건축주가 신축하여 임대사업을 영위하던 공동주택을 임대할 목적으로 건축주로부터 일괄 매수한 경우,「지방세특례제한법」제31조의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받는 경우’에 해당되는 것으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] OOO이 2014.2.6. 청구인에게 한 취득세 등 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 임대사업을 목적으로 2013.5.7. 임대사업자등록을 하고, OOO소재 도시형생활주택(다세대주택) 총 OOO(건물 총 연면적 645.5㎡ 및 부속토지 346㎡, 이하 “이 사건 주택”이라 한다)를 2013.6.3. 건축주로부터 OOO원에 일괄매입한 후, 2013.8.2. OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.21. 심판청구를 제기하였다가 2014.2.4. 이 사건 주택이 지방세특례제한법제31조 제1항 규정에 의거 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받는 경우에 해당한다고 하여 처분청에 경정청구를 하였으며, 처분청은 2014.2.6. 경정할 이유가 없다는 뜻을 청구인에게 통보하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 사건 주택은 건축주OOO가 분양을 목적으로 2012.8.23. 다세대주택을 신축하고, 분양이 될 때까지 일시적으로 임대를 하였다가 2013.6.3. 청구인에게 최초로 분양을 한 것인 바, 청구인이 사업양수도에 따라 포괄양수한 것이 아니라 부동산을 분양취득한 것이며, 건축물 분양에 관한 법률제2조에서 ‘분양’이란 ‘분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다’고 규정하고 있으나, 공동주택 등은 적용대상이 아니므로, 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택으로서 임대목적에 사용하기 위해 취득한 부동산에 해당되는 것으로 보아 감면대상으로 보아야 함에도 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법에서는 서민주택 공급을 원활히 하고자 일정규모(전용면적 60㎡) 이하의 주택을 공급하는 건설사업자에게 세제지원을 하고 있고, 이와 연계하여 주택건설사업자의 주택분양을 촉진하고 미분양에 따른 위험을 해소하는 동시에 주택소유를 다변화함으로써 국민의 주거안정에 기여하고자 임대사업자가 ‘건축주로부터 최초로 분양받는 경우’에 한하여 취득세를 감면하고 있다. 지방세특례제한법은 분양에 대하여 특별하게 정의하고 있지 아니 하나, 건축물의 분양에 관한 법률제2조에 분양이란 ‘분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다’고 규정하고 있는바, 여기서 ‘2인 이상에게 판매하는 것’이란 기본적으로 수분양자에게 공급하는 경우를 말한다 할 것으로, 지방세특례제한법에서 ‘건축주로부터 최초로 분양받는 경우’에서의 분양의 의미와 목적은 건설된 주택의 공급을 촉진하는 동시에 임대주택소유자 구성을 포토폴리오(Portfolio) 함으로서 임대에 따른 임차자의 위험을 감소시켜 국민의 주거안정에 기여하고자 하는 목적도 있다 할 것이므로, 청구인이 이 사건 주택을 일괄로 매입한 것은 건축주가 건축하여 임대하고 있는 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 경우라 할 것으로, 이는 단순히 건축주의 지위만을 교체한 것에 해당할 뿐 ‘건축주로부터 최초로 분양 받는 경우’의 분양에는 해당되지 아니한다 할 것이다. 또한, ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 경우’에서의 임대할 목적이란 신규로 건축된 서민주택을 통하여 임대사업의 신규창출을 촉진하여 국민의 주거안정을 기여하고자 취득세 등의 감면 혜택을 부여한 것으로서 지방세특례제한법 시행령 제13조 제1항에 임대사업자간의 매매는 추징대상으로 규정하고 있는 바와 같이 청구인이 매입한 이 사건 주택은 건축주가 건축한 후 이미 건축물 전체호수를 임대 완료하여 임대에 공여되고 있는 주택을 단순히 승계한 것으로 임대주택의 신규창출에 취득세 등의 감면혜택을 부여하고자 하는 감면목적에도 부합하지 않는다 할 것이다. 따라서 청구인의 이 사건 주택의 취득은 건축주의 지위를 변경한 포괄양도로 취득세 감면요건인 분양에 해당되지 아니하며, 기존 임대된 임대주택을 승계하였으므로 임대를 촉진하고자 감면 혜택을 부여한 감면목적에도 배치된다 할 것이므로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 건축주가 신축 후 분양 시까지 임대하던 공동주택을 임대사업자가 임대목적으로 일괄 매수한 경우,지방세특례제한법 제31조의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받는 경우’에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2013.4.11. 이 사건 주택인 도시형생활주택(다세대주택) 총 OOO에 대하여 건축주와 매매계약을 체결하고, 2013.5.7. 임대사업자 등록OOO을 한 후, 2013.6.4. 잔금을 지급하고, 매매대금을 OOO원으로 하여 2013.7.10. 취득세 등을 신고납부하였다.

(2) 청구인은 2014.2.4 처분청에 경정청구를 하였으며, 처분청은 이 사건 주택의 취득이 건축주의 지위를 변경한 포괄양도로서 취득세 감면요건인 분양에 해당하지 아니하며, 또한, 건축주가 임대한 주택을 포괄승계한 것은 새로운 임대창출에 조세지원을 하고자 하는 감면취지에 부합하지 않는다고 보아 2014.2.6. 경정청구 거부처분을 하였다.

(3) 이 사건 주택은 OOO이 2012.8.23. 신축․준공하여 2012.8.30. 보존등기되었으며, OOO은 이 사건 주택의 OOO에 대하여 2012년 OOO를 각각 임대하다가 2013.4.11. 청구인과 매매계약을 체결하여 2013.6.4. 청구인 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

(4) 청구인과 OOO 간의 이 사건 주택에 대한 매매계약체결 내용을 보면, ‘도시형생활주택(분양)매매계약서’로 되어 있고, 잔금을 기준으로 보증금을 승계하며, 임대료는 일할정산하는 것으로 되어 있다. (5)지방세특례제한법제31조 제1항에서임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대하여는 2015년 12월 31일까지 취득세를 면제하도록 규정하고 있다.

(6) 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 이 사건 주택의 취득이 건축주의 지위를 변경한 포괄양도이며, 건축물의 분양에 관한 법률제2조에서 ‘분양’의 정의를 분양사업자가 건축물을 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있으므로 취득세 감면요건인 분양에 해당하지 아니하고, 건축주가 임대하던 공동주택을 취득한 것은 감면대상이 아니라는 의견이므로 이에 대하여 본다. (나) 법령 자체에 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니한 경우 법령상 용어의 해석은 그 법령의 전반적인 체계와 취지·목적, 당해 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여야 할 것(대법원 2005.2.18. 선고 2004도7807 판결, 대법원 2006.5.26. 선고 2006도826 판결 등, 같은 뜻임)이다. (다) 먼저, 처분청은 이 사건 주택의 취득이 건축주의 지위를 변경한 포괄양도이며, 건축물의 분양에 관한 법률제2조에서 규정한 ‘분양’의 정의에 따라 취득세 감면요건인 분양에 해당하지 아니한다는 의견이나, 이 사건 주택의 경우, 건축주가 사업의 포괄양도양수계약에 따라 양도한 것이 아니라 부동산매매계약에 따라 양도한 것이므로 건축주의 지위를 변경한 사업의 포괄양도로 보기 어렵고, 건축물의 분양에 관한 법률제3조에서 주택법에 따른 주택에 대하여는 위의 법률을 적용하지 아니하도록 하고 있으므로, 다세대주택인 이 사건 주택에 대하여 위건축물의 분양에 관한 법률을 그대로 적용하는 것은 적절하지 아니한바, 임대사업자인 청구인이 이 사건 주택을 단독으로 취득한 것이라 하여 이를 분양이 아니라고 단정하기 어려우며, 지방세특례제한법제31조의 규정상 당해 조문상의 ‘최초로 분양받은 경우’를 최초로 공급받은 경우로 보는 것이 타당하다 하겠다. (라) 다음으로, 처분청은 청구인이 건축주가 임대하던 공동주택을 취득하였으므로 감면대상이 아니라는 의견이나, 임대주택법제2조 및 제21조에서 건설임대주택을 일정 임대의무기간 경과 후 매각하는 행위에 대하여 ‘분양전환’으로 규정하고 있으므로, 건설임대사업자인 건축주OOO가 분양이 될 때까지 일시 임대중인 이 사건 주택을 양수한 행위에 대하여도 건축주로부터 분양받은 것으로 볼 수 있는 점,지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대주택에 대한 감면대상을 건축주가 임대목적의 소형공동주택을 신축․취득한 것만이 아니라 임대사업자가 건축주로부터 그 소형공동주택을 최초로 분양받은 경우까지로 규정한 취지가 임대용 공동주택의 공급촉진을 통하여 조속히 일반 서민의 주거안정을 도모하고자 한 측면에서 볼 때, 건축주가 소형공동주택인 이 사건 주택을 신축․취득한 후 미분양 등의 사유로 분양이 이루어질 때까지 일시적으로 임대하던 것을 임대사업자인 청구인이 5년 이상의 기간에 걸쳐 계속하여 임대사업에 공할 목적으로 취득한 경우도 감면대상으로 보는 것이 감면규정의 취지에 부합한다고 볼 수 있는 점, 지방세특례제한법제31조 규정에 건축주가 임대한 공동주택을 분양받는 경우 감면대상에서 제외한다고 달리 규정하고 있지 아니한 점 등에 비추어 임대사업자인 청구인이 임대할 목적으로 건축주로부터 이 사건 주택을 취득한 것은 지방세특례제한법제31조 제1항의 규정에 따른 취득세 감면대상에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 하겠다. 따라서, 처분청이 청구인의 취득세 등에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.