토지거래계약허가구역 내의 토지에 대하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 잔금을 완납한 경우 잔금지급일을 취득일로 보아 취득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 토지거래계약허가구역 내에 소재한 OOO(토지 내역은 <별지1>과 같으며, 이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 2007.11.21. 매매계약을 체결하고, 2008.6.17. 잔금을 완납하여 이를 취득하였다.
• 나. 처분청은 청구법인이 이 건 토지 중 OOO에 대하여는 2009.11.9.부터 2010.1.27.까지 토지거래계약허가를 받아 제3자에게 소유권을 이전하였고, 나머지 토지는 2010.12.15. 토지거래계약허가구역에서 해제되어 이 건 토지에 대한 취득세 납세의무가 성립하였음에도 청구법인이 기한 내에 취득세 등을 신고납부하지 아니한 사실을 확인하고, 2013.6.5. 이 건 토지의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 OOO원(가산세 포함)을 청구법인에게 부과·고지하였다. 다.청구법인은 이에 불복하여 2013.8.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1)이 건 토지의 매매계약과 관련하여잔금을 지급하였지만, 이는 토지거래허가를 받기 전까지 지급한 예약금에 불과하고, 이 건 토지에 대한 매매계약은 약정기한까지토지거래허가를 받지 못함에 따라 계약상의 특약사항에 의하여 자동 해제되어 무효가 되었으므로 이 건 토지에 대한 취득세 부과처분은 잘못이다.

(2) 아울러, 기존의 토지매매계약과는 달리 이 건 토지의 매도자 OOO을 위탁자, (주)OOO을 수탁자, OOO을 우선수익자, 청구법인을 지정매수인으로 하여 체결한 부동산처분신탁계약은 청구법인을 매수인으로 지정하여 청구법인에게 우선 매수권을 부여하여 지위를 보장하기 위한 것으로서 이러한 부동산신탁계약은 토지 매매계약과는 실질이 다른 것이므로 이 건 토지를 취득한 것으로 볼 수 없다.

• 나. 처분청 의견 청구법인이 2008.6.17. 매도인과 체결한 이 건 토지 매매계약에 따라 계약일 OOO원, 2008.6.17. 잔금 OOO원을 지급하여 토지 매매대금을 완납한 점, 매도인은 2008.8.19. 매매금액을 OOO원으로 하고 매수인을 청구법인으로 하여 OOO에 양도소득세를 신고납부한 점, 청구법인은 2009.3.31.자로 이 건 토지의 매매계약이 해제되었다고 주장하면서도 매도인으로부터 매매대금을 회수한 사실이 없는 점, 매도인은 이 건 토지 중 2필지 4,717㎡를 제3자에게 매각하여 2009.12.28.부터 2010.1.28.까지 사이에 소유권 이전하였는데, 이에 대하여 매도인은 청구법인의 요구에 따라 매도에 필요한 서류를 제공하였을 뿐 매매계약서를 본 사실이 없다고 진술하고 있는 점, 2009.12.24. 이 건 토지 중 소유권이 이전된 토지를 제외한 나머지 토지에 대하여 부동산처분신탁을 하였으나, 매도인은 이에 대하여 매매계약 당시 이 건 토지가 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 즉시 소유권이전을 할 수 없었으므로 건축 등 각종 인허가 활동과 토지 이전시 본인과 청구법인 사이에 존재하던 번거로움을 해결하고자 청구법인의 요청에 따라 부동산처분신탁계약을 하였다고 진술하고 있는 점, 위 부동산 처분신탁계약서 특약사항 제2조에 따르면, 수탁회사는 신탁부동산을 청구법인 또는 청구법인이 지정한 자에게 처분할 수 있고 이에 매도인은 사전 동의하며 수탁회사는 청구법인의 요구에 의해 지정매수인을 변경할 수 있다고 되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인은 2008.6.17. 이 건 토지의 매매대금을 모두 완납한 뒤 이 건 토지의 실질적인 소유자로서 그 소유권을 행사해 왔다고 보는 것이 타당해 보이며, 이때는 이 건 토지에 관한 매매계약이 토지거래 허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있다고 할 것이지만, 매각된 토지는 2009.11.9.부터 2010.1.27. 토지거래 허가를 받았고 나머지 토지는 2010.12.15. 토지거래 허가구역 지정이 해제됨으로써 이 건 토지의 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 토지거래계약허가구역 내의 토지에 대하여 장차 허가를 받을것을 전제로 매매계약을 체결하여 잔금을 완납한 경우잔금지급일을 취득일로 보아 취득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지2> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구법인은 2007.11.21. 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결한 후, 같은 날 계약금 OOO원, 2008.6.17. 잔금 OOO원 등 매매대금 OOO원을 완납한 사실이 매도인OOO의 예금거래명세표OOO에 의하여 확인된다. (나) 이 건 토지의 매도인OOO은 2008.8.19. 이 건 토지의 양수인을 청구법인으로 하고, 양도금액을 OOO원, 양도일을 2008.6.17.로 하여 양도소득세를 신고하고, 2008.8.29.과 2008.10.15.에 이를 납부한 사실이 OOO의 “양도소득세 신고 및 납부사실 조회 회신OOO”에 의하여 확인된다. (다) 청구법인의 제5기(2010.12.31. 현재) “재무제표에 대한 주석”에 의하면, 이 건 토지 잔금을 2008년 6월 완납한 사실과 2009년 7월 이 건 토지 상에 1차 건축을 착공OOO하고, 2009년 12월 1차 골조공사를 완료한 사실이 나타난다. (라) 이 건 토지의 매매계약서 제9조(특약사항) 8호에 의하면, “토지거래 허가를 신청하였으나 잔금일 이전에 허가여부가 결정되지 아니한 경우 또는 불허가 처분에 대해서 행정소송을 제기할 경우에도 그 결과에 관계없이 계약은 자동 해제되며 계약금은 “갑(매도인)”에게 몰취되며, 잔금일 이후에 토지거래허가를 받은 것에 대하여는 본 계약과는 무관하다.”고 특약한 사실이 확인되고, 2008.6.17. 매매 당사자 사이에 체결한 합의서 1. 바.에 의하면, “매수인은 2009.3.31.까지 매매목적 부동산 전부에 관하여 토지거래허가를 받아야한다. 토지거래허가 관련 처분에 대한 행정소송의 제기 여부 및 결과를 불문하고 위 기간 내 토지거래허가를 받지 아니한 경우 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다.”고 합의한 사실이 나타난다. (마) 이 건 토지는 2002.11.14. 토지거래계약허가구역으로 지정OOO된 후, 2010.12.15. 토지거래계약허가구역에서 해제OOO되었으며, 이 건 토지 중 OOO는 2009.11.9.부터 2010.1.27.까지의 기간 사이에 토지거래계약허가를 득하여 제3자에게 소유권이 이전되었고, 잔여 토지는 2010.12.15. 토지거래계약허가구역에서 해제된 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (바) 이 건 토지는 2009.12.24. 위탁자(갑) OOO(이 건 토지의 매도인), 수탁자(을) OOO, 지정매수인(병) 겸 2순위우선수익자를 청구법인으로 한 “부동산처분신탁계약”을 체결하였으며, 그 특약사항에서 신탁계약 제6조(신탁부동산의 처분)에도 불구하고 지정매수인을 청구법인으로 하고, 수탁자(을)는 신탁부동산을 청구법인 또는 청구법인이 지정한 자에게 처분할 수 있고 이에 위탁자(갑)는 사전 동의하기로 하였으며, 수탁자(을)는 청구법인의 요구에 의해 지정매수인을 변경할 수 있다고 특약한 사실이 확인된다. (사) 처분청이 매도인OOO에게 질문하여 2013.4.30. 제출받은 서면 답변서에 의하면, 매각이 완료된 토지에 대하여 부동산 처분신탁을 한 이유는 청구법인이 이 건 토지에 대한 각종 인허가 시 마다 매도인OOO에게 부탁하여야 하는 번거로움을 줄이기 위한 것이라고 답변하고 있으며, 이 건 토지 중 토지거래계약허가를 득하여 제3자에게 소유권이 이전된 OOO에 대하여는 청구법인에게 매도에 필요한 서류를 넘겨 주었을 뿐, 매매계약서 등을 보지는 못하였다고 답변하고 있는 사실이 확인된다. (2)청구법인은 이 건 토지에 대한토지거래허가를 받지 못함으로써 매매계약상 특약에 따라 계약이 자동 해제되어 무효가 되었으므로 이 건 취득세 부과는 잘못이라고 주장하는 반면, 처분청은 이 건 토지에 대한 매매잔금을 완납하였을 뿐만 아니라, 토지거래허가구역이 해제된 이상 이 건 토지는 잔금지급일에 취득한 것으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 구지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것)제105조 제2항에서 부동산 등의 취득에 있어 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호와 제2호에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 또는 계약상의 잔금지급일을 취득일로 보도록 규정하고 있는바, 여기서 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다 할 것이다(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결, 같은 뜻임). (나) 한편, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래계약허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 지급한 경우, 비록 그 매매계약이 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만, 그 후 허가를 받거나 그 토지가 토지거래계약허가구역에서 해제되었다면 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 취득세 부과에 있어서의 토지의 취득시기는 잔금지급일로 보아야 할 것이다(대법원 2012.12.27. 선고 2012두19229 판결, 같은 뜻임). (다) 청구법인의 경우, 이 건 토지에 대한 매매계약에 따라 2008.6.17. 매매잔금을 완납한 사실이 매도인의 예금거래명세표, 양도소득세 신고납부 확인서, 청구법인의 제5기 재무제표에 대한 주석 사항 등에 의하여 확인되고 있는 점, 이 건 토지에 대한 매매대금을 완납한 사실에 대하여 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없는 점, 청구법인이 이 건 토지 상에 건축을 위한 도급계약 및 토목공사를 착수하고, 조합원분 8세대에 대한 건축공사를 착공하는 등 이 건 토지의 실질 소유자로서의 권한을 행사하여 온 점 등에 비추어, 청구법인은 이 건 토지에 대한 잔금을 완납한 때 이를 사실상 취득하였다고 봄이 타당하고, 이 건 토지에 대한 토지거래계약허가를 받거나(2009.11.9.～2010.1.27.) 토지거래계약허가구역에서 해제(2010.12.15.)됨으로써 이 건 토지의 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었다 할 것이므로 처분청이 이 건 토지에 대하여 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.