[요지] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따른 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 것인바, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 금융증빙 등에 의하여 쟁점토지의 사실상 취득가격OOO 입증되고 있으므로 시가표준액이 아닌 실거래가격을 취득세 과세표준으로 하는 것이 타당함.
[요지] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따른 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 것인바, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 금융증빙 등에 의하여 쟁점토지의 사실상 취득가격OOO 입증되고 있으므로 시가표준액이 아닌 실거래가격을 취득세 과세표준으로 하는 것이 타당함.
[주 문] 전라북도 OOO시장이 2012.8.29. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2012.3.28. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 “부동산거래신고법”이라 한다) 제27조에 따라 부동산 거래계약을 처분청에 신고하였으며, 쟁점토지가 일반건축물의 부속토지에 해당되나부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 OOO으로 지가가 공시된 부동산이므로부동산거래신고법제28조에 의한 부동산거래 신고가격의 검증체계에 따른 적정성 검증대상 부동산에 해당된다.
(2) 2012.4.30. 처분청(토지정보과)으로부터 부동산 거래신고내역 검증결과 부동산 거래신고에 따른 관련 자료를 제출하라는 공문을 받고 2012.5.10. 부동산거래신고 소명서 및 관련 자료를 제출하였으며, 현재까지 처분청으로부터 아무런 행정처분도 받지 아니하였으므로 쟁점토지의 실제 거래가격이 신고·검증된 취득으로 인정되었다고 할 수 있는 바, 쟁점토지에 대한 취득세 과세표준액은지방세법제10조제5항제5호에 의한 ‘부동산거래신고법제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득’으로 보아 청구인이 신고한 사실상의 취득가격인 OOO을 적용하여야 한다.
(1) 청구인이 2012.3.28. 소OOO과 쟁점토지와 그 지상의 일반건축물에 대하여 각각의 물건을 구분하여 매매계약을 체결하고부동산거래신고법제27조에 따라 부동산 거래계약을 처분청에 각각 신고하였는 바, 쟁점토지는 거래물건의 종류가 토지에 해당되므로 같은 법 제28조에 따라부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지가격을 활용하여 구축된 부동산 거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성 검증대상이 된다 할 것이다.
(2) 청구인은 2012.5.10. 처분청에 부동산거래신고 소명자료를 제출하였고, 그 이후 현재까지 처분청으로부터 과태료 부과 등 어떠한 처분도 없었으므로 당초 신고가격 OOO을 검증된 가격(사실상 취득가격)으로 보아 이를 과세표준액으로 삼아야 한다고 주장하나, 2012.3.28. 쟁점토지의 거래계약신고 당시, 청구인이 신고한 쟁점토지의 실거래가격에 대한 적정성 검증결과 ‘부적정’으로 평가된 사실이 부동산거래관리시스템 등으로 확인되었으므로 ‘부동산거래신고법 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득’에 해당되지 아니한다 할 것인 바, 부동산거래가격 검증체계에 의하여‘부적정’ 판정을 받은 쟁점토지에 대하여 취득세 과세표준을 신고가액이아닌 시가표준액으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(2) 2012.3.28. 이 건 부동산 중 쟁점토지의 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증을 보면, 매매대금 OOO, 명도일 2012.3.28., 매도인 소OOO, 매수인 청구인으로 나타난다.
(3) 쟁점토지 등기부등본에는 소재지번 전라북도 OOO으로 기재되어 있고, 2012.3.28. 청구인 명의로 매매를 원인으로 하여 소유권이전 등기된 사실OOO이 나타난다.
(4) 2012년 5월, 쟁점토지 매도인 소OOO이 처분청(토지정보과)의 ‘부동산 거래신고에 따른 관련자료 제출요청’(2012.4.26.)에 대하여 처분청에 제출한 부동산거래신고소명서에 의하면, 2005.8.12. OOO에 OOOOOOOOOO으로부터 경매취득 하였으나, 경제적인 사정으로 부동산담보대출기관인 부안수협에 의하여 대출금이자상환 지연 등의 사유로 임의경매개시결정OOO되어 부득이 본 건물의 세입자 남편인 김OOO(청구인)에게 토지 OOO, 건물 OOO, 합계 OOO에 매매하였음을 알 수 있다.
(5) 청구인은 임대인 소OOO, 임차인 강OOO(청구인의 배우자), 임대보증금 OOO으로 기재된 부동산 임대차계약서(2007.3.1.), 2012.3.29.청구인이 이 건 부동산의 근저당권자인 OOO에게 매도인 소OOO을 대신하여 대출금 상환금 명목으로 OOO을 입금한 사실이 나타나는 무통장입금증, 2012.3.28. 청구인이 매도인 소OOO에게 총 OOO을 계좌이체한 것으로 나타나는 청구인 명의 통장OOO 사본을 이 건 부동산의 실거래가격 증빙자료로 제시하고 있다.
(6) 위의 관련법령 및 사실관계 등을 종합하면, 청구인과 이 건 부동산 매도인이부동산거래신고법에 따른 신고 및 검증절차를 이행한 사실이 부동산거래계약신고필증, 처분청(토지정보과)의 소명자료 요구공문 등에 의해 확인되고, 처분청에 실거래가격에 대한 소명(입증)자료를 제출한 후 그에 대한 아무런 결과통보나 후속조치가 없었던 점을 고려해 볼 때, 일견 청구인은 처분청의 실거래가격 검증과정에서 이 건 부동산 실거래가격에 대하여 별다른 문제가 없었던 것으로 인식할 여지가 충분하고, 취득세 과세표준은 취득당시의 가액으로 하도록 규정되어 있고 그 취득당시의 가액은 실제 거래가액을 의미하는 바, 토지·주택 이외 상가 등 부동산에 대한 검증체계가 갖추어지지 아니한 상태에서 청구인이 실제 거래가액을 입증하는 방법으로서 금융기관을 통해 대금을 지급할 경우에는 그 취득가액을 입증한 것으로 볼 수 있으므로 비록 개인간 거래라 할지라도 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 등기부등본 및 금융거래통장 등 객관적인 자료에 의거쟁점토지의 실제 거래가격이 명확히 입증되고 있고, 부동산 거래시 실거래가격 확보를 통한 공평과세 실현이라는 부동산거래 신고제도의 도입목적과 취지 등에비추어 볼 때, 청구인이 처분청에 신고한쟁점토지의실거래가격을과세표준으로 하여 과세함이 합당하다고 볼 수 있다. 따라서, 처분청이 2012.8.29. 쟁점토지의 실제거래가격을 과세표준으로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】관련법령
(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조제1항 또는법인세법제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) 법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1.건축물:소득세법제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물 신축가격 기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물 2.도시 및 주거환경정비법제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 3.주택법제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위
② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은부동산등기 특별조치법제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다.
⑥ 주택법제80조의2에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 제1항 및 제2항에 따라 신고하여야 한다. 이 경우 제1항에도 불구하고 그 신고기간은 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내로 한다.
⑦ 제6항에 따라 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에 그 계약을 체결한 당사자에게는주택법제80조의2제1항을 적용하지 아니한다.
⑧ 주택법제80조의2제1항에 따른 주택거래신고를 한 경우(이 법 제27조제6항에 따라 신고하여야 하는 경우를 제외한다)에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다.
⑨ 제1항·제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. 제27조의2(신고내역 조사) 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및부동산 가격공시 및 감정평가에관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.