주택재개발정비사업이 시행중인 이 건 부동산에 대한 재산세 부과처분의 당부

[참조결정] 조심2011지0882

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 OOO에 대하여 2013.9.17. 지방세법 제106조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제102조 제5항 제7호 및 제118조 제1호 라목 규정에 의한 세율 및 같은 법 제111조 제1항 제1호 다목의 세율을 적용하여 재산세(토지) OOO, 도시지역분 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 부과고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 사건 부동산에 대한 2009년 재산세(주택 1기분)는 OOO이고, 2012년 재산세(토지분)는 OOO이었는데, 2013년 재산세(토지분)는 OOO으로 과도하게 많은 재산세가 부과되었다. 이 사건 부동산은 청구인이 20년 이상 거주하던 곳으로 주택재개발로 인하여 그 지상의 주택이 철거된 것으로 현재 이 사건 부동산에 대한 재산권을 행사하지도 못하고 있음에도 불구하고 토지 소유자에게 개발이익에 따른 지가상승을 이유로 과도한 재산세를 부과하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 이 사건 부동산은 OOO 주택재개발정비사업의 관리처분계획에 따른 정비사업지구 내 토지로 이주 및 철거가 완료되었으며, 2012.11.28. 착공신고가 되어 현재 건축물이 건설 중에 있다. 청구인은 지가상승을 이유로 재산세가 과다하게 부과되었다고 주장하고 있으나, 재산세는 보유하는 재산에 담세능력을 인정하여 부과하는 조세로 재산가액을 과세표준으로 하고 있어서 공시지가의 상승은 당연히 과세표준의 상승을 동반하게 되며, 이 사건 부동산을 지방세법 제106조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제7호의 규정에 의한 재산세(토지) 분리과세대상으로 보아 지방세법 시행령 제118조에 따라 세부담상한을 적용하여 재산세를 부과한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택재개발정비사업이 시행중인 이 사건 부동산에 대한 재산세 부과처분이 적정한지 여부
• 나. 관련법령(＜별지＞에 기재)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 자료에 의하여 다음과 같은 사실이 확인되고 있다. (가) OOO 주택재개발정비사업 조합설립인가서에 의하면 처분청은 2007.7.26. OOO를 사업시행 예정구역으로 하여, OOO 주택재개발정비사업의 조합설립을 인가한 것으로 나타난다. (나) 처분청 고시 OOO에 의하면 처분청은 2008.4.23. OOO 주택재개발정비사업에 대하여 사업시행을 인가한 것으로 나타나며, 처분청 고시 OOO에 의하면 처분청은 2009.9.10. OOO 주택재개발정비사업조합을 사업시행자로 하여 OOO 주택재개발정비사업의 관리처분계획을 인가한 것으로 나타난다. (다) 처분청의 심리자료에 의하면 OOO 주택재개발정비사업조합은 2010.4.14. 이 사건 부동산이 공가임을 확인하는 문서를 처분청에 제출한 것으로 나타난다. (라) 착공신고필증에 의하면 OOO 주택재개발정비사업조합은 2012.11.28. OOO을 착공예정일로 하여 OOO 주택재개발아파트(공동주택)를 착공하는 것으로 처분청에 신고하고 착공신고필증을 교부받은 것으로 나타난다. (마) 토지이용계획확인서에 의하면 이 사건 부동산은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역OOO으로 나타나며, OOO에 의하면 이 사건 부동산의 1㎡당 개별공시지가는 OOO으로 나타난다. (바) 처분청의 심리자료에 의하면 이 사건 부동산에 대한 재산세는 이 사건 부동산에 대한 1㎡당 개별공시지가 OOO에 토지면적(139㎡)을 곱하여 시가표준액 OOO을 산출하고, 공정시장가액비율 70%를 적용하여 과세표준액 OOO을 산정하였으며, 분리과세에 대한 세율 1천분의 2를 적용하여 산출세액 OOO을 산출한 후 세 부담 상한인 OOO과 비교하여 세 부담 상한인 OOO을 재산세로 부과한 것으로 나타난다. 이 사건 부동산에 대한 재산세 등의 부과내역은 아래 ＜표＞와 같다. OOO

(2) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 주택재개발로 인하여 그 지상의 주택이 철거되어 이 사건 부동산에 대한 재산권을 행사하지도 못하고 있음에도 불구하고 토지 소유자에게 개발이익에 따른 지가상승을 이유로 과도한 재산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하는 바, (나) 지방세법 제106조 제1항 제3호 마목에서 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제102조 제5항 제7호에서는 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있으며, 지방세법 제110조 제1항 제1호에서는 토지에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 하는 것으로 규정하고, 지방세법 시행령 제109조 제1호에서는 토지의 공정시장가액비율을 시가표준액의 100분의 70으로 규정하고 있으며, 지방세법 제111조 제1항 제1호 다목 (3)에서는 재산세의 표준세율을 과세표준액의 1,000분의 2로 규정하고 있고, 지방세법 제122조 및 지방세법 시행령 제118조 제1호 라목에서는 해당연도 과세대상 토지가 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우에는 멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액에 (130/100)을 곱하여 산출한 세액을 재산세액 상당액으로 하고 그 세액의 100분의 150을 세 부담의 상한으로 규정하고 있다. (다) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하고OOO, 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하도록 하고 있다고 볼 수 있다OOO. (라) 이 건의 경우, 이 사건 부동산은 도시지역 내의 제2종일반주거지역에 속하는 토지로서 재산세 과세기준일 현재 주택재개발사업에 공여되고 있는 토지이므로 재산세 분리과세대상으로 구분한 것은 적법하다 할 것이고, 이 사건 부동산에 대한 재산세는 1㎡당 개별공시지가 OOO에 토지면적(139㎡)을 곱하여 시가표준액 OOO을 산출하고, 공정시장가액비율 70%를 적용하여 과세표준액 OOO을 산정하였으며, 분리과세에 대한 세율 1천분의 2를 적용하여 산출세액 OOO을 산출한 후 세 부담 상한인 OOO과 비교하여 세 부담 상한인 OOO을 재산세로 부과하였으므로, 처분청이 이 사건 부동산에 대하여 재산세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관 계 법 령

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (개정 2010.12.27)

1. 토지

• 다. 분리과세대상

1. 전·답·과수원·목장용지 및 임야: 과세표준의 1천분의 0.7

2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2 제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 과세특례 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있다. 제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조 제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 제4조제1항에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

2. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액

3. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑤ 법 제106조제1항제3호마목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만, 제1호에 따른 토지 중 취득일부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외하며, 제4호 및 제8호부터 제10호까지의 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행 중인 토지를 포함한다.

7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법 제2조제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 법 제107조제2항제5호의 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) 제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.

1. 토지에 대한 세액 상당액

• 라. 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우(주택 멸실 후 주택 착공 전이라도 최초로 도래하는 재산세 과세기준일부터 3년 동안은 주택을 건축 중인 것으로 본다)에는 다음 계산식에 따라 산출한 세액 상당액(해당 토지에 대하여 나목에 따라 산출한 직전 연도 세액 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 세액 상당액을 말한다) 멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액 × (130/100)ⁿ n = (과세 연도 - 멸실 전 주택에 실제 과세한 연도 - 1)