[요지] 청구인이 취득한 분양권은 종전 아파트를 취득한 것이 아니라 종전 아파트에 대한 조합원 배정분의 아파트에 입주할 수 있는 지위를 승계하면서 그 부속토지를 취득한 것으로 보아야 하고, 청구인이 분양권을 취득하면서 실제 지급한 금액을 취득세 과세표준으로 보아야 함
[요지] 청구인이 취득한 분양권은 종전 아파트를 취득한 것이 아니라 종전 아파트에 대한 조합원 배정분의 아파트에 입주할 수 있는 지위를 승계하면서 그 부속토지를 취득한 것으로 보아야 하고, 청구인이 분양권을 취득하면서 실제 지급한 금액을 취득세 과세표준으로 보아야 함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 조합원아파트는 재건축조합 설립 후 2011년부터 재건축을 추진하여 현재는 기초공사 완료단계에 있어 나대지가 아니며, 아파트 명칭을 OOO로 하고 OOO으로 호수 배정이 완료된 아파트이므로 주택유상거래에 대한 감면율을 적용하여야 함에도 주택이 아닌 나대지로 보아 취득세율 4%를 적용한 것은 부당하다.
(2) 이 건 조합원아파트의 취득세 과세표준액은 그 부속토지(면적 총 52.4㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 분양권매매계약서상의 금액인 OOO으로 보아야 함에도 이 건 조합원아파트 공급계약서상에 기재된 종전재산의 권리가액인 OOO을 과세표준이라고 하여 경정청구를 거부한 것은 부당하다.
(1) 청구인이 쟁점분양권 승계 취득 당시 지상 건축물은 철거되었고 장래 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다 하겠으므로, 이는 주택을 취득할 수 있는 권리로서 주택과는 구별되므로OOO 나대지에 대한 세율을 적용한 것은 정당하다.
(2) 청구인은 지방세법제10조 제5항 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 신고한 취득권리가액 OOO으로 신고하여 검증을 마쳤으므로, 재개발아파트 조합원 지위승계시 승계조합원의 취득세 등 과세표준은 실제거래가격이 권리가격 이하로 하락하여 마이너스 프리미엄이 형성된 경우라 하더라도 취득가격을 검증받기 위하여 권리가격으로 신고하고 검증받은 금액을 취득세 등 과세표준으로 하여야 할 것으로OOO, 분양권매매계약서상 매매금액인 OOO을 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 이유 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
① 주택재건축사업이 시행중인 상태에서 원조합원의 분양권을 승계한 경우 주택유상거래 감면대상에 해당하는지 여부
② 분양권 취득에 따른 취득세 과세표준을 분양권매매계약서상의 매매대금으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 지방세법 제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세특례제한법 제40조의2(주택거래에 대한 취득세의 감면)① 유상거래를 원인으로 2013년 1월 1일부터 2013년 6월 30일까지 지방세법 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 75를, 9억원 초과 12억원 이하의 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우나 12억원 이하의 주택을 취득하여 제2호 외의 다주택자가 되는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 50을, 12억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 25를 각각 경감한다. (단서 생략)
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
2. 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
3. 주택법 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다. 제27조의2(신고내역 조사) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(4) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용
(1) 이 건 조합원아파트 공급계약서상 재산의 표시 부분을 보면, 건물은 전용면적 84.98㎡, 계약면적 190.93㎡, 대지(쟁점토지)는 공유지분 44.08㎡로 되어 있고, 종전 재산의 권리가액, 분양주택가액, 조합원 분담금 및 기본이주비 대출이자 납부금액은 아래 <표>와 같이 나타난다.
(2) 쟁점분양권에 대한 매매계약서(2013.3.16.) 내용을 보면, ‘분양금액과 납부내역’란에 분양금액 OOO, 납부한 금액 OOO, 납부할 금액 OOO, ‘계약내용’란에 매매대금이 OOO으로 되어 있고, “특약사항”으로 조합원분담금OOO은 매수인(청구인)이 승계하며, 기납부된 40%OOO는 잔금지급 시 매수인(청구인)이 매도인에게 지급한다고 기재되어 있다. (3)쟁점분양권의 취득에대하여공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 것과 관련하여처분청의 부동산실거래신고시스템(KTMS)상 신고내역 진단 내용을 보면, ‘신고사항’에 물건금액 OOO, 종전토지 거래금액 OOO으로 되어 있고, ‘계약의 조건’은 아래 <표>와 같으며, ‘신고가격OOO 진단결과’는 적정(상한초과)으로 검증된 것으로 확인된다.
(4) 처분청이 이 건 조합원아파트(쟁점분양권)에 대한 부동산거래계약신고필증(2부)의 교부(2013.4.26.) 내용을 보면, ‘쟁점토지’의 거래금액은 OOO, ‘아파트(토지 및 건축물) 입주권’은 분양금액 OOO 및실제거래가격(전체) OOO으로 기재되어 있는 것이 확인되는바, 위 실제거래가격 OOO은 분양금액O,OOO,OOO,OOOO에서 역프리미엄OOO을 차감한 것으로 보인다.
(5) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 쟁점별로 살펴본다. (가)먼저, 쟁점 ①주택재건축사업이 시행중인 상태에서 원조합원의 쟁점분양권을 승계한 경우, 주택유상거래에 따른 취득세 감면대상에 해당하는지 여부를 본다.
1. 지방세특례제한법제40조의2 제1항에서 유상거래를 원인으로 2013년 1월 1일부터 2013년 6월 30일까지 지방세법 제10조에따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 취득세의 100분의 75를, 9억원 초과 12억원 이하의 주택을 취득하는 경우로서 일정 요건에 해당하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 각각 경감하도록 규정하고 있다. 2)조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 하겠다OOO. 3)청구인의 경우를 보면, 청구인이쟁점분양권을 취득한 시점에는 종전 아파트가 멸실되고, 주택재건축사업이 진행중에 있는 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점 분양권을 취득한 것은 종전 아파트를 취득한 것이 아니라 종전 아파트에 대한 조합원 배정분의 이 건 조합원 아파트에 입주할 수 있는 지위를 승계하면서 그 부속토지인 이 사건 토지를 취득한 것으로 보는 것이 타당하다(OO OOOO-OOO, OOOOOOOOOOO OOOOO-OOO, OOOOOOOOOOO OO) 하겠으므로, 주택을 취득한 것으로 보아 취득세를 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점② 쟁점분양권 취득에 따른 취득세 과세표준 을 쟁점분양권매매계약서상의 매매가액OOO으로 하여야 한다는 주장에 대하여 본다.
1. 지방세법제10조 제2항, 제5항 등에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 취득자가 신고한 가액으로 하지만, 위 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 ‘검증이 이루어진 취득’에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는바,위에서 ‘검증이 이루어진 취득’이란공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 등에서부동산을 취득할 수 있는 권리(주택재건축조합원의 입주권 등)에 관한 매매계약을 체결하여 거래쌍방이 공동으로 신고한 다음 검증절차를 거친 것을 말하는 것이라 하겠으며, 또한, 지방세법 시행령제18조 제1항에서 취득가격은취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으므로,매수인은 쟁점분양권에 대한 실제거래금액이 종전토지 거래금액보다 높더라도 취득과 관련된 특별한 사정(프리미엄 등 내재)에 의하여 그 초과된 가액을 기꺼이 지불하겠다는 것으로 보아야 함이 경험칙상 상당하다고 할 것이다OOO.
2. 청구인의 경우, 이 건 조합원아파트 공급계약서상 ‘종전재산의 권리가액’(통상 감정평가액)이 OOO으로 되어 있는 점,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서 제출 시쟁점분양권의 실제거래금액OOO과 쟁점토지 거래금액OOO 및 계약조건상 이 건 조합원아파트 공급계약서상의 종전재산의 권리가액OOO을 각각 기재하여 신고하였고, 이에 대하여 처분청의 부동산실거래신고시스템상에서 쟁점토지 거래금액OOO이 아닌 쟁점분양권의 실제거래금액OOO으로 진단하여 “적정(상한초과)”으로 검증되었으며, 부동산거래계약신고필증상 쟁점분양권의 실제거래금액이 OOO으로 신고 되어 교부된 사실이 확인되는 점에 미루어 볼 때, 이 건 조합원아파트 공급계약서상의 실제거래금액OOO 및 종전재산의 권리가액OOO보다 낮은 OOO을 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.