[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 처분청은 2013년도 재산세 과세기준일 현재 OOO과 그 배우자인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)가 공동으로 소유하고 있는 OOO(이하 “이 사건 토지”라 한다)와 그 지상 건축물 OOO(건축물관리대장의 용도 사무소, 이하 “이 사건 건물”이라 하며, 이 사건 토지를 포함하여 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 대한 세무조사를 통하여 사용실태를 조사하고, 이 사건 부동산을 “별장”으로 보아 그 과세표준액OOO에 지방세법 제111조 제1항 제3호 가목의 중과세율을 적용한 후 청구인들의 소유지분OOO별로 산출한 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2013.7.16.과 2013.9.11. 청구인들에게 각 부과고지하였다.
- 나. 청구인들은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인들 주장 청구인들은 2007.10.16. 이 사건 토지상에 제1종근린생활시설로 허가를 득하여 이 사건 건물을 신축하고, 2009.10.28. 사용승인을 받은 후, 2012.4.17. 이 사건 건물을 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경하였으며, 이 사건 부동산은 처음부터 미술품 갤러리, 음악학원, 유아원, 인터넷 관련 벤처사무실로 사용하기 위하여 근린생활시설로 신축하였고 건물구조도 지하실, 1층, 2층＋3층을 각각 개별적으로 임대 및 사용할 수 있도록 각 3개의 출입문과 가스·전력계량기를 분리 설치하였으며, 전력도 가정용이 아닌 상업용으로 OOO과 계약하였고, 또한, 이 사건 부동산은 근린생활시설이기 때문에 각 층마다 화장실만 있고, 주거시설에 필요한 방, 거실, 욕조는 설치되어 있지 아니하고, 근린생활시설에 적합한 대용량의 정화조 시설도 갖추어져 있으며, 청구인들은 이 사건 부동산의 지하1층과 지상1층을 주식회사 OOO〔이하 “(주)OOO”이라 한다〕에 2012.1.1.부터 2013.12.31.까지OOO에 사무실로 임대하고 있고, 지상2층은 OOO 주식회사〔이하 “OOO(주)”라 한다〕에 2012.10.1.부터 2014.9.30.까지 OOO에 임대하고 있으며, 청구인들은 임대사업과 관련하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고·납부하고 있는바, 지방세법상 별장이란 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다 할 것으로, 이 사건 건물은 건축법상 제2종근린생활시설(사무소)이고, 과세기준일 현재 사무소로 사용하고 있음에도 불구하고 별장으로 오인하여 재산세를 부과한 처분은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 별장에 대하여 재산세를 중과하는 이유는 별장이 비생산적인 사치성 재산으로 그 취득을 최대한 억제하는 한편 이러한 재산을 취득하는 데에 담세력이 있다고 보기 때문인 바, 별장에 해당되는지의 여부는 공부상의 용도에 불구하고 주거용으로 공할 수 있도록 된 건축물로서 그 소유자나 임차인 등 그 사용주체가 상시 주거용에 사용하지 아니하고 휴양, 피서 또는 위락 등의 용도에 사용하여야 한다고 할 것인데, 건축법령에서 별장은 건축물의 용도분류에서 별도의 분류대상으로 되어 있지 아니하고, 지방세법령에서도 이를 판단함에 있어 그 소재지역, 구조, 규모, 휴양시설의 구비 여부 등에 관한 아무런 기준을 정하지 아니하고 있으므로, 별장 여부를 판단함에 있어서는 위 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 주거지와의 거리, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 상시주거의 주택소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 할 것이다 (대법원 1995.4.28. 선고 93누21224 판결 참조). 이 사건 건물을 임대하였다는 주장에 대하여 보면, (주)OOO은 청구인들만이 임원으로 등록된 특수관계법인으로 (주)OOO과 청구인들 중 OOO 간의 임대차계약은 객관적인 증빙자료로 인정하기 어려우며, (주)OOO의 본점이전일(2012.4.17.), 청구인들의 사업자등록일(2012.4.10.), 및 부가가치세 신고(2012.7.25.) 등은 모두 처분청의 현지출장 후에 이루어진 점으로 보아 증빙자료로서의 실질이 의심된다 하겠고, 아울러 2012년 10월 및 2013년 5월～6월 출장 시에도 매번 철제출입문은 굳게 닫혀 있었고, 두 임차법인의 상시 근무하는 직원이 확인되지 않으며, 이 사건 부동산의 사방 어디에도 임대사업장에 대한 상호가 걸려있지 않은 점, 처분청 담당공무원이 2012.3.14.～2012.3.28. 6차례에 걸쳐 현지출장한 결과, 비록 소매점으로 사용승인 되었으나 일반주택과 다름없이 그 둘레는 담장으로 되어 있고, 출입문은 철제대문으로 통제되고 있으며, 정원에는 잔디가 식재 되어 있는 외형상 전형적인 고급주택이며, 그 당시 건축물 내부 확인 결과 온갖 가재도구를 갖춘 부엌, 거실, 침실, 서재, 벽난로 등을 갖춘 주거용도로 건축물이 사용되고 있었던 사실이 확인된 점, 또한, OOO(주)와 청구인 OOO 간의 계약서를 살펴보면 다음과 같은 모순점들 즉, ① 부동산 임대차계약서 상의 인감은 OOO(주)의 법인 인감이 아닌 OOO 대표이사 이름의 한글 막도장을 날인한 비상식적인 계약서인 점, ② 임차인의 전화번호가 OOO(주)의 전화번호나 OOO 대표이사의 휴대폰번호가 아닌 OOO 및 (주)OOO간 체결된 임대차 계약서 상의 임차인 휴대폰번호와 일치하는 점(OOO의 휴대폰번호로 추정), ③ 이 사건 건물 3층은 임대에서 제외되어 있으나, 건축물현황도를 보면, 3층은 2층 내부계단을 통해서만 올라갈 수 있는 구조이나, OOO(주)와의 임대차 계약서에는 2층 면적만을 임대한 것으로, OOO(주)에서 사용하지 않는 3층을 청구인들이 사용하거나 제3자에게 임대하기 위하여는 거꾸로 임차인의 허락을 받아야 하는 상황으로 처음부터 상식적인 임대를 생각하였다면 임차인에게 외부 출입구가 없는 3층과 2층을 동시에 임대했어야 하는점, ④ 청구인과 OOO은 과거부터 잘 알던 관계로 청구인들이 위 계약을 임의 작성하는 과정에서 ①, ②와 같이 개인 한글 막도장 날인 및 전화번호를 수정하지 못하는 어이없는 실수를 한 것으로 밖에 볼 수 없는 점과 3층의 임대는 전혀 고려하지 않았다는 점, ⑤ 2013.6.26. 처분청에서 OOO(주)의 본점을 방문하여 부동산 임대차 계약 및 원고들과의 거래관계 등에 대하여 조사한 바, 공동대표 이사를 포함하여 OOO 외에는 이 사건 건물의 임차 사실을 아는 사람이 아무도 없는 점, ⑥ OOO(주)에서 개발한 제품이 OOO이며, OOO이 OOO의 수도권 영업을 담당한다는 공동대표이사 OOO의 진술에 비추어 보았을 때 사무실의 필요성 및 위치도 적절하지 못한 점, ⑦ 제품개발은 완료되었으나, 실적이 없어 2012년 손익계산서 상 당기순손실이 OOO원으로 자금 여유가 없어 등기되어 있는 OOO지점조차 설치하지 못하고 있는 OOO(주)의 사정을 고려했을 때, 가끔 볼일 보는 사무실의 임차료로 월 OOO원은 너무 과한 점(상시 근무하는 OOO 본점의 월임차료는 OOO원) 등을 보았을 때, 위 임대차 계약은 모순적이고 비상식적인 계약으로 청구인들이 OOO과의 친분을 이용하여 임의로 계약서를 작성하고 별장으로 사용하면서 중과세를 피하기 위한 것으로 밖에 볼 수 없다 할 것인 점, 청구인들 및 그의 가족들은 청구인들이 거주하고 있는 OOO 소재 아파트에 상시 거주하여 이 사건 부동산에 주민등록 전입신고가 되어 있지 아니할 뿐더러 주말에 가끔씩 방문한다는 인근 주민의 진술 및 가정용이 아닌 상업용 계약조건으로 사용하고 있는 전기·수도사용량이 상시 사용되지 않고 간헐적으로 사용된 점, 이 사건 부동산은 사무소 용도의 업무시설인 까닭에 그 효용성을 갖추기 위하여 통상은 교통이 편리하고 주변 업무지원시설이 갖추어진 도심에 건립되는 점에 비추어 이 사건 부동산은 그 위치나 주변 환경, 시설 등이 업무용으로 보다는 오히려 그 내·외부 시설이 휴양 목적의 별장 용도에 더 적합한 것으로 보여 이를 업무용으로 사용하는 것이 오히려 이례적이라고 보아야 할 것이므로, 청구인들의 주장과 같이 업무용의 주된 용도로 취득했거나 (주)OOO 및 OOO(주)가 업무용으로 임차할 특별한 사정에 관한 반증이 없는 한 이를 별장의 용도로 취득·사용한 것으로 추정함이 경험칙에 부합된다 할 것인 점(대법원 1995.4.28. 선고 93누21224 판결 참조) 등을 살펴볼 때,지방세법 시행령제119조 재산세의 현황부과 원칙에 의거 사실상의 현황에 따라 이 사건 부동산을 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물인 별장으로 보아 재산세를 과세한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 2013년도 재산세 과세기준일 현재 이 사건 부동산을 별장으로 보아 재산세를 과세한 처분의 당부
- 나. 관련법령: <별지> 참조
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들은 OOO에 거주하면서, 아래와 같이 이 사건 건물에 대한 사용승인 및 용도변경을 받았다.
(2) 처분청이 2012년～2013년 재산세 부과 시 이 사건 부동산에 대하여 별장으로 조사한 내역은 다음과 같다. (가) 2012.3.14.～2012.3.28. 6차례 출장확인 후 작성된 출장복명서에서 이 사건 부동산이 주택단지 내에서 벗어난 곳에 위치해 소매점을 운영하기엔 접근성이 떨어지고, 2012.3.28. OOO 입회 하에 이 사건 건물의 내부를 방문한 결과, 지하1층～지상3층 전체가 거실, 화장실, 주방, 침실 등으로 사용하고, 벽난로, 쇼파 등 응접세트, 싱크대, 침대, 냉장고, 세탁기, 식탁, 고가구 등이 비치되어 실제 소매점이 아닌 주택용도로 사용(내부 촬영사진 제출)하고 있으며, OOO 본인도 가끔 방문하고, 향후 사무실 등으로 용도변경하여 사용할 예정이라고 강하게 주장하였다고 되어 있다. (나) 청구인들의 2012년 재산세에 대한 심사청구 접수 후 2012.10.5., 2012.10.8. 현지확인에 따른 출장복명서에서 부재상태로 내부를 볼 수 없었지만, 임대에 따른 사업장 존재 주장과는 달리 평일 직원이 부재중이였고, 건물 사방 및 정문 어디에도 상호가 없으며, 종전 방문 시와 차이점을 찾을 수 없었으며, 인근 주택거주자에게 문의한 결과, 주말에 주로 오고 평일에는 가끔 볼 수 있다고 하는바, 사무실로 용도변경을 하였다고 하나, 근무직원은 없는 것으로 판단된다고 되어 있다. (다) 2013년도 재산세 부과를 위하여 2013.5.27.～2013.6.10.(15일간) 주·야간으로 이 사건 부동산을 방문 시 2012년도와 별다른 차이점이 없었다. (라) 2013.6.27. 처분청이 OOO(주)의 본점인 OOO를 방문하여 조사한 내용을 보면, OOO(주)는 OOO이 개발한 OOO을 활용해 OOO를 개발하는 산학협력업체로 OOO에 본점을 설치하고, OOO에 지점설치예정이며, OOO이 공동대표이사를 역임하였고, 2012년 당기순손실이 OOO원이며, 이 사건 부동산에 OOO(주)가 임차한 물건이 있다는 사실은 처분청이 방문 전까지 들어본 적이 없었고, 그럴 여건이 안 된다고 하였으며, 이 사건 부동산의 보증금 내역을 회계사무소에 문의한 바 임대차계약에 따른 보증금 및 임차료가 회계처리되어 있는 것을 확인하였다고 되어 있다. (마) 이 사건 건물의 층별평면도를 보면, 3층은 별도의 출입문 없이 OOO(주)가 임차한 2층을 통해서 출입할 수 있는 것으로 나타난다.
(3) 청구인들이 이 사건 부동산을 업무용으로 사용하였다는 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가)2012.4.10. OOO이 청구인들에게 교부한 사업자등록내역에서 상호/업태가 OOO, 소재지는 이 사건 부동산으로 되어 있고, 2013년 제1기 부가가치세 신고 시 6개월간의 임대료 OOO원을 신고하였다. (나) 이 사건 부동산에 대한 임대차계약 체결 내역은 아래 <표>와 같다. (다) (주)OOO에 대한 자료를 보면, 다음과 같이 나타난다.
1. 등기사항일부증명서를 보면, 2004.4.23. 전자통신제품 연구 및 개발업을 목적사업으로 OOO을 사업장소재지로 하여 설립한 후, 2012.4.7. 이 사건 부동산으로 이전하였으며, 임원은 사내이사 OOO, 감사 OOO로서 청구인들로 구성되어 있다. 2)법인장부(2013.1.1.～2013.11.30. 계정별원장)의 일부 내용을 보면, 아래 <표>와 같으며,사원은 OOO으로 되어 있다.
3. 손익계산서상 매출액은 2012사업연도 OOO원(서비스매출), 2013사업연도는 OOO원으로 되어 있다. (라) 청구인들이 이 사건 심판청구 후 제출한 이 사건 부동산의 정문 사진에는 OOO(주), (주)OOO의 상호가 부착되어 있다.
(4) 처분청의 이 사건 부동산에 대한 2012년도 재산세 부과내역과 그 이후 불복청구 및 소송 진행내역을 보면, 처분청은 이 사건 부동산에 대한 2012년도 재산세 부과 시 별장으로 보아 중과세율을 적용하여 2012.7.9. 및 2012.9.10. 각각 부과고지 하였으며, 청구인들은 사업용 부동산임에도 처분청의 자의적 판단으로 별장으로 보아 재산세를 중과세한 처분이 부당하다며 OOO에게 심사청구를 제기한 후, 기각결정을 받아 행정소송을 제기OOO하였고, 2014.1.29. OOO에서 기각결정된 후 항소중에 있다.
(5) 청구인들 중 OOO은 2014.4.8 우리원에 의견진술 목적으로 참석하여 (주)OOO의 사업목적이 장비렌탈업이며, 직원은 청구인들과 여직원 1명이고, 처분청이 2012.3.28. 이 사건 건물 내에 출장방문 시 내부 주거시설을 촬영한 사진에 대하여 내부 현장사진이 맞다고 인정하였다.
(6) 위 관련법령과 사실관계를 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 이 사건 부동산을 사무실로 임대하여 사용중에 있으므로 별장으로 재산세를 과세한 것이 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (나) 지방세법제13조 제5항과 제111조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제28조 제3항 및 제119조에서 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지에 대하여는 별장으로 보며, 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있다. (다) 이 사건 부동산의 경우,청구인들이 이 사건 부동산의 취득 이전인 2003년부터 OOO에 거주하고 있는 점, 2012.3.28. 처분청 출장조사 시 이 사건 건물의 내부가 업무용시설이 없이 주거시설이 설치된 것으로 나타났으며, 2013년 출장 시에도 사무실로 사용중인 것이 달리 확인되지 않았고, 청구인들 중 OOO이 조세심판원 의견진술 시 처분청이 제출한 내부 현황사진을 인정한 점, 임차인 중 (주)OOO의 임원이 청구인들로 등재되어 있고,2013.6.27. 처분청이 OOO(주)의 본사인 OOO에 현장조사 시 OOO(주)가 이 사건 부동산에 임차하고 있는 사실을 모르고 있었으며,이 사건 건물의 3층이 2층의 임차인인 OOO(주)를 통해서만 출입할 수 있는 것으로 나타나고, 임대차보증금 OOO이 소액에 불과한 사실에 미루어 임대차계약의 진정성이 의심되는 점, 이 사건 부동산이 OOO 주변의 휴양·피서 등 용도로 사용하기에 적합한 점 등을 종합하여 살펴볼 때, 이 사건 부동산은 청구주장과 같이 사무실이라기보다는 주거목적의 별장으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 청구인들에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.