소유자의 동의 없이 임차인이 무단으로 유흥주점으로 사용하고 있는 경우 재산세를 중과세한 처분의 당부

[주 문] 청구인의 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인이 2012년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유한 서울특별시 OOO에 대하여 임차인이 이를 일반음식점으로 영업허가를 받았으므로 처분청은 2012년도 정기분 재산세 과세시 일반세율을 적용하여 산정한 재산세 등을 부과하였다.
• 나. 그 후, 처분청은 쟁점부동산의 임차인이 이를 일반음식점이 아닌 유흥주점 영업을 하고 있는 사실을 확인하고, 고급오락장 중과세요건을 갖춘 것으로 보아 쟁점부동산에 대하여 지방세법제111조 제1항 제1호 다목 및 같은 항 제2호 가목의 중과세율을 적용하여 2012년 건물분 재산세 OOO, 과세특례분 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO과 2012년 토지분 재산세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을 2013. 4.11. 청구법인에게 경정·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.6.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 서울특별시 OOO에 소재한 OOO빌딩을 임대하는 법인으로서, 쟁점부동산에 대하여 OOO 외 1인과 임대차계약을 체결할 당시 ‘레스토랑 및 카페’용도로 사용하기 위한 목적으로 임대차계약을 체결하였고, 임차인들은 쟁점부동산에 대하여 OOO라는 상호로 일반음식점 영업허가를 받아 영업을 시작하였기 때문에 청구법인은 임차인들이 유흥주점 영업을 한 사실을 알지 못하였는데, 2012년초에 임차인들이 무단으로 유흥주점 영업을 하다가 수차례 적발되었고, 처분청은 2012.7.10. 임차인에게 영업정지처분 및 음향시설 철거하라는 취지의 개수명령을 하면서 2010.7.2. 청구법인에게도 건축물 무단 용도변경에 대한 철거 및 원상회복명령을 하였는바, 이에 따라 청구법인이 임차인들에게 사실확인을 한 결과 임차인들이 무단으로 유흥주점영업을 한 사실을 확인하고 이를 철거할 것을 약속함에 따라 계속하여 임대차계약을 유지하였으나 임차인들이 당초 약속을 이행하지 아니함에 따라 임대차계약을 해지하였는바, 청구법인이 쟁점부동산을 임대할 당시 쟁점부동산은 일반음식점 영업을 하기에 적합한 시설을 갖추고 있었으며, 2005년에 OOO빌딩을 준공한 이후로 한번도 이 건과 같이 무단 용도변경으로 인하여 지적을 받은 사실이 없는 점에서도 이러한 사실을 알 수 있고, 청구법인은 임차인들이 쟁점부동산을 유흥주점 형태로 사용한 사실을 인지한 이후에 즉시 영업시설을 변경할 것을 촉구하였으며 이를 이행하지 아니할 경우에는 임대차계약을 해지하고 법적인 조치를 구하겠다는 의사표시를 하였고, 쟁점부동산의 평(坪)당 공시지가가 OOO이고, 실제 매매가가 OOO을 호가하는 점에 비추어 쟁점부동산과 관련한 임대료가 주변건물보다 높다고 볼 수 없으므로 임차인들이 쟁점부동산을 유흥주점 형태로 사용한 것과 관련하여 어떠한 경제적 이익을 누렸다고 보기도 어려운 점을 종합하면, 청구법인에게 책임을 돌릴 수 있는 특별한 사유가 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 중과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 재산세는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로 재산소유 자체를 과세요건으로 하고 있어 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 그 사실상의 현황에 따라 재산세를 납부할 의무가 있다고 보아야 하고, 재산세 중과세 판단기준은 재산세 과세기준일 현재 유흥주점으로서 객관적인 실체를 갖추고 있는지 여부에 따라 결정되는 것으로서, 식품접객업 영업허가(신고)관리대장을 보면, 이OOO이 쟁점부동산에서 OOO 2개의 상호로 일반음식점(경양식)을운영하는 것으로 영업허가 신고를 하였으나 2012.3.2. 무허가 단란주점영업, 유흥접객원고용 등이 적발되었고, 무허가유흥주점영업에 대한수사결과보고OOO에 따르면 피의자 양OOO은 2011년 9월경부터 이OOO으로부터 업소를 인수하여 운영하고 있으며 여종업원들을 고용하여 남성손님들에게 접대하는 형태로 무허가 유흥주점 영업을 한 사실을 시인하였고 또 다른 피의자 손OOO도 접대사실을 인정한 사실 등이 나타나고, 처분청 담당공무원이 상기 업소에 출장하여 확인할 결과, 영구적으로 구획된 객실 18개가 설치된 대형 유흥주점으로서 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상에 해당하는 등 쟁점부동산 전부가 지방세법제13조 제5항 제4호 및 같은 법 시행령 제28조 제5항 제4호 나목에서 규정한 고급오락장(룸살롱)으로 사용되고 있음을 확인하였는 바, 임차인들이 임의로 건축물을 용도 변경하여 유흥주점으로 사용하였다 하더라도 재산세를 중과세함에 있어서 아무런 영향을 미치지 못한다 할 것이므로 이 건 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인 소유의 부동산에 대하여 일반음식점으로 사용한다는 조건으로 임대하였으나 임차인이 이를 무단으로 유흥주점 형태로 영업한 것이므로 당해 영업장에 대하여 청구법인에게 고급오락장으로 보아 재산세를 중과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등의 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.(이하 생략)

4. 고급오락장: 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 다. 분리과세대상

2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

2. 건축물

• 가. 제13조 제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다), 고급오락장용 건축물: 과세표준의 1천분의 40

(2) 지방세법 시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ⑤ 법 제13조제5항제4호 본문에서 “대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이 경우 고급오락장이 건축물의 일부에 시설되었을 때에는 해당 건축물에 부속된 토지 중 그 건축물의 연면적에 대한 고급오락장용 건축물의 연면적 비율에 해당하는 토지를 고급오락장의 부속토지로 본다.

4. 식품위생법제37조에 따른 허가 대상인 유흥주점영업으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 영업장소 중 관광진흥법 제6조에 따라 지정된 관광유흥음식점 및 관광극장유흥업(관광극장유흥업은 관광호텔 안에 있는 것만 해당한다)을 제외한 영업장소(공용면적을 포함한 영업장의 면적이 100제곱미터를 초과하는 것만 해당한다). 이 경우 식품위생법에 따른 유흥주점영업 허가를 받은 날부터 30일 이내에 관광진흥법제6조에 따라 관광유흥음식점 및 관광극장유흥업으로 지정받은 때에는 유흥주점영업 허가를 받은 날에 관광유흥음식점 및 관광극장유흥업으로 지정받은 것으로 본다. 나.유흥접객원(임시로 고용된 사람을 포함한다)을 두는 경우로, 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업장소(룸살롱, 요정영업 등을 말한다) 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 법인등기부상 당초 목적사업으로 의류 및 피혁제품제조판매업, 무역업, 부동산 매매 및 임대업 등을 등재하고 있다가 2005.4.7. 한식 양식 및 프렌차이즈업, 식음료유통업, 주류판매업 등을 추가한 후 현재 부동산임대업과 추가된 업종을 주된 업종으로 영위하고 있는 것으로 법인등기부등본 등에서 나타나며, 사업자등록증상 업태 및 종목도 현재 영위하는 업종과 동일하게 기재되어 있는 것으로 나타난다. (나) 청구법인이 2011.12.1. 쟁점부동산에 대하여 주OOO 및 한OOO과 임대차기간을 2011.12.1.～2012.6.18.까지로, 임대보증금 OOO에 월 임대료 OOO로 하는 임대차계약을 체결하였고, 당해 임대차계약서 제2조(임대차물건의 사용목적)에서 ① 임차인은 임대차 물건을 레스토랑 & 카페용도로 사용하되, 임대차물건의 사용목적 변경시 임대인의 사전 서면동의를 얻어야 하고, ② 임차인은 임대인의 동의없이 임차자산을 타인에게 사용하게 할 수 없으며, 또한 임대차 목적물의 전부 또는 일부를 제3자에게 전대, 양도하거나 질권을 설정할 수 없다는 내용이 기재되어 있고, 2012.6.19. 임대기간을 2014.6.18.까지로 연장한 것으로 임대차계약서에서 나타난다. (다) 쟁점부동산의 임차인 중 주OOO은 쟁점부동산에 대하여 개업일을 2011.12.1.로, 업태 및 종목을 음식/기타서양식주점으로 하여 OOO세무서장에게 사업자등록을 한 것으로 사업자등록증에서 나타난다. (라) 처분청은 2012.9.14. 청구법인에게 쟁점부동산의 무단 용도변경에 대한 건축법 위반건축물 시정지시를 한 것으로 처분청의 공문OOO에서 나타나며, 이에 따라 청구법인은 2012.9.28. 임차인들에게 쟁점부동산에 대하여 일반음식점에 맞게 내부변경공사를 실시할 것을 요청하는 내용의 우편을 발송하였던 것으로 확인되고, 그 이후에도 처분청은 2차례 원상회복 촉구공문을 청구법인에게 발송하였으며, 청구법인을 임차인들에게 이를 이행하도록 독촉한 것으로 관련 공문 및 우편물 등에서 나타난다. (마) 처분청 담당공무원이 2013.2.26. 현지확인을 한 후 작성한 결과보고서에서 쟁점부동산의 내부에는 18개의 룸과 주방이 설치되어 있고, OOO라는 상호의 업체가 이를 운영하고 있으며, 2011년 9월부터 유흥주점영업을 하였다는 내용이 기재되어 있다. (바) OOO의 2012.11.19. 작성한 수사결과보고서에서 양OOO은 2011.9.9. 쟁점부동산에 일반음식점 신고를 필하고 룸 12개와 자동영상반주기를 설치하고 영업을 하던 중 2012.10.24. 3번룸에서 남자손님 3명을 상대로 무허가 유흥주점 영업을 한 것으로 적발되었으며, 피의자 양OOO은 이OOO으로부터 업소를 인수하여 운영하고 있고, 업소관련 채무 문제 등으로 영업신고증상 대표자 명의를 변경하지 못하였으며, 여종업원을 고용하여 무허가 유흥주점 영업을 한 사실을 시인하였다는 내용이 기재되어 있다. (사) 식품접객업 영업허가(신고) 관리대장에는 쟁점부동산에 OOO라는 상호와 OOO라는 상호로 각각 일반음식점(경양식)으로 신고되어 있고 아래〈표1〉과 같이 영업자가 변경된 것으로 나타나며, 〈표2〉와 같이 위반내용이 기재되어 있다. OOOOOOO OOOO

(2) 이에 대하여청구법인은 임차인이 쟁점부동산을 무단으로 유흥주점 영업을 하였고 청구법인은 이를 알지 못하였으며, 유흥주점 영업사실을 알고서 이를 시정하도록 임차인에게 촉구하였고, 추인을 하지도 아니하였으며, 경제적 이익을 누리지도 아니하였으므로 청구법인에게 재산세를 중과세한 처분이 부당하다고 주장하므로 이를 살펴보면, (가)지방세법제13조 제5항 제4호와 같은 법 시행령 제28조 제5항 제4호에서식품위생법제37조에 따른 허가 대상인 유흥주점영업으로서 공용면적을 포함한 영업장의 면적이 100제곱미터를 초과하고, 유흥접객원(임시로 고용된 사람을 포함한다)을 두는 경우로, 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업장소를 고급오락장으로 규정하고 있고, 지방세법제111조 제1항 제1호 다목 2) 및 제2호 가목에서 고급오락장용 토지와 건축물에 대하여는 재산세를 중과세하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있는 바, (나) 쟁점부동산에는 객실에 자동영상반주기를 설치하고 단란주점 영업을 한 것으로 인하여 수차례 적발된 사실 등을 감안하면, 청구법인이 주OOO 외 1인에게 이를 임대하기 이전부터 쟁점부동산은 실제로는 일반음식점으로 운영하는 영업장이 아니라 단란주점 내지 유흥주점 형태의 영업장으로 사용되던 부동산에 해당된다고 보여지며, 이러한 부동산에 대하여 유흥접객원을 두고 영업한 사실이 확인되므로 쟁점부동산은 고급오락장으로서의 요건을 충족하였다고 할 것이고, (다) 청구법인은 쟁점부동산 소재지에 본점을 두고 임대업을 영위하는 법인으로서, 주OOO 외 1인이 쟁점부동산을 임차하기 이전부터 객실과 음향기기 설치, 무허가 단란주점 영업 등으로 인하여 행정처분은 받은 사실이 있는 점과 쟁점부동산에 대하여 2011.12.1. 주OOO 및 한OOO과 임대차계약을 체결하기 이전부터 한OOO이 쟁점부동산에 영업자의 대표자로 등재된 적이 있었고, 임대차계약을 체결한 시점에는 이OOO이 영업장 대표자로 신고되어 있으며, OOO경찰서의 수사결과보고서에서도 이OOO이 휴응주점형태로 영업을 하다가 양OOO이 이를 승계한 것으로 나타나는 등 임차인과 영업자가 상이한 점 등을 감안하면, 청구법인이 정상적인 주의를 기울였다면 쟁점부동산이 일반음식점으로 사용되지 아니하고 있다는 사실을 충분히 인지할 수 있었다고 보는 것이 타당하므로, 임차인이 쟁점부동산을 무단으로 유흥주점 영업장으로 사용한 것이기 때문에 청구법인에게 재산세를 중과세한 처분이 부당하다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 보여진다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점부동산을 고급오락장으로 보아 청구법인에게 이 건 재산세 등을 중과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.