.

(8) 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분시 청구인이 지급한 등기이전 비용(등록세 포함) OOO원은 전액 필요경비에 산입되었으나, 청구인이 지급한 부동산 중개수수료 OOO원은 필요경비에 산입되지 않은 것으로 나타난다. (9)소득세법제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 제97조 제1항 및 각호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 실지거래가액으로서의 취득가액과 대통령령으로 정하는 양도비 등을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조 제5항에서 대통령령으로 정하는 양도비에는 공증비용, 인지대, 소개비 등이 포함된다고 규정하고 있다.

(10) 이상의 관련법령과 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 쟁점아 파트를 청구인에게 매도한 OOO주식회사가 쟁점아파트의 매매 가액을 OOO 원이라고 확인하고 있는 점, 청구인은 쟁점아파트를 취득 한 후 OOO에게 취득신고를 하면서 그 과세표준을

아파트의 취득가액 OOO원에서 건축물분 부가가치세 등을 제외한 OOO원으로 신고한 점, 청구인이 제출한 쟁점아파트 관련 지정 계약서는 매도인이 OOO주식회사가 아니라 양OOO으로 기재 되어 있는 등 사실과 다른 계약서로 보이는 점 등을 종합 하여 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 OOO원으로 산정 한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

(11) 다만, 청구인이 쟁점아파트를 OOO원에 양도하면서 공인중개사 정OOO에게 지급한 중개수수료 OOO원은OOO 부동산중개수수료 조례제2조에서 규정한 주택의 중개수수료율OOO에 해당 하는 금액으로서 쟁점아파트의 필요경비에 해당된다 할 것이므로 이를 필요경비에 산입하여 쟁점아파트의 양도소득금액을 산출하는 것이 타당 하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.