토지구획정리사업지구 내에서 환지로 취득한 토지에 대한 취득세율(4%) 적용의 적법 여부

[참조결정] 조심2011지0512

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO이 시행한 당하지구 토지구획정리사업지구 내에 소재한 OOO를 소유하던 자로서, 2012.4.25. 토지구획정리사업 완료에 따른 환지처분 공고가 되면서 청구인의 종전토지가 아래와 같이 환지 (이하 “이 건 토지”라 한다)로 확정되었다. (OO: O)
• 나. 청구인은 이 건 토지의 시가표준액에서 종전토지 가액의 차액을 과세표준으로 4%의 취득세율을 적용하여 2012.6.7. 아래와 같이 취득세 등을 처분청에 신고·납부한 후, 2%의 취득세율을 적용하여야 한다고 주장하며 2012.6.26. 처분청에 경정청구를 하였으며, 처분청은 2012.8.3. 경정할 이유가 없다는 뜻을 청구인에게 통지하였다. (OO: O)
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.9. 이의신청을 거쳐 2013.2.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 토지구획정리사업을 수용방식이 아닌 환지방식으로 시행하는 경우에는 종전 토지에 대한 소유권은 그대로 유지한 상태에서 구획정리만 실시하는 것으로 “환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 본다”는 도시개발법 제41조 규정과 같이 종전 토지의 연속인 것이지 새로운 취득으로 볼 수 없는바, 이러한 경우에는 지방세법제7조 제4항에서 “토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가하는 경우에는 취득으로 본다”는 규정에 따라 취득으로 의제되는 지목변경에 의한 가치증가에 해당하여 간주취득으로 보는 것이 타당하므로, 지방세법 제15조 제2항 제2호의 중과기준세율인 2%를 적용하여 세액을 산출하여야 함에도 4%의 세율을 적용한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법제74조 제1항 및 제2항에서 도시개발법에 따른 도시개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 등에 따라 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 면제하되, 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우와 종전 부동산가액을 초과하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하는 것으로 규정하고 있는바, 환지처분이란 토지구획정리 사업을 실시함에 있어서 종전의 토지에 관한 소유권 및 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 정연하게 구획된 토지를 할당하고, 종국적으로 이를 귀속시키는 처분으로, 이에 따라 종전 토지의 소유자는 환지처분으로 인해 새로운 토지를 취득하는 것이고, 이는지방세법제6조 제1호에서 규정하는 취득의 범위에 포함되어 그 전체가 취득세 과세대상에 해당하나, 지방세특례제한법제74조에 근거하여 종전 부동산 가액에 해당되는 부분만 취득세를 면제하는 것으로서, 이를지방세법제15조 제2항 제2호의 지목변경에 의한 토지의 가액 증가로 볼 수 없으며, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 할 것으로, 청구인의 경우 취득한 환지(이 건 토지)의 시가표준액에서 종전토지의 과세표준을 공제한 초과액이 발생하고 있는 사실이 제출된 관련자료에서 확인되고 있는 이상, 그 초과액에 대하여 2012년 현재의 표준세율(4%)을 적용한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 토지구획정리사업지구내 토지 소유자가 2012년에환지처분에 따라 취득한 토지에 대하여 4%의 취득세율을 적용한 것이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법 제6조 [정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. 제7조 [납세의무자 등] ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제10조 [과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (단서 생략)

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. (후단 생략) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 23
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 28

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

3. 원시취득: 1천분의 28

4. 신탁법에 따른 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우의 취득: 1천분의 30. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 25로 한다.

5. 공유물의 분할 또는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23

6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 30
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 제15조(세율의 특례) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (단서 생략)

1. 개수로 인한 취득(제11조 제3항에 해당하는 경우는 제외한다). 이 경우 과세표준은 제10조 제3항에 따른다.

2. 제7조 제4항에 따른 선박ㆍ차량과 기계장비 및 토지의 가액 증가. 이 경우 과세표준은 제10조 제3항에 따른다.

3. 제7조 제5항에 따른 과점주주의 취득. 이 경우 과세표준은 제10조 제4항에 따른다.

(2) 지방세법 시행령 제20조 (취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

(3) 지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다.

1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시 및 주거환경정비법등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 소득세법 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.

② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

(4) 지방세특례제한법 시행령 제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액의 산정기준 등) ② 법 제74조 제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(지방세법제10조 제5항에 따른 사실상의 취득가액을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.

(5) 도시개발법 제28조(환지 계획의 작성) ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항 제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다. 제41조(청산금) ① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.

② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다. 제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOO이 2012.4.25. 공고OOO한 당하지구 토지구획정리사업의 환지처분 내역은 아래와 같으며, 본 환지처분 공고로 인하여 종전토지의 공부상 지번·지목·지적은 환지처분 내용으로 변경된다고 되어 있다.

(2) 처분청이 제출한 종전토지 및 이 건 토지에 대한 ‘환지처분조서’를 보면, 청구인은 권리면적보다 4.1㎡ 적게 환지처분 되어 OOO을 OOO으로부터 교부받은 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 이 건 토지의 ‘토지등기부’를 보면, 소유권에 관한 사항은 변동이 없고, 그 표제부상에 종전토지의 지번·지목·면적이 ‘도시개발사업에 의한 환지’를 이유로 하여 이 건 토지의 지번·지목·면적으로 변경·등재된 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 현행 지방세법이2010.3.31. 법률 제10221호로전부 개정되기 전에 등기가 이루어진 환지에 대한 당 원의 선결정례OOO를 제시하며 이 건 토지의 취득이 유상승계취득에 해당하지 아니하므로 현행 지방세법 제15조에서 규정하고 있는지목변경에 의한 취득으로 보아 2%의 중과기준세율을 적용하여야 한다고 주장하는바, 위 선결정의 주요내용은 다음과 같다. (5)지방세법제6조 제1호에서 ‘취득’이란 매매, 교환 등의 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득으로 규정하고 있고, 이는 취득자가 소유권이전등기·등록 등 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위(잔금지급 등) 그 자체를 말하는 것이라 하겠으며, ‘교환’ 거래의 경우에는 유상승계취득으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

(6) 구지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제124조의 규정에 의하면 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 이 건 토지 취득일 현재 시행중인지방세법제23조 규정에서는 제2장(취득세)에 따른 취득을 원인으로 이루어지는 등기 또는 등록은 등록면허세 적용 대상에서 제외하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제2장(취득세)의제11조 제1항에서 부동산에 대한 취득세는 구지방세법상의 취득세율(2%) 및 취득을 원인으로 이루어지는 등록세율을 합하여표준세율로 규정하고 있는바, 이 건 토지와 같이 환지로 취득한 토지에 대하여 청구인이 제시한 위 (4)의 선결정OOO과 같이 취득세율 2% 및 기타등기OOO로 정한 세율규정이 달리 마련되어 있지 아니하며, 같은 법 제15조(세율의 특례) 제2항에서는 개수로 인한 취득, 선박ㆍ차량과 기계장비 및 토지의 가액 증가, 과점주주의 취득만을 중과기준세율(2%)로 적용하도록 열거하고 있다.

(7) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 이 건 토지의 취득이 유상승계취득이 아니므로 지목변경에 의한 취득으로 보아 2%의 세율을 적용하여야 한다는 주장이나, 일반적으로 환지(換地)의 의미는 토지의 이용가치를 전반적으로 증진하기 위하여 일정한 지역 내 토지의 소유권 또는 기타의 권리를 권리자의 의사 여하에 불구하고 강제적으로 교환(交換)·분합(分合)하는 것을 말하는바, 이 건 토지구획정리사업의 경우, 동 사업지구 내 토지 소유자가 종전토지를 사업시행자에게 넘겨 주고, 사업시행자가 토지구획정리사업을 통하여 새로운 지번의 확정면적을 부여하면서 종전토지의 권리면적과의 차이에 따라 청산금을 징수 또는 교부한 것으로서 토지구획정리사업지구 내 토지 소유자들 간에 상호 ‘교환’이 이루어진 것으로 볼 수 있는 측면에서 유상승계취득이 아니라고 단정하기 어려운 점,지목변경은 지번의 변경이 없는 상태에서 지목을 변형시키는 행위이나 이 건 토지는 종전 지번이 없어지고 새로운 위치의 다른 지번·면적이 부여되어 그 성격이 다르다고 볼 수 있는 점,현행 지방세법 제15조 세율의 특례조항에서 환지를 원인으로 취득한 토지에 대하여 중과기준세율(2%)을 적용하도록 달리 열거하고 있지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 이 건 토지의 취득세율은 지방세법제11조 제1항 제7호에서 규정한 4%의 세율을 적용하는 것이 법령해석에 보다 충실한 것으로 볼 수 있다고 하겠다. 따라서, 처분청이 환지로 취득한 이 건 토지에 대하여 4%의 취득세율을 적용하는 것이 정당하다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.