청구법인이 매매계약을 체결하고 매수인이 잔금을 미납한 상태에서 매수인의 이해관계인이 잔금을 공탁한 경우 공탁일부터 재산세 납세의무자가 매수인으로 변경된 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2012지0610

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구법인이 2007년～2009년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유자로 등재되어 있는 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 OOO가 청구법인과 매매계약을 체결하고 마지막 잔금을 2006.7.31. 이해관계가 있는 OOO이 변제공탁하여 청구법인이 2009.9.17. 공탁금을 수령하였으므로 공탁금수령일 이전에는 쟁점토지에 대하여 청구법인에게 재산세 납세의무가 있는 것으로 보아 쟁점토지에 대하여 아래와 같이 2007년～2009년도 토지분 재산세 등 합계 OOO원을 청구법인에게 각 연도별로 결정·고지하였다.
• 나. 감사원은 처분청에 대한 감사결과 ‘지방세법제191조 제2항의 규정에 따라 사실상 토지소유자인 OOO로부터 부족징수 결정된 재산세 OOO원을 추가징수결정하고, 청구법인에게 잘못 부과된 재산세 OOO원을 환급하라’는 처분요구OOO를 하였고, 이에 따라 처분청은 2012.6.13. 청구법인에게 납부한 재산세 등 OOO을 환부하고, 2006.7.31. 쟁점토지의 매수인인 OOO에게 2007년～2009년도분 재산세 OOO원, 도시계획세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2012.5.29. 결정·고지하였다
• 다. OOO가 이에 불복하여 심판청구를 제기하자 우리 심판원은 2012.12.24. OOO에게 부과된 재산세 등을 취소한다는 결정을 하였고, 이러한 결정에 따라 처분청은 다시 쟁점토지에 대하여 청구법인을 재산세 납세의무자로 하여 아래와 같이 2008년～2009년 재산세 등 OOO원을 청구법인에게 결정·고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점토지에 대하여 OOO 외 1인과 매매계약을 체결하였고, 그 후 OOO는 OOO 외 1인으로부터 쟁점토지의 매수인지위를 승계하여 매매대금의 OOO%를 지급한 상태에서 제3자(OOO)가 미납잔금에 대하여 변제공탁을 하고 청구법인이 2009.9.17. 이를 수령하였는바, 재산세 납세의무자인 ‘재산을 사실상 소유하는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 의미하는 것으로 보아야 할 것이고, 취득시기에 대하여 구 지방세법 시행령제73조 제1항 제1호에서는 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점과 변제공탁의 경우 채권자가 공탁금 출급청구를 하였는지 여부에 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생한다는 대법원 판례(대법원 2002.12.6. 선고, 2001다2846 판결)를 고려하면, OOO가 매수인 지위를 승계하여 사실상 잔금을 지급하고, 나머지 잔금에 대하여는 변제공탁이 이루어진 시점에서 매수인인 OOO가 쟁점토지를 사실상 취득하였다고 보아야 할 것이기 때문에 OOO에게 취득세를 부과하고 취득시점 이후부터는 매수인을 쟁점토지의 사실상 소유자로 보아 재산세를 부과하였어야 할 것으로서 당초 감사원의 감사결과에 따른 처분요구서에서도 이와 같이 확인함에 따라 당초 처분청에서 쟁점토지에 대하여 공부상 소유자인 청구법인에게 재산세를 부과하였다가 이를 취소하였음에도, 그 후 다시 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 OOO이 공탁한 대금을 수령하지 않은 상태에서 2009.5.22. 및 2009.7.23., 2009.9.15 OOO에게 토지대금납부 촉구 및 제세공과금 납부를 독촉하였고, 쟁점토지에 대하여 재산세를 부과하자 이를 아무런 이의 없이 납부하였음은 물론 OOO에게 쟁점토지의 소유권에 변동이 있었음을 신고한 사실이 전혀 없었고, 감사원의 처분요구OOO에 따라 처분청으로부터 2012. 6.13. 재산세 등을 환급받았다가 조세심판원의 결정OOO에 따라 처분청에서 청구법인에게 이 건 재산세 등을 다시 부과하자 ‘OOO이 변제공탁한 때에 OOO가 쟁점토지를 사실상 취득하였다’고 지적한 감사원 처분요구내용을 이유로 이 건 부과처분이 부당하다고 주장하나, “재산을 사실상으로 소유하고 있는 자”라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 토지에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 할 것이므로(대법원 93누1022, 1996.4.18.), 청구법인이 OOO에게 보낸 문서OOO에서 2006년부터 2009년까지의 재산세, 폐기물처리비용, 펜스설치비용의 합계 OOO원을 관리비용으로 청구한 사실로 보아 그 당시까지 청구법인이 쟁점토지를 실질적으로 소유하고 있었음을 알 수 있고, 설령, OOO의 변제공탁이 유효하여 그 공탁일에 OOO가 쟁점토지를 사실상 취득한 것이라 하더라도, 청구법인이 OOO에게 소유권에 변동이 있었음을 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없었으므로, 구지방세법제183조 제2항 제1호의 규정에 따라 공부상의 소유자인 청구법인에게 2008년 및 2009년 재산세 납세의무가 있다 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구법인에게 2008년 및 2009년 재산세를 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 매매계약을 체결하고 매수인이 잔금을 미납한 상태에서 매수인의 이해관계인이 당해 잔금을 공탁한 경우 공탁일부터 재산세 납세의무자가 매수인으로 변경된 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법률: 〈별지〉에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구법인은 2001.7.19. OOO 및 OOO과 쟁점토지에 대하여 매매대금을 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하였고, OOO는 2002.9.17. OOO 및 OOO과 쟁점토지에 대한 매수인의 권리의무를 승계하는 계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) OOO은 2003.5.22. OOO를 피고로 하여 동업계약관계존재확인소송을 OOO에 제기OOO하여 OOO 지분을 주장하였으나 OOO에서 2004.7.8. OOO 지분 OOO을 인정하는 판결을 하였고, OOO이 OOO을 피고로 하여 OOO에 제기한 동업계약관계존재확인소송OOO 판결문 기초사실에서 쟁점토지매매대금의 완불시점과 출자가액으로 쟁점토지의 잔금을 변제공탁한 사실이 적법하게 인정되었음을 적시하고 있고, 2008.6.26. OOO에서 그대로 확정OOO된 사실은 제출된 판결문에서 확인되고 있다. (다) 쟁점토지에 대한 매각원부상에는 OOO가 2005.12.23.까지 쟁점토지에 대하여 총 매매대금 중 OOO를 납부하였으며, 청구법인은 2009.9.17. 공탁금을 수령한 것으로 나타난다.

(2) 이에 대하여 청구법인은 쟁점토지에 대하여 매수인이 잔금을 공탁한 시점부터 매수인을 재산세 납세의무자로 보아야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 지방세법제183조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서 그 제2항 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제194조 제1항 제1호에서 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 시장·군수에게 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호에서 같은 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보도록 규정하고 있다. (나) 위 규정에서의 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’에 대하여 구체적으로 규정하고 있지는 아니하지만, 지방세법령체계상 취득시기에 관한 규정을 준용하여 판단하는 것이 합리적이라 할 것으로서, 지방세법 시행령제73조 제1항 제1호에서 사실상의 취득가격이 입증되는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보도록 규정하고 있고, 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미한다고 할 것이고(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결 참조), (다) 청구법인의 경우에는 쟁점토지의 매수인이 잔금을 지급하였고, 이러한 변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물 출급청구를 하였는지의 여부와는 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생하는 것이지만, 변제공탁을 하여 매수인이 매도인에게 잔금을 지급한 것으로 보는 변제의 효력이 발생한다 하더라도 매도인이 이를 수령하지 않는 경우에는 매도대금을 지급받은 것이 아니어서 쟁점토지를 흠결없이 매도한 것으로 볼 수 없는 점, 쟁점토지의 매수인은 이해관계인이 동업자계약관계존재확인소송을 제기하거나 처분금지가처분결정이 되어 있는 사유 등으로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는 점, 매수인이 잔금을 지급한 것이 아니라 이해관계인이 남은 잔금을 지급하는 대신 변제공탁을 하였다는 점, 청구법인이 공탁된 잔금의 수령을 거부하였던 점 등을 감안하면, 쟁점토지와 관련된 매매잔금이 공탁되었다 하더라도 청구법인이 이를 수령하지 아니하고 소유권 이전등기도 이루어지지 아니한 상태에서는 매수인을 쟁점토지의 사실상 소유자라고 볼 수 없다 할 것이어서 원래의 소유자인 청구법인에게 재산세 납세의무가 있다고 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구법인에게 재산세 납세의무가 있다고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.