사실상 부동산의 매수 의사 없이 형식적으로 매매계약을 체결하였음에도 부동산 취득 후 미등기전매한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO이 2012.10.24. 청구인에게 한취득세OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.처분청은 청구인이2012.4.4.OOO에 대하여OOO 및OOO원을 매매가액으로 하는 부동산매매계약을 체결하여 대금을 지급한 후 미등기 전매하였다고 하여 부동산등기 특별조치법 위반자로고발됨에 따라 이 사건부동산의 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO을 2012.10.24. 청구인에게 부과고지하였다.

• 나. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.18. 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 사건 부동산은OOO주택조합(이하 “이 사건주택조합”이라 한다)이 2010.7.25. 조합총회에서 이 사건 부동산을 일괄 매각한다고 결의를 하여 각 호별로 분양할 수 없었으나,이 사건주택조합조합장(OOO)이 조합원들 모르게 각 호별로OOO인(이하 “수분양자들”이라 한다)과 실제매매계약을 체결하고, 조합원들에게는 조합총회의 결의대로 일괄매각한 것처럼 보여주기 위하여 이 사건 부동산의 분양 모집책인청구인과 2012.4.4. 형식적으로매매대금 OOO원에 형식상의 일괄 매매계약서(이하 “이 사건 제1매매계약서”라 한다)를 작성하고, 수분양자들이 분양대금을 입금한 OOO주택조합의 통장에서 조합장이 자금을 인출하여 청구인 명의로 OOO주택조합의 통장에 입금한 것인바, 이 사건제1매매계약서는 조합원에게 보이기 위한 일종의 컨설팅약정이고, 수분양자들과 이 사건 주택조합과의 실제 매매계약은 각 호별로 따로 체결(이하 “이 사건 제2매매계약서”라 한다)되어 그 분양대금이OOO주택조합 통장계좌에 직접 입금되었으며, 그 후 이 사건 주택조합의 조합장(OOO)이 이 사건 제2매매계약서에 대하여 청구인과 수분양자들을 상대로 ‘사문서 위조 및 미등기전매’로 고발한데 대하여 법원과 검찰조사결과 모두 ‘혐의없음’으로 조사종결 되었고, 위 조합장 중 OOO는 무고죄 등으로 수사를 받고 있다. 따라서, 청구인과 이 사건 주택조합간에 체결된 일괄 매매계약서인 이 사건 제1매매계약서와 청구인 명의로 매매대금이 입금된 것은 단순히 이 사건 주택조합의 편의를 위한 것으로 청구인이 이 사건 부동산을 취득할 의사가 전혀 없이 이루어진 것이고, 이 사건 제2매매계약서에 의하여 이 사건 주택조합으로부터 수분양자들에게 바로 양도된 것임에도 형적으로 작성한 이 사건 제1매매계약서만을 근거로 하여 사실상 취득 및 미등기양도로 보아 취득세 등을 과세한 것은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것(대법원 2004.11.25. 선고 2003두13342 판결 등 참조)이고, 지방세법 제7조 제2항에서 취득세의과세객체가 되는 부동산 취득에 관하여 민법 기타 관계 법령에 의한 등기·등록등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로본다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘사실상의 취득’이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것이다(대법원 2005.1.13. 선고 2003두10343 판결 등 참조). 청구인의 경우, 2012.4.4. 이 사건 제1매매계약서를 작성하였고, 매매대금이 2012.4.4. 부터 2012.6.22.까지 총 8회에 걸쳐 OOO주택조합 명의의 OOO 통장계좌로 각각 입금된 사실이 확인되고 있어 이 사건 부동산의 취득행위가 있었다고 보아야 할 것이고, 청구인이 비록 소유권이전등기를 하지 않았다 하더라도 이를 달리 볼 이유가 없다 할 것이므로처분청이 이 사건 부동산에 대하여 청구인에게 취득세 등을 부과고지한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 사실상 부동산의 매수 의사 없이 형식적으로 매매계약을 체결하였음에도 부동산 취득 후 미등기전매한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분이 부당하다는청구주장의 당부
• 나. 관련법령: <별지> 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2012.4.4. 이 사건 부동산에 대하여 매도자인 OOO 및OOO과 체결한 이 사건 제1매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 이 사건 제1매매계약서상의 매매대금 입금계좌인 OOO주택조합의 ‘OOO계좌 거래내역’을 보면, 2012.4.4.부터 2012.6.22. 사이에 총 OOO원이 아래 <표>와 같이 청구인 명의 등으로 입금된 사실이 확인된다.

(3) 청구인이 이 사건 제1매매계약서의 이행과 관련하여 2012.5.14. 이 사건 주택조합에게 ‘이행각서’를 작성하여 준 내용은 다음과 같다.

(4) 이 사건 주택조합과 수분양자들(OOO인)은 아래 <표>와 같이 2012.2.13.～2012.6.22. 이 사건 부동산에 대하여 이 사건 제2매매계약서를 각각 체결OOO하였으며, 2012.4.12.～2012.5.22. OOO주택조합 명의의 OOO금융계좌에 총 OOO이 입금되었다.

(5) 처분청이 청구인에게 미등기전매로 보아 이 건 취득세 등을 부과하게 된 경위 등은 다음과 같이 나타난다. (가) 이 사건 주택조합의 조합원들은 이 사건 부동산에 대한 부동산등기부를 확인하는 과정에서 제1매매계약서에 의하여 청구인에게 일괄매각된 것이 아니라수분양자들의 명의로 각 소유권이전등기가 경료된 사실을 확인하고, 처분청OOO에 부동산 거래신고와 관련한 민원을 제기하였다. (나) 처분청OOO은 위 민원제기에 따라 청구인과 수분양자들 및 이 사건 주택조합장에게 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제51조에 의거 각 과태료를 부과하고, 처분청 세무부서는 위 관련 자료를 통보받은 후 청구인이 미등기전매한 것이라 하여 이 건 취득세 등을 부과하였다. (다) 이 사건 주택조합장(OOO)은 처분청으로부터 과태료를 부과 받은 후인 2012.9.12. 청구인과 수분양자들을 상대로 이 사건 제2매매계약서의 작성 및 수분양자들의 취득신고 행위가 ‘사문서위조’ 및 ‘위조사문서 행사’라 하여 OOO에 고발OOO하였다.

(6) 처분청의 청구인 등에 대한 과태료 부과처분과 미등기 전매 혐의 및 부동산실거래신고 위반 혐의 등에 대하여 검찰 및 법원의 결정과 OOO의 세무조사 결과 내용은 다음과 같이 나타난다. (가) OOO은 2013.4.9. 위 (5) (다)의 고발사건(사문서위조, 위조사문서 행사, 부동산등기특별조치법 위반)에 대하여 모두 ‘혐의없음’(증거불충분)으로 불기소결정을 하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

1. 청구인과 수분양자들의 이 사건 제2매매계약서 위조 사문서 행사 관련에 대하여 참고인OOO의 진술, 고소인(조합장) 명의 부동산매매용 인감증명서의 기재내용이 각 피의자(청구인과 매수인들) 변명에 부합하고, 달리 피의사실을 인정할 증거가 없어 범죄혐의가 없다. 2)청구인의 2012.4.4. 이 사건 부동산OOO를 매수OOO하여 미등기전매한 것에 대하여위 수사결과, 청구인은 당초 OOO명의 수분양자들과 개별계약을 체결하였으나, 조합장 OOO가 조합에서 개별분양이 아닌 일괄분양을 결의하였다면서 조합원들에게 보여주기 위해 형식적으로 피의자가 일괄 매수하는 것으로 계약서를 작성하자고 하여 그에 따른 것이고, 실제로 미등기전매행위는 없었던 사실이 확인되었다. 이 사건 피의사실은 조세부과를 면하거나 기타 권리변동을 규제한 법령의 제한을 회피할 목적으로 미등기전매하는 경우에 성립하는 범죄인바, 사실관계가 위와 같다면, 청구인에게 위와 같은 목적이 있었다고 볼 수 없고, 달리 피의사실을 인정할 증거가 없다.

3. 이 사건주택의 조합장 중 OOO는 무고혐의가 인정되어 불구속기소OOO중인 것으로 나타난다. (나) 2013.7.17. 청구인에 대한 OOO의 과태료 결정(사건: OOO 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 위반) 내용은 다음과 같다. (다) OOO의 청구인에 대한 양도소득세 세무조사결과 통지서(2013.7.1.)를 보면, 미등기 전매 등 부동산투기조사 결과 ‘무혐의’로 종결처리한 사실이 나타난다. (7)수분양자들 중 OOO, OOO의 법원 준비서면 자료(부동산실거래신고 등 법률위반 관련)를 보면, 이 사건 주택조합측에서 장기 미분양 상가인 이 사건 부동산에 대하여 취득 후 매매 시 양도소득세의 이득을 보도록 실매매가를 높여 취득가액을 매매가로 신고하여 주겠다고 하여 취득하였으며, 실제 취득내용은 아래 표와 같다고 되어 있다.

(8) OOO의 공소장(이 사건 주택조합장에 대한 업무상배임죄)을 보면, 피고인들이 2011.8.1.경 상가 OOO를 (주)OOO에 총 OOO원에 매도하고, 2011.10.18. OOO에 대하여 이전등기를 마쳐주고 OOO만을 받아 조합원에게 손해를 가하였으며, 위 OOO원의 매도관련 알선수수료를 OOO로 높게 책정하여 조합원에게 OOO원 상당의 재산상 손해를 가하였다고 되어 있다.

(9) OOO의 공소장(이 사건 OOO에 대한 무고죄)을 보면, 피고인OOO은 청구인이 조합장을 매도인으로 하고 매수인을 수분양자 OOO인으로 하는 조합장 명의의 상가 OOO에 대한 이 사건 제2매매계약서 OOO매를 위조하였고, 이를 처분청에 제출하였으므로 청구인과 수분양자들을 처벌해 달라는 내용의 고소장을 작성하여 제출하였으나, 사실은 피고인OOO이 수분양자들의 상가 OOO호에 대한 분양대금 납입에 필요한 금융기관 대출여부도 확인하였고, 청구인과 OOO으로 하여금 이 사건 제2매매계약서를 작성하도록 위임을 하여 작성하게 한 것이었으며, 다만, 수분양자들로 하여금 많은 금액의 금융기관 대출을 받게 하기 위하여 매매대금을 높여 기재한 분양계약서를 구청에 제출하는 바람에 예상치 못하게 구청으로부터 허위부동산 거래신고로 인한 과태료 부과처분을 받게 되자 이를 회피하기 위하여 청구인과 수분양자들이 피고인OOO 몰래 제2매매계약서를 위조하였다고 허위 고소를 한 것이라고 되어 있다.

(10) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하고,‘사실상의 취득’이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이라 하겠다. (나) 청구인의 경우, 이 사건 부동산의 이전에 따른 사실상의 취득행위가 있었는지를 보면, 2012.4.4. 이 사건 제1매매계약서를 작성하고 청구인 명의 등으로 OOO주택조합의 통장 계좌에 OOO원이 입금된 사실이 나타나는 점에서 외관상으로는 청구인이 이 사건 부동산OOO을 이 사건 주택조합으로부터 일괄 취득한 것으로 나타나나, OOO의 이 사건 제1·2매매계약서 작성에 대한 판단 내용 등에서 일괄매매계약인 이 사건 제1매매계약서 작성OOO 행위는 이 사건 주택조합장들이 조합원들에게 당초 이 사건 부동산을 일괄분양하기로 결의한 것을 보여주기 위해 형식적으로 작성한 계약서에 불과하고, 실제로는 이 사건 주택조합이 처음부터 청구인이 아닌 수분양자들에게 매도한 것으로 판단한 점, 실제로 이 사건 제1매매계약서 작성(2012.4.4.) 이전에 수분양자들 OOO인 중OOO인과 이 사건 주택조합 간에 이 사건 제2매매계약서가 작성되었고, 그 분양대금이 OOO주택조합 통장에 최초로 입금되기 시작한 2012.4.12.부터 OOO원이 청구인 명의로 OOO주택조합 통장에 입금되기 시작한 것으로 나타나는 점, 이 사건 제2매매계약서와 수분양자들의 분양대금 납부영수증 및 금융자료, OOO의 법원준비서면 자료 등에서 수분양자들이 청구인이 아닌 이 사건 주택조합과 매매계약을 체결하고, 그 분양대금을 OOO주택조합 명의의 통장에 입금한 사실이 확인되는 반면에 수분양자들이 청구인과 계약을 체결하였거나, 청구인에게 대금이 지급된 사실이 나타나지 않는 점,OOO의 청구인에 대한 양도소득세 세무조사결과 통지서(2013.7.1.)에서도 미등기 전매 등의 부동산투기조사 결과 ‘무혐의’로 종결처리한 점등을 종합하여 볼 때, 이 사건 제1매매계약서 작성과 OOO원의 대금입금 행위는 이 사건 부동산에 대한 일괄양도·양수의 의사가 없이 단지 이 사건 주택조합에게 일괄매매한 것으로 보여주기 위한 형식적인 행위로 보이므로, 실제이 사건 부동산의 승계에 따른 취득행위가 존재하였다고 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청에서 청구인이 이 사건 부동산을 취득한 후 미등기 전매한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.