청구법인이 쟁점토지를 취득하고 3년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 존재하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2006.11.16. OOO을 본점 소재지로 하여 설립된 법인으로, 2006.12.29.부터 2010.11.12.까지 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 쟁점토지를 지방세법 시행령(2010.7.6. 대통령령 제22251호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제101조 제1항 제5호의 주택건설사업에 사용되는 부동산으로서 중과세 예외대상으로 보아 취득세와 등록세 등을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 2013.1.31. 현지조사를 하여 청구법인이 쟁점토지를 주택건설용에 직접 사용하지 않은 것으로 보아 2013.6.17. 취득일로부터 3년이 경과한 토지에 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감하여 산출한 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점토지를 취득하는 과정에서 OOO 인한 세계적 금융위기, 시공사OOO의 워크아웃 및 1군 건설사의 연쇄도산 등 주택경기의 침체 및 사업여건 악화로 인하여 부득이 주택경기가 회복되는 시점까지 주택사업을 보류할 수밖에 없으며, 최근 정부의 OOO와 민간주택 착공 연기 사유 확대 등을 주요내용으로 하는 주택법 시행령 일부 개정안이 입법예고되는 등 사업재개를 위한 긍정적인 환경이 조성되고 있어 소형아파트의 수요를 반영한 사업계획변경을 검토 중에 있다. 이와 같이 청구법인이 쟁점토지를 주택건설용에 사용하지 못한 것은 외부의 불가항력적인 사유에 기인하며, 이러한 어려운 여건하에서도 사업추진의 의지로서 현재까지 금융비용(PF대출 이자비용)을 납부하고 있고, 도시계획시설(도로) 실시계획인가를 취득하는 등 사업을 진행하고 있음에도 불구하고, 처분청이 유예기간 경과하였다는 이유만으로 이 건 등록세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점토지를 취득하는 과정에서 OOO 인한 세계적 금융위기, 시공사의 워크아웃 및 1군 건설사의 연쇄도산 등 주택경기의 침체로 인해 주택사업을 보류할 수밖에 없었다고 주장하지만, 정당한 사유라 함은 그 취득한 부동산을 당초 취득목적에 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 내부적으로 부동산을 당초 취득목적에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다 하였음에도 불구하고 객관적인 사유로 인하여 부득이 당초 취득목적에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 부동산 취득자가 그 자체의 자금사정 및 수익상의 문제 등으로 당초 취득목적에 직접 사용하기를 포기한 경우는 이에 포함되지 아니하므로, 세계적인 금융위기, 건설시장의 침체 등에 따른 청구법인의 자금사정 등은 정당한 사유에 해당하지 아니한다. 또한, 쟁점토지에 대한 PF대출 이자비용을 납부한 것만으로 청구법인이 주택사업을 하고자 적극적인 노력을 다하였다고 인정하기 어렵고, 청구법인은 주택건설사업 계획변경승인 이후 주택사업을 진행하기 위하여 어떠한 노력을 하였는지에 대한 구체적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는바, 처분청이 이 건 등록세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 등기일로부터 3년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 아니한 정당한 사유가 있는지 여부
• 나. 관련법령: <별지>에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구법인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 등기사항일부증명서에 의하면 청구법인은 2006.11.16. OOO을 본점으로 하여 설립되었으며, 2007.4.10. OOO으로 본점을 이전한 것으로 나타난다. (나) 처분청의 출장결과보고서에 의하면 처분청 담당공무원이 2013.1.31. 청구법인에 대한 현장조사를 실시한 결과는 아래와 같이 나타난다.

1. 현장방문 결과 사업부지 곳곳은 그 동안 인근 주민들이 이용한 것으로 보이는 텃밭의 흔적이 있고, 아직까지도 마른 풀들이 무성한 것으로 보아 그 동안 잡종지 형태의 지목으로 상당기간 방치된 것을 확인할 수 있었음. 중앙을 가로 지르는 비포장길은 인근 OOO 버스차고지(종점)와 반대편 OOO의 인근 대로변을 이어주는 지름길로써 이용되고 있는 것을 확인함.

2. 청구법인은 2006년 대도시내 법인 설립 후 5년 이내인 2006년부터 2010년 사이 위 토지를 취득한 후 주택건설사업을 위한 터파기공사 등 사실상 착공을 하지 않을 것으로 판단되는바, 2006년 이후 취득일부터 3년 유예기간이 경과한 사업부지에 대하여 기경감받은 등록세 중과분을 조속한 시일안에 추징함이 마땅함. (다) 주택건설사업 사업계획승인서에 의하면 청구법인은 2009.6.5. 처분청으로부터 쟁점토지상 주택건설사업에 대한 사업계획승인OOO을 받았으며, 2010.2.3. 이에 대한 사업계획변경승인을 받은 것으로 나타난다. (라) 처분청의 고시OOO에 의하면 처분청은 2013.2.26. OOO 일원에 OOO 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설(도로)을 설치하고자 청구법인을 도시계획시설사업 시행자로 지정하고 이에 대한 실시계획을 인가한 것으로 나타난다.

(2) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은세계적 금융위기, 시공사의 워크아웃 및 1군 건설사의 연쇄도산 등 주택경기의 침체 및 사업여건 악화로 인하여 주택사업을 보류할 수밖에 없었으므로쟁점토지를 등기일로부터 3년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 아니한 데에는 정당한 사유가 있다고 주장하는바, (나) 지방세법(2010.6.4. 법률 제10340호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제138조 제1호에서 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 하되, 수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역 안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종에 관한 등기에 대하여는 그러하지 아니하다고 규정하면서 그 제3호에서 대도시에서 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기를 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제101조 제1항 제5호에서는 같은 법 제138조 제1항 각 호 외의 부분 단서의 “대통령령이 정하는 업종”으로 주택법 제9조의 규정에 의하여 국토해양부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득ㆍ등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)을 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조 제1항 본문의 규정을 적용한다고 규정하고 있다. (다) 위 규정에서유예기간 이내에당해 업종에 직접 사용하지 아니한 정당한 사유란 그 취득토지를당해 업종에 직접 사용하지못한 사유가 행정관청의 사용 금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 토지를당해 업종에사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이당해 업종에사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 취득한 부동산을당해 업종에직접 사용하는 것이 지연되거나 포기한 경우에는 이에 해당되지 아니한다(대법원 2003.12.12. 선고, 2003두9978 판결, 같은 뜻임) 할 것이다. (라) 이 건의 경우에는 청구법인이 쟁점토지를 주택건설용에 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용금지·제한 등 외부적인 사유에 해당한다고 보이지 않고, 금융위기 및 건설시장 침체 등에 따른 청구법인의 자금사정과 분양률 제고를 위한 사업계획변경 등은 청구법인의 내부적 사정에 해당한다고 보이는바, 이를 유예기간 내에 주택건설용에 직접 사용하지 아니한 정당한 사유로 보기 어렵다고 판단된다. 또한, 차입금에 대한 이자비용을 납부하고 도로건설 계획에 대한 인가를 받는 등 사업을 추진하고 있다는 사실만으로 청구법인이 주택사업을 하고자 진지한 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없어 유예기간을 경과하였다고 인정하기에 어렵다고 보인다. 따라서, 처분청이 등기일로부터 3년 이내에 쟁점토지를 주택건설용에 직접 사용하지 않은 것으로 보아 이 건 등록세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.