주택건설사업에 사용할 목적으로 취득한 부동산을 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니한 것으로 보아 등록세를 중과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구법인은 2006.12.21.부터 2007.12.26.까지 OOO를 공동주택 건축용으로 OOO 주식회사와 공동으로 취득OOO한 후, 그 취득가액 OOO에 구 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제131조 제1항 제3호의 규정에 의한 일반세율을 적용하여 산출한 등록세 등 OOO을 처분청에 신고납부하고, 2006.12.29.부터 2007.12.28.까지 이 건 토지를 청구법인과 OOO 주식회사 공동명의로 등기하였다.

• 나. 처분청은 2012.3.14. 청구법인이 이 건 토지를 취득한 후 3년이 경과하도록 주택건설용으로 사용하지 않음을 확인하고, 청구법인의 이 건 토지의 소유권 이전등기에 따른 등록세는 중과세율 적용대상이라고 보아 이 건 토지의 취득가액 OOO에 청구법인의 지분율(0.15∼0.65)과 구 지방세법 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 청구법인이 기 납부한 세액을 차감하여 산출한 등록세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 2012.8.10. 청구법인에게 부과고지 하였다. 다.청구법인은 이에 불복하여 2012.11.5. OOO에게 이의신청을하여 2012.12.26. 기각통지를 받자, 2013.3.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 토지상에 공동주택을 신축키로 한 시공사인 OOO 주식회사가 2009년 3월 워크아웃 결정됨에 따라 법원이 지정한 채권단의 의사결정 없이는 어떠한 결정도 단독으로 이행할 수 없는 상황임에 따라 이 건 토지에 공동주택건축공사를 착공하지 못한 것이므로 이 건 토지의 등기일부터 3년 이내에 공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 보아야 한다. 청구법인과 OOO 주식회사는 형식상으로 공동시행사로 되어 있지만, OOO 주식회사에서 사업부지의 확보, 인허가 업무, 사업 관련 제세공과금 부담, 민원인 부담금·공사비·분양홍보 대행 부담금 등 모든 사업자금과 관련된 업무를 하도록 되어 있고, 청구법인은 오로지 토지의 매입 및 토지대금의 지급 업무를 하도록 되어 있는 바, 청구법인 명의로 등기된 토지는 OOO 주식회사에 의해 명의신탁등기된 토지이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 등록세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인이 2007.11.23. 이 건 토지에 대한 착공신고필증을 교부 받고, 2008.3.6. 사업계획승인을 받은 이후 건축물을 신축하는데 법령 또는 행정관청의 제한이 없었다고 보이는 점, 공동주택을 시공하기로 한 OOO 주식회사의 워크아웃으로 시공사를 재선정하는 문제 등은 청구법인이 어떻게 할 수 없는 외부적 사유라기보다는 청구인의 내부문제에 불과한 점, 청구법인이 이 건 토지를 취득·등기한 후 유예기간이 경과할 때까지 공동주택 신축을 위한 새로운 시공사를 선정하는 등의 정상적인 사업 진행을 위한 진지한 노력을 다했다고 보기 어려운 점, 유예기간이 경과한 현재까지도 착공조차 하지 못하고 이 건 토지를 나대지 상태로 방치하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인이 이 건 토지를 유예기간 내 주택건설용으로 사용하지 못한 정당한 사유가 있었다고 보기는 어렵다. 아울러, 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 등기 또는 등록이란 단순한 사실의 존재를 과세물건으로 하여 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과하는 세금으로서, 그 등기 또는 등록의 유·무효나 실질적인 권리귀속 여부와는 관계가 없는 것이므로 등기 또는 등록명의자와 실질적인 권리귀속 주체가 다르다거나 일단 공부에 등재되었던 등기 또는 등록이 뒤에 원인무효로 말소되었다 하더라도 위와 같은 사유는 그 등기 또는 등록에 따른 등록세 부과처분의 효력에 아무런 영향이 없다고 할 것OOO인 바, 청구법인이 이 건 토지를 공동으로 취득한 후 적법한 절차에 의하여 부동산등기를 완료한 이상, 청구법인 명의로 취득한 이 건 토지가 사실상 명의신탁에 의해 공동시행사인 OOO 주식회사가 취득한 것이라는 청구인의 주장을 달리 볼 이유는 없다. 따라서, 처분청이 이 건 토지에 대한 소유권 이전등기를 대도시 내 법인이 설립(전입)한 날부터 5년 이내에 취득한 부동산 등기에 해당하는 것으로 보아 중과세율을 적용한 등록세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 대도시내에서 설립된지 5년이 경과되지 아니한 청구법인이 주택건설용 토지를 취득·등기한 후 3년 이내에 주택건설공사에 착공하지 아니하자, 중과세율을 적용한 등록세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가)OOOOOO OOO등기소에서 2012.3.29. 열람한 청구법인의 등기사항 일부증명서에 의하면 청구법인은 2006.4.20. 주택사업 등을 목적사업으로 하고, 경기도 OOO를 본점소재지로 하여 설립된 것으로 기재되어 있다. (나) 청구법인과 OOO 주식회사는 2006.12.21.부터 2007.12.26.까지 이 건 토지 등을 공동으로 취득OOO하고, 일반세율을 적용한 등록세 등 OOO을 처분청에 신고납부하였고, 위 사실에 대해서는 처분청과 청구법인 간 다툼이 없다. (다) OOO등기소가 2013.3.26. 발행한 이 건 토지 중 경기도 OOO에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 위의 토지는 염OOO 등 6인의 소유였으나 2006.12.8. 매매를 원인으로 2006.12.29.등에 청구법인과 OOO 주식회사 공동명의로 이전등기 되었고, 2007.1.19. 주식회사 OOO 명의로 신탁등기되었음이 확인된다. (라) 청구법인과 OOO 주식회사는 이 건 토지 등을 공동으로 취득하고, 2006.12.29.부터 2007.12.28.까지 이 건 토지를 공동명의로 이전등기하였고, 위 사실에 대해서는 처분청과 청구법인 간 다툼이 없다. (마) OOO 주식회사, 청구법인 간 2006년 12월 체결된 경기도 OOO 신축 공동사업약정(계약)서에 의하면 OOO 주식회사와 청구법인은 경기도 OOO 일대에 OOO 신축공사 공동시행을 위하여 다음과 같이 약정계약을 체결한다고 기재되어 있다. (바) 위의 계약서 제3조 제2호의 규정에 의하면 OOO 주식회사와 청구법인은 본 사업을 추진함에 있어 사업주체로서의 사업부지의 확보, 인·허가업무, 사업 관련 제세공과금 부담, 민원(공사민원 제외), 인입분담금/공사비/분양, 홍보대행 부담은 OOO 주식회사가 하고, 토지매입 업무 및 토지대금의 지급, 국·공유지 및 사유지 무상 양도 등은 청구법인의 책임으로 한다고 기재되어 있다. (사) 사업시행사 OOO 주식회사·청구법인, 공사시공사 OOO 주식회사 간 2007년 체결된 공사도급계약서에 의하면 청구법인 등과 OOO 주식회사는 경기도 OOO 일원에 지상 24층 7개동 699세대의 OOO 신축공사에 대한 계약을 체결한 것이 확인된다. (아) OOO시장이 2007.11.23. 발행한 착공신고필증에는 아래 <표 1>과 같이 기재되어 있다. OOOOO OOOOO OOOOOO (자) 경기도 OOO이 2008.3.6. 발행한 사업계획승인(변경승인)서에 의하면 OOO 주식회사와 청구법인은 공동으로 이 건 토지상에 공동주택 699세대를 건축하는 주택건설사업계획을 승인받은 것으로 기재되어 있다. (차) 채권금융기관협의회 주채권은행 주식회사 OOO은행과 주식회사 OOO 등이 2009.3.31. 체결한 기업경영개선 약정서에 의하면 OOO 주식회사에 대한 채권금융기관 협의회를 구성하는 채권금융기관, OOO 주식회사, OOO 주식회사 대주주 등은 기업구조조정촉진법에 의거 OOO 주식회사에 대한 기업경영 개선약정을 체결한 것으로 기재되어 있다. (카) 처분청 담당공무원의 2012.3.14. 이 건 토지에 대하여 현장출장 후 작성한 출장복명서 의하면 청구법인과 OOO 주식회사는 이 건 토지를 공동으로 취득하여 주택법 제16조에 의거 2008.3.6. 공동주택건설사업계획승인을 얻어 사업을 추진 중에 있으나, 현재까지 실제적인 건축공사 착공을 위한 터파기 등 토목공사를 전혀 시행하지 않고 있고, 청구법인 본점소재지를 방문하여 면담한 결과, 시공사인 OOO 주식회사가 2009년 경영상 문제로 워크아웃이 결정되어 건설사업이 어려움에 처해 있고, 공동사업자인 OOO 주식회사의 경우 설립한지 5년이 경과된 법인으로 이 건 중과세와는 무관하기 때문에 건축공사 착공에 적극적이지 못한 문제점이 있다고 기재되어 있다.

(2) 구 지방세법제124조의 규정에 의하면 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록(등재를 포함한다. 이하 같다)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 제131조 제1항 제3호의 규정에 의하면 제1호 및 제2호 이외의 원인으로 인한 소유권 취득 중 농지이외의 부동산은 부동산가액의 1,000분의 20의 등록세율을 적용토록 규정하고 있으며, 같은 법 제138조 제1항의 규정에 의하면 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 하되 다만,수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 “대도시”라 한다)안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용부동산(취득일부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 2년 이상 당해 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우를 제외한다)에 관한 등기 및외국인투자촉진법에 의한 외국인투자기업이 2003년 12월 31일까지 행하는 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기(외국인투자비율에 해당하는 부동산의 등기에 한한다)에 대하여는 그러하지 아니하다고 규정하면서 그 제3호에서 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기를 규정하고 있다. 또한, 구 지방세법 시행령(2008.9.22. 대통령령 제21019호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제101조 제1항의 규정에 의하면 법 제138조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 업종”이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다고 규정하면서 그 제5호에서 해외건설촉진법의 규정에 의하여 신고된 해외건설업(당해 연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및주택법제9조의 규정에 의하여 국토해양부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제2항의 규정에 의하면 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조 제1항 본문의 규정을 적용한다고 규정하고 있다. 아울러, 같은 법 시행령 제102조 제2항의 규정에 의하면 법 제138조 제1항 제3호에서 “법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기”라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치·전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다)이전에 취득하는 일체의 부동산등기를 말하며, “그 설립·설치·전입이후의 부동산등기”라 함은 법인 또는 지점 등이 설립·설치·전입이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말하되, 이 경우 일체의 부동산등기에는 공장의 신설·증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, “지점 등”이라 함은 행정안전부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다고 규정하고 있다.

(3) 위의 규정에서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1999.2.24. 선고 97누3132 판결 참조).

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 쟁점사항에 대하여 살펴보면, 청구법인은 이 건 부동산을 등기한 후 3년 이내에 공동주택건설공사를 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하고 있으나, ① 청구법인은 2006.4.20. 대도시지역인 경기도 OOO에서 주택건설사업을 목적으로 설립된 후 그로부터 5년 이내인 2006.12.21.부터 2007.12.26.까지 이 건 토지를 취득하여 청구법인 등의 명의로 등기한 사실이 확인되는 점, ② 청구법인이 이 건 토지를 청구법인 명의로 등기할 때 이 건 토지의 등기 후 3년 이내에 주택건설공사를 착공하지 아니하면 등록세 중과세율 적용대상에 해당한다는 사실을 알 수 있었던 것으로 보이는 점, ③ 처분청이 작성한 출장복명서 등에 의하면 청구법인은 이 건 토지를 등기한 후 5년이 경과한 심판청구일 현재까지도 이 건 토지상에 주택건설공사를 착공하지 아니한 사실이 확인되는 점, ④ 청구법인 이 건 토지를 등기한 후 3년 이내에 주택건설공사를 착공하지 못한 것은 시공사인 OOO 주식회사의 기업경영개선 약정에 기인한다고 주장하고 있으나, 시공사의 결정은 청구법인의 선택에 의한 것이므로 시공사의 잘못으로 주택건설공사를 착공하지 못하였다면 그 귀책사유는 청구법인에게도 있었다고 보아야하고, 청구법인은 시공사의 기업경영개선약정 이후 이 건 토지에 주택건설공사를 착공하기 위한 진지한 노력을 한 흔적을 찾아볼 수 없으므로 청구법인이 이 건 토지를 등기한 날부터 3년 이내에 주택건설용으로 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 볼 때 청구법인은 이 건 토지를 등기한 후 정당한 사유없이 3년 이내에 주택건설용으로 직접 사용하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 중과세율을 적용하여 산출한 등록세 등에서 기 납부한 세액을 차감한 등록세 등을 청구법인에게 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 아울러, 이 건 토지는 OOO 주식회사가 청구법인에게 명의신탁한 것이므로 청구법인은 등록세 납부의무가 없다고 주장하고 있으나, 구 지방세법제124조의 규정에 의하면 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과한다고 규정하고 있으므로 등록세는 일단 등기 또는 등록이 된 경우에는 그 등기 또는 등록의 유·무효나 실질적인 권리귀속 여부와는 관계없이 그 등기 또는 등록자가 납세의무자가 되는 것이고, 등기 또는 등록명의자와 실질적인 권리귀속 주체가 다르다거나 일단 공부에 등재되었던 등기 또는 등록이 뒤에 원인무효로 말소되었다 하더라도 위와 같은 사유는 그 등기 또는 등록에 따른 등록세 부과처분의 효력에 아무런 영향이 없다고 할 것OOO이며, 청구법인은 이 건 토지를 취득하여 청구법인 명의로 등기한 사실이 확인되므로 청구법인이 이 건 토지의 등기에 따른 등록세 납세의무가 없다는 청구법인의 주장은 등록세 납세의무에 대한 법리를 오해한 주장으로 타당하지 아니한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.