[주 문] 서울특별시 OOO이 2013.2.12. 청구법인에게 부과고지한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원 및 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원에 대하여 청구법인이 이의신청을 제기하여 서울특별시장이 2013.4.25. 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원으로 경정결정한 처분은
1. 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(고급주택 중과)에 대한 부분은 이를 취소하고,
2. 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(과세표준 누락분)을 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원으로 경정결정한 부분은 ＜별지1＞ 기재 내역 중 ㉠부분은 취득세 과세표준에서 제외하고 ㉡부분은 과세표준에 포함하는 것으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고, ㉢부분은 그 금액이 분양대행업무와 관련된 이익으로서 건축물 신축취득과 관련이 있는 비용에 해당하는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 2011.7.7. 서울특별시 OOO 지상 주상복합건물(지하 7층, 지상 45층, 연면적 170,841.46㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 임시사용승인을 받아 이를 취득한 후, 2011.9.5. OOO원을 과세표준으로 하고 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원(조세특례제한법 제120조 제4항 제3호의 OOO가 취득하는 부동산”으로 하여 50/100 감면)을 신고납부하였다.
- 나. 처분청은 2012.7.27.부터 2012.8.2.까지의 서울특별시 합동세무조사 결과, 이 건 건축물 중 102동 702호(전유면적 244.57㎡, 공유면적 201.49㎡, 합계 446.06㎡, 이하 “702호”라 한다)와 같은 동 802호(전유면적 241.63㎡, 공용면적 199.63㎡, 합계 441.26㎡, 이하 “802호”라 하고, 702호와 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 주거용으로 확장된 커튼월방식의 발코니 외부에 별도의 면적(702호 11.32㎡, 802호 15.23㎡, 이하 “쟁점외부면적”이라 한다)이 독점적‧배타적으로 사용되고 있는 것으로 보고, 702호는 전용면적이 255.89㎡, 802호는 전용면적이 256.86㎡로서 각각 고급주택에 해당하는 것으로 보아 조세특례제한법에 의해 감면받은 부분은 감면을 배제한 다음 지방세법 제13조 제5항의 고급주택으로서 취득세 중과세율를 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방소득세 OOO원, 합계 OOO원을 2013.2.12. 부과고지하였으며, 또한, 이 건 건축물 취득과 관련하여 자금관리수수료 및 용역비용 등 OOO원을 취득세 과세표준금액에서 누락하였다 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2013.2.12. 부과고지하였다.
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.2.20. 서울특별시장에게 이의신청을 제기하였고, 서울특별시장은 2013.4.25. 당초 취득세 과세표준 OOO원에서 자금관리위탁수수료 OOO원, 상가인테리어 공사비 중 OOO원, 용역수수료 OOO원, 2011.12.30. 발생한 용역비용 OOO원, 7월 선취이자 OOO원 합계 OOO원은 과세표준에서 제외되어야 한다고 보아, OOO원에 대한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원의 부과처분을 취소하는 결정을 하였다.
- 라. 청구법인은 이에 불복하여 2013.5.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택의 쟁점외부면적은 건축물의 설계 과정에서 아래 세대의 거실 및 발코니 외곽선이 돌출되어 자연스럽게 형성된 아래층의 지붕면적에 불과함에도, 이를 건축법 시행령 제2조 제14호의 “발코니” 면적에 해당한다고 보아 쟁점주택을 고급주택으로 판단한 것은 부당하다. 쟁점외부면적은 계단식 공동주택에서 건축물의 외곽선의 차이로 인하여 발생한 건축물 외부의 테라스공간과 같은 것으로서, 이는 건축물관리대장상 건축물 연면적에 포함되지 아니할 뿐만 아니라, 국토해양부 회신문(건축기획과-6496, 2012.10.4.)에서도 이는 건축법 시행령 제2조 제14호의 발코니와는 다른 것으로 건축물 연면적에는 포함되지 아니한다는 유권해석을 내리고 있다. 설령, 건축법상으로 건축물 연면적에 포함되는지 여부와 관계없이 지방세법상으로 독자적인 해석을 한다고 하더라도, 건축물에 해당되기 위해서는 지방세법상의 건축물 정의에 부합하여야 할 것인 바, 지방세법 제6조 제1항 제4호는 건축물을 “건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물”로 규정하고 있고, 건축법 제2조 제1항 제2호는 “건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물... (하략)”로 규정하고 있으므로, 기본적으로 건축물에 해당되기 위해서는 지붕이 필수적이라고 할 것이고, 지방세법상 건축물의 연면적에 포함되는 “발코니” 또한 기본적으로 지붕이 있어야 하며, 필요시 거실‧침실‧창고 등의 용도로 사용할 수 있어야 할 것이다. 그런데, 쟁점외부면적의 상부 돌출부분(702호의 경우 902호, 802호의 경우 1002호)은 건축과정에서 자연스럽게 돌출된 부분으로서 쟁점외부면적에 대한 지붕으로서의 일반적 기능을 한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 쟁점외부면적과 상부 돌출부분 사이의 공간은 쟁점주택의 바로 윗세대(702호의 경우 802호, 802호의 경우 902호)와 공유하는 공간으로서, 802호나 902호의 동의 없이 702호와 802호가 902호와 1002호의 돌출부분을 지붕으로 이용하여 거실‧침실‧창고 등의 용도로 사용할 수는 없는 것이다(아래 ＜공동주택 단면도＞ 참조). 행정안전부 지방세운영과-4095(2012.12.20.)도 “쟁점외부면적은 도시미관을 고려하여 공동주택인 쟁점주택 발코니 외부에 부가적으로 설치됨으로써 자연스럽게 돌출되어 형성된 건축물 외부공간으로 허가된 것인 점, 쟁점외부면적은 당해 건축물대장에 서비스면적 또는 공용면적 등 어디에도 포함(등재)되어 있지 아니한 점, 건축법 시행령 제2조 제14호에 따른 발코니의 경우 필요시 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있어야 할 것이나, 쟁점외부면적의 상부는 위층과 공유하는 구조로 되어 있어 위층의 동의 없이는 쟁점주택이 쟁점외부면적을 독점적으로 확장·사용하는 것이 사실상 불가능한 점, 국토해양부도 쟁점외부를 건축법 시행령 제2조 제14호에 따른 발코니와는 다른 ‘돌출형 테라스’로 간주하고 있는 점(국토해양부 건축기획과-6496, 2012.10.4참조) 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 쟁점외부면적의 경우 고급주택을 판단하는 연면적 산정대상에 포함되지 아니한다고 할 것이다”라고 회신한 바에 비추어 볼 때, 쟁점주택을 고급주택으로 보아 중과세율을 적용하여 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다고 할 것이다.
(2) 분양경비 등 간접공사비 등은 이 건 건축물의 취득을 위해 지급한 비용이 아니라 건축물 분양을 위한 판매비용이므로, 이를 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다. (가) 먼저, 시공사인 (주)OOO과 체결한 도급계약상의 분양경비 등 간접공사비(2009.7.17.)는 순도급공사가 아닌 분양용역 등에 대한 대가로서, (주)OOO이 분양경비 등으로 사용한 비용 중 다음 광고홍보비, 분양대행수수료 등은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
1. 발생예정인 광고홍보비 및 분양대행수수료 광고홍보비 및 분양대행수수료와 같은 분양촉진비용은 건축물 취득세 과세표준에서 제외되는 항목이라고 할 것인 바, (주)OOO은 분양대행업무를 외부용역업체에 위탁하여 분양세대당 OOO원의 분양대행수수료를 지급하고 있으며, 총 229가구 중 171가구가 분양되어 약 OOO원을 지급하였고, 미분양세대인 58세대 분양시 추가적으로 약 OOO원을 지급하여야 하는데, 모든 세대가 분양되었다면 예정 발생액을 전액 지출하여 동 금액은 취득세 과세표준에 해당되지 아니할 것임에도, 현재 미분양되어 추후 발생할 분양대행비용이라 하여 취득세 과세표준에 포함하는 것은 불합리하다. 따라서, 발생예정인 광고홍보비 및 분양대행수수료는 이 건 건축물의 미분양 세대를 모두 분양하기 위하여 필수적으로 발생되는 분양촉진비용이므로 취득세 과세표준에서 제외됨이 타당하다.
2. 입주관리비 입주관리비는 입주민들의 원활한 입주를 위한 비용으로서, 입주시까지 주택에 대한 입주관리용역, 입주축하 기념품비 등인 바, 처분청은 건축물 취득시기 이전에 발생한 입주관리비는 건축물을 취득하기 위한 제반비용으로 보아 과세를 하였으나, 입주관리비는 입주민들의 원활한 입주를 위하여 지출한 비용이므로 건축물 취득시기 이전에 발생하였더라도 건축물 취득과는 무관하다고 할 것이고, 따라서 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
3. 예비비 예비비에는 예산에 포함되지 아니하였던 추가 분양대행업무를 위한 OOO수수료, 기존 토지매입 관련 PF대출 금융자문수수료(2009년 11월 발생), 해외 분양 홍보비용 등으로 구성되어 있는 바, OOO수수료, 해외 분양 홍보비용과 같은 분양촉진비용은 건축물 취득세 과세표준에서 제외되는 항목이고, 토지매입 관련 PF대출 금융자문수수료 역시 건축물 취득과 무관한 비용일 뿐만 아니라 건축물 취득 이후에 발생한 비용이므로 건축물 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
4. 이익 청구법인과 ㈜OOO은 공사도급계약서상 순도급공사 이외에 분양용역 등에 대한 간접공사비를 포함하여 계약을 하고, 간접공사비를 실투입비용과 상관없이 확정하기로 한 바, 이는 추가 비용이 발생할 수도 있는 위험이 있는 계약이므로 동 용역에 대하여 예상되는 실비 이외에도 이익을 고려하여 계약을 한 것이고, 따라서 이익 역시 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다. (나) 청구법인은 PFV형식으로 설립되어 위탁업체인 OOO(주)에게 자산관리를 위탁함에 따라 자산관리위탁수수료를 자산관리수탁회사에 지급을 하고 있는 바, 이는 주상복합아파트를 시공하는 현장에서 발생하는 인건비 및 운영비가 아니며, 건축행위와 관련이 없는 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (다) 청구법인의 판관비 내역은 주택부지 매입을 위한 기존 PF가 상환됨에 따라 OOO을 위한 금융기관 자문수수료, 자금관리 SPC 수수료, 신용평가수수료인 바, 토지 매입과 관련된 PF의 OOO 관련 수수료는 건축물 취득과 무관하므로 건축물 과세표준에서 제외되어야 하고, 토지 취득시기 이후 발생한 PF 재대출 관련 수수료는 취득시기 이전에 발생하여 지급하여야 할 의무가 있는 비용이 아니므로 토지 및 건축물 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (라) 청구법인은 건축물 준공 이후인 2011년 10월 ~ 12월, 상가의 일부 미분양분에 대해 원활한 상가 분양을 위해 인테리어공사, 상가 타일 교체 및 상가 앞 조경 공사를 추가로 수행하였는 바, 이러한 상가인테리어 공사비는 건축물 준공 이후 상가의 마감인테리어 공사가 모두 완료된 후 분양 촉진을 위한 것이고 건축물의 효용가치를 증대하기 위하여 지출된 비용이 아니므로 건축물 취득가격에서 제외되어야 한다. (마) 주상복합아파트 공사현장의 샘플하우스 전시를 위하여 대여한 인테리어 디스플레이 품목을 전시 종료 이후 해외에 반환하기 위한 운송료(전시화물운송비) 역시 분양촉진을 위한 인테리어 관련 사항으로, 주상복합아파트의 건축행위 및 건축물 취득과 관련이 없으므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (바) 소송관련 착수금 및 성공보수는 건축물 취득시기 이전부터 진행되고 있던 행정소송에 대하여 건축물 취득에 영향을 주지 않은 채로 승소하여 지급한 것으로서 이는 건축행위와 무관한 비용이므로 과세표준에 제외되어야 한다. (사) 주상복합아파트의 취득시기 이후인 2011.10.10. 발생한 소유권보존등기비용(증지대, 등기수수료)은 행정상 원시취득을 위한 비용으로서 건축물 취득에 영향을 주는 비용이 아니고, 건축행위와는 무관한 부대비용이므로 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다. (아) 기타 지급수수료는 시행사의 기장수수료 등으로 건축물 건축과 관련이 없는 지출이므로 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.
(1) 지방세법 제6조 제1항 제4호는 취득세 과세대상이 되는 건축물에는 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 뿐만 아니라 이와 유사한 형태의 건축물을 포함하는 것으로 규정하고 있고, 취득세 중과대상이 되는 고급주택의 범위를 정하고 있는 지방세법 시행령 제28조 제4항 제4호는 공동주택에 있어 그 건축물 연면적의 구체적인 산정 기준에 대하여 아무런 정함이 없는 바, 고급주택 여부는 지방세법 시행령 제13조의 현황부과 원칙에 따라 당해 건물 취득 당시의 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추었는지 여부에 의하여 합목적적으로 판단하면 족하고, 설사 건축법령에서 건축물 연면적 산정에 관한 규정을 두었다고 하더라도, 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문을 두고 있지 아니하는 이상 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단할 것이지, 건축법령을 바로 그대로 적용하여 고급주택에 해당하는지 여부를 판단하는 것은 조세법률주의에 반하는 것으로 허용될 수 없다(대법원 1995.5.12. 선고 94다28901 판결, 같은 취지). “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간인 점, 커튼월공법으로 시공하여 쟁점주택의 거실로 확장된 내부형발코니 외벽에는 쟁점외부면적으로 자유로이 출입할 수 있도록 출입문이 설치되어 있고, 전망이나 휴식 등이 가능하도록 난간이 설치되어 있는 점 등을 종합하면, 쟁점외부면적은 쟁점주택의 발코니로서 전망이나 휴식 등 주거용에 제공되는 공간에 해당한다고 할 것인 바, 쟁점외부면적은 쟁점주택의 연면적에 산입되어야 하고, 이 경우 공용면적을 제외한 쟁점주택 702호, 802호의 연면적은 각 255.89㎡ 및 256.86㎡가 되어 지방세법 제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제4호에 따라 취득세가 중과세되는 고급주택에 해당된다고 할 것이다.
(2) 간접공사비 등은 건물취득을 위하여 지급한 간접비용에 해당하고, 청구법인이 이를 공사비 외의 용도에 사용하였다는 것을 입증하지 못하고 있는 이상 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분은 정당하다. (가) 분양경비 등 간접공사비 OOO원에 대하여 청구법인은 “발생예정인 광고홍보비 및 분양대행수수료, 입주관리비, 예비비, 이익 등” 공사비 이외의 용도에 해당하므로 과세표준에 해당하지 아니한다고 주장하나, 위 금액은 청구인이 시공사인 OOO과 체결한 공사도급계약에 따른 “분양경비 등 간접공사비”로서, 그 계약내용에는 인테리어 설계업무 등이 포함되어 있고, 해당 비용을 공사비 외의 용도에 사용하였다는 것을 입증하지 못하고 있으므로 이를 과세표준에 포함한 것은 정당하다. (나) 자산관리위탁수수료 OOO원은 이 건 건축물의 신축‧분양사업과 관련한 사업권 일체의 관리‧운용‧처분업무를 OOO(주)에 위탁하고 그 대가로 지급한 수수료로서, 그 위탁업무내용에 청구법인이 체결할 공사도급계약에 대한 검토와 그 공사도급계약의 이행에 필요한 제반업무 및 청구법인이 체결할 설계 및 감리계약에 대한 검토와 그 계약의 이행에 필요한 제반업무, 개발사업 수행에 필요한 제반 인허가 및 대관청 업무, 개발사업과 관련하여 청구인이 당사자로서 체결한 각종 약정의 이행에 필요한 제반업무 등이 포함되어 있으므로, 건물취득을 위하여 지급한 간접비용에 해당된다 할 것이고, 따라서 이는 과세표준에 포함되어야 할 것이다. (다) 판관비 OOO원, 상가인테리어 공사비 중 OOO원, 전시화물운송비 OOO원, 소송관련 착수금 OOO원, 기타 지급수수료 OOO원은 청구법인이 이 건 건축물 취득에 소요된 직‧간접비용에 해당되지 아니함을 입증하지 못하고 있으므로 과세표준에 포함되어야 하고, 소유권보존등기비용(증지대, 등기수수료) OOO원은 이 건 건축물을 취득하기 위한 간접비용에 해당하므로 과세표준에 포함되어야 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 공동주택에 있어 아래층주택의 지붕으로서 이 건 주택의 발코니로부터 돌출된 쟁점외부면적이 고급주택을 판단하는 연면적 산정 대상에 포함되는지 여부
(2) 분양경비 등 간접공사비 등을 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 정당한지 여부
- 나. 관련법령: ＜별지2＞에 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인이 제출한 쟁점주택 및 쟁점외부면적의 현장사진에 의하면, 쟁점주택을 포함한 서울특별시 OOO 주상복합건축물 102동(지하 7층, 지상 45층, 연면적 170,841.46㎡)은 전체 115세대 중 602호, 702호(쟁점주택), 802호, 902호, 1002호, 1102호가 건축물 3면을 돌아가며 계단식으로 돌출되어 있어 내력벽 구조에 차이를 두고 있으며, 그 외 나머지 세대는 모두 내력벽 구조에 차이가 없이 동일한 구조를 가지고 있다. 그리고, 쟁점외부면적은 쟁점주택의 아래 세대(702호의 경우 602호, 802호의 경우 702호)가 돌출된 부분의 지붕 윗면으로서, 쟁점주택의 거실에서 쟁점외부면적으로 출입할 수 있는 출입문이 설치되어 있고 쟁점외부면적 가장자리에는 난간이 설치되어 있는 모습이 나타난다. 또한, 쟁점외부면적의 상부에는 쟁점주택의 바로 윗세대(702호의 경우 802호, 802호의 경우 902호)를 건너 뛰어 그 다음 윗세대(702호의 경우 902호, 802호의 경우 1002호)가 돌출되어 있으며, 쟁점외부면적과 902호, 1002호의 돌출부분 사이의 공간은 쟁점주택과 쟁점주택의 바로 윗세대(702호의 경우 802호, 802호의 경우 902호)가 공유하는 구조로 이루어져 있다.
(2) 이 건 건축물의 취득세 과세표준 신고금액에서 누락되었다 하여 처분청이 제시한 누락분 명세 및 이의신청 기각분(심판청구 대상)은 다음 ＜표＞와 같다.
(3) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 공동주택에 있어 아래층주택의 지붕으로서 돌출된 쟁점외부면적이 고급주택을 판단하는 연면적 산정 대상에 포함되는지 여부에 대하여 살펴본다.
1. 지방세법 제13조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제28조 제4항 제4호는 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터를 초과하는 공동주택과 그 부속토지로서 취득 당시의 시가표준액이 OOO원을 초과하는 고급주택에 대하여는 지방세법 제11조 및 제12조에 따른 일반세율과 1천분의 80을 합한 세율(중과세율)을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있다. 그런데, 지방세법 시행령 제28조 제4항이 취득세 중과대상인 고급주택의 기준으로 규정하고 있는 건축물 연면적에 대하여 지방세법령은 그 구체적인 산정기준을 정하지 아니하고 있는 바, 고급주택 판단의 기준이 되는 건축물의 연면적에 포함되는지 여부는 고급주택의 정의에 관한 지방세법 제13조 제5항 제3호 및 현황부과 원칙에 관한 같은 법 시행령 제13조에 의거 당해 건축물의 취득 당시의 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추었는지의 여부에 의하여 합목적적으로 판단하여야 할 것이며, 또한, 지방세법 제6조 제4호는 취득세에서 “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 등을 말한다고 규정하고 있고, 건축법 제2조 제1항 제2호는 "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말한다고 규정하고 있으므로, 고급주택 판단의 기준이 되는 건축물의 연면적에 해당되기 위해서는 지방세법이 규정하고 있는 위 “건축물”의 개념에도 부합하여야 할 것이다.
2. 이 건의 경우, 처분청은 쟁점외부면적이 전망이나 휴식 등 주거용에 제공되는 발코니로서 지방세법 시행령 제28조 제4항 제4호의 건축물 연면적에 포함되어야 한다는 의견이나, 쟁점주택의 쟁점외부면적은 건축물 연면적에는 포함되지 아니하는 면적으로서(쟁점주택의 건축물관리대장) 전체 115세대 중 쟁점주택을 포함한 6세대만 계단식으로 돌출되어 내력벽 구조에 차이를 두고 있고 나머지 세대들은 모두 내력벽 구조에 차이가 없이 동일한 구조를 가지고 있는 바, 이는 전망이나 휴식 등의 목적으로 설치된 공간이라기보다는 건축물 설계 과정에서 아래 세대의 거실 및 발코니의 외곽선이 돌출됨에 따라 자연스럽게 형성된 외부공간으로 봄이 타당하다고 판단되는 점, 청구인이 제출한 쟁점주택의 현장사진에 의하면, 쟁점외부면적의 상부는 윗세대(702호의 경우 802호, 802호의 경우 902호)와 공유하는 구조로 되어 있어 윗세대의 동의 없이는 청구인이 쟁점외부면적을 확장하거나 지붕을 설치하는 것이 사실상 불가능하고, 따라서, 청구인이 쟁점외부면적을 독점적으로 사용하는 것으로 보기는 어렵다고 판단되는 점, 또한, 지방세법이 규정하고 있는 “건축물”의 개념에 부합하기 위해서는 지방세법 제6조 제4호 및 건축법 제2조 제1항 제2호에 따라 지붕과 기둥 또는 벽의 존재가 그 요건이라고 할 것인데, 청구인이 제출한 쟁점주택의 현장사진에 의하면 쟁점외부면적의 상부에는 쟁점주택의 바로 윗세대(702호의 경우 802호, 802호의 경우 902호)를 건너 뛰어 그 다음 윗세대(702호의 경우 902호, 802호의 경우 1002호)가 돌출되어 있고, 쟁점외부면적과 902호, 1002호의 돌출부분 사이의 공간은 쟁점주택과 쟁점주택의 바로 윗세대(702호의 경우 802호, 802호의 경우 902호)가 이를 공유하는 구조로 되어 있으므로 902호의 돌출부분이 쟁점주택의 지붕 역할을 하는 것으로 보기는 어렵다고 판단되고(처분청 역시 902호, 1002호, 1102호는 지붕이 존재하지 아니한다는 이유로 이들을 고급주택으로 보지 아니하였다), 따라서, 쟁점외부면적은 지방세법이 규정하고 있는 위 “건축물”의 개념에 부합하지 아니하는 것으로 판단되는 점 등을 종합하여 보면 쟁점외부면적은 고급주택 판단의 기준이 되는 건축물의 연면적에 포함되지 아니하는 것으로 봄이 타당하다고 하겠다. 따라서, 쟁점주택이 고급주택에 해당하는 것으로 보아 지방세법 제13조 제5항의 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 간접공사비 등 OOO원을 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다.
1. 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이므로(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결) 간접공사비 등 OOO원이 공사비 용도로 사용되었다는 점은 원칙적으로 처분청이 이를 입증하여야 할 것이다.
2. 먼저, 청구법인이 시공사인 (주)OOO과 체결한 도급계약상의 간접공사비 OOO원 중 OOO원을 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살피건대, 처분청은 청구법인과 시공사인 (주)OOO간에 체결된 도급계약상의 계약내용에 인테리어 설계업무 등이 포함되어 있는 점과 청구법인이 위 금액을 공사비 외의 용도에 사용하였다는 점을 입증하지 못하고 있다는 점을 들어 위 금액이 취득세 과세표준에 포함되어야 한다는 의견이나, 도급계약내용에 포함된 인테리어 설계업무[공동주택 비거주시설의 공용부 인테리어 설계업무(도급계약 제1조 제6호) 및 공동주택 전용부분의 인테리어 설계(도급계약 제1조 제7호)]에 해당하는 비용 OOO원은 청구법인이 이미 취득세 과세표준에 포함하여 2012.9.5. 취득세를 신고납부한 것으로 나타나고, 도급계약 제1조 제6호와 제7호를 제외한 나머지 도급계약 내용은 “공동주택 모델하우스 운영”, “분양 관련 홍보물 제작, 광고/홍보”, “분양대행업무”, “분양용 모델하우스 건립” 등으로서 원칙적으로 그 비용은 이 건 건축물의 판매를 위한 광고선전비 등 판매비용과 그와 관련한 부대비용이므로 취득세 과세표준에는 포함되지 아니하는 비용이라고 할 것이다(지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호). 구체적으로 살펴보면, 청구법인은 간접공사비의 세부항목이 이 건 건축물 취득과 무관한 비용인 ① 발생예정인 광고홍보비 및 분양대행수수료 OOO원, ② 입주관리비 OOO원, ③ 예비비 OOO원(OOO수수료 등 OOO원 및 금융자문계약선급금 OOO원), ④ 이익 OOO원의 4가지 항목이라고 주장하면서 그 상세내역을 기술하고 있는바,
① 발생예정인 광고홍보비 및 분양대행수수료 OOO원의 경우 분양대행용역계약서에 의하면 (주)OOO은 분양대행업체인 OOO와 (주)OOO에게 분양용역수수료로 계약세대당 OOO원을 지급키로 하였고, 취득신고 당시 총 229세대 중 171세대가 분양된 상태로서 (주)OOO은 위 OOO에게 약 OOO원을 지급하였으며, 미분양세대인 58세대를 분양할 경우 추가적으로 약 OOO원을 지급하여야 하는 것으로 계산되는 점,
② 입주관리비 OOO원의 경우 청구법인이 제출한 입주관리비 명세에 의하면 입주관리비 OOO원은 입주자 초청장 및 입주안내문 제작, 미분양세대 도시가스비용, 입주관리용역비용, 입주기념품구입비용 등 입주민들의 원활한 입주를 위한 비용으로 나타나는 점,
③ 예비비 OOO원 중 OOO수수료 등 OOO원의 경우 청구법인이 제출한 예비비 명세, OOO 분양대행 OOO수수료 청구의 건」, 세금계산서, 시행결의서, 지출결의서에 의하면 OOO수수료 지급내역이 다음 ＜표＞와 같이 나타나는 점, 이에 대해 처분청은 단지 도급계약내용에 인테리어 설계업무가 포함되어 있다는 것 외에는 위 금액이 공사비 용도로 사용되었다는 점에 대하여 달리 그 근거자료를 제시하고 있지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 간접공사비 OOO원 중 ① 발생예정인 광고홍보비 및 분양대행수수료 OOO원, ② 입주관리비 OOO원, ③ 예비비 OOO원 중 OOO수수료 등 OOO원은 이를 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 다만, ③ 예비비 OOO원 중 금융자문계약 선급금 OOO원의 경우, 청구법인은 이 건 건축물 신축과 관련된 것이 아니라 토지 매입과 관련된 OOO 대출 금융자문수수료라고 주장하면서 증빙으로 서울특별시의 이의신청결정서를 제출하였으나, 동 결정서에 위 금융자문계약 선급금이 토지 매입과 관련된 것이라는 직접적인 내용은 나타나지 아니하고 있어 청구법인의 주장이 신빙성이 없다고 판단되므로 위 금융자문계약 선급금 OOO원을 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단되고,
④ 이익 OOO원의 경우, 청구법인은 (주)OOO과 공사도급계약을 체결하면서 간접공사비를 실투입비용과 상관없이 확정하였고, 분양대행용역에 대하여 예상되는 실비 이외에도 이익을 고려하여 계약한 것이므로 (주)OOO이 이익으로 계상한 OOO원은 이 건 건축물 신축취득과 관련이 없는 비용으로서 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 주장이나, (주)OOO이 OOO원을 법인장부에 이익으로 명확하게 계상하지도 아니하였고, 이익에 해당하는 것으로 볼 수 있다고 하더라도 해당 금액이 이 건 건축물 신축과 관련된 이익이 아닌 분양대행업무와 관련된 이익에 해당된다고 볼 수 있는지 여부가 불명확하므로, 해당 금액이 이익에 해당하는지 여부 및 이 건 건축물 신축과 관련된 이익이 아닌 분양대행업무와 관련된 이익에 해당하는지 여부를 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
3. 다음으로, 자산관리위탁수수료 OOO원을 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인과 OOO(주) 간 2009.3.18. 체결된 자산관리‧운용‧처분업무 및 일반사무위탁계약서에 의하면, 위탁업무의 내용에 공사도급계약에 대한 검토, 설계 및 감리계약 검토, 개발사업에 필요한 인․허가 등 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여야 할 내용이 포함되어 있으므로, 이는 이 건 건축물 취득과정에서 필수불가결하게 소요된 간접비용으로서 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것인 바, 자산관리위탁수수료 OOO원을 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 다음으로, 판관비 OOO원을 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인이 판관비 내역과 함께 제출한 자산유동화증권평가약정서, 금융자문계약서, 감사계약서, 자산유동화신용평가약정서, 대출계약변경계약서(2차) 등에 의하면 위 판관비 내역은 신용평가기관에 지급한 신용평가수수료, 금융기관에 지급한 금융자문수수료, 회계법인에 지급한 회계감사수수료, 세무회계사무소에 지급한 기장수수료 등인 것으로 보여지는 점, 이에 반하여 과세표준에 대한 입증책임이 있다고 할 것인 처분청은 위 금액이 공사비 용도로 사용되었다는 점에 대하여 달리 그 근거자료를 제시하고 있지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면 판관비 OOO원을 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분 역시 잘못이 있는 것으로 판단된다.
5. 다음으로, 상가인테리어공사비 중 OOO원, 전시화물운송비 OOO원, 보존등기비용 OOO원, 기타지급수수료 OOO원을 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살피건대, 위에서 본 바와 같이 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이므로 위 금액이 공사비 용도로 사용되었다는 점은 원칙적으로 처분청이 이를 입증하여야 할 것인데, 청구법인은 위 금액이 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다고 하면서 인테리어공사비 세금계산서(2011.10.28.), 보존등기 내역 및 영수증, 운송비 내역, 기타 지급수수료 내역 등을 제출한 반면, 처분청은 위 금액이 공사비 용도로 사용되었다는 점에 대하여 달리 그 근거자료를 제시하고 있지 못하고 있는 점, 건축물 준공 이후 미분양분에 대하여 원활한 분양을 위해 추가로 인테리어 공사를 실시한 경우 그 비용은 일종의 분양할인비용으로서 건축물 취득가액에는 포함되지 아니한다고 할 것인 점, 공사현장의 모델하우스에 전시하기 위하여 임차한 디스플레이 품목들을 전시 종료 후 반환하기 위하여 지출한 운송료는 건축물 분양을 위한 비용일 뿐 건축물 취득과는 관련이 없다고 할 것인 점, 건축물 신축 후 해당 건축물에 대한 소유권보존등기는 건축물 취득에 필수적인 요건이 아니므로 건축물에 대한 소유권보존등기 경료를 위하여 지출한 증지대, 등기수수료 역시 건축물 취득과는 별개의 비용이라고 할 것인 점, 청구법인이 제출한 기타 지급수수료 내역에 의하면 기타 지급수수료 내역은 청구법인이 세무회계법인에 지급한 기장수수료 등으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 상가인테리어공사비 중 OOO원, 전시화물운송비 OOO원, 보존등기비용 OOO원, 기타지급수수료 OOO원을 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
6. 마지막으로, 소송관련 착수금 OOO원을 이 건 건축물 신축취득에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인은 소송관련 착수금 및 성공보수는 서울특별시장이 청구법인 및 (주)OOO에 대하여 한 건축허가처분 및 그에 따른 사용승인절차와 관련하여 그 집행정지를 신청한 사건에 대하여 소송비용으로 위 금액을 지급한 것이므로 이는 건축물 취득을 위하여 지급한 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 봄이 타당하고, 따라서, 위 착수금 OOO원을 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 처분청이 제시한 이 건 건축물의 취득세 과세표준 누락분 명세(심판청구 대상) ＜별지2＞ 관련법령
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
2. "부동산"이란 토지 및 건축물을 말한다.
4. "건축물"이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
- 가. 농지: 1천분의 30
- 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.
4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
(3) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
(4) 건축법 시행령 제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
14. "발코니"란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다. 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
- 나. 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
(5) 조세특례제한법 제120조(취득세의 면제 등) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(지방세법 제13조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산은 제외한다)을 2014년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 30(제3호의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
3. 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산