[요지]
(1) 건물 최상층에 해당하는 쟁점건물에 시설된 중정(中庭)의 경우, 건물의 외부에 노출된 마당형식으로 조성된 것으로서 지붕이 없는 상태로 화단 등을 꾸며 정원 형식으로 조성되어 있으므로 건축물의 연면적에 포함할 수는 없다 할 것이고, 차양막의 경우, 중정(中庭)이 있는 외벽에 햇빛 등을 차단할 목적으로 약 80cm 정도의 투명유리 등을 시설한 것이므로 이 또한 건축물의 일부로 보기는 어려움 (2) 금융자문수수료나 자산 및 자금관리비용 등은 공동주택 취득에 소요된 간접비용으로 취득세 과세표준에 포함되어야 하나, 주택분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용으로도 볼 수 없으므로 건물의 취득가격에 산입하여 취득세를 부과하는 것은 잘못임
[참조결정] 조심2011지0891 / 조심2010지0814
[주 문] OOO이 OOO 및 그 지상 OOO에 대하여 고급주택의 취득․등기로 보아 2012.12.17. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원 및 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소하고, 위 OOO의 신축․취득에 대하여 취득세 과세표준 누락(과소신고)으로 보아 OOO 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인이 2010.6.30. OOO 주식회사에 지급한 OOO를 제외한 금액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물은 고급주택에 해당하지 아니한다. 쟁점건물은 OOO 형태로 그 가운데 마당OOO에는 조경을 위하여 나무 등이 심어져 있으며, 쟁점건물의 외벽 바깥쪽에는 현관이나 유리창 등에 들이치는 눈이나 비바람으로 인한 건물 외부의 손상을 감소시키기 위하여 유리 재질의 차양막(이하 “이 건 차양막”이라 한다)을 설치하였으나, 그 길이가 80㎝에 불과하여 눈 등을 완전히 막을 수는 없는 상태이고, 주거용 건축물의 전용면적에 해당되기 위해서는 ①주거용 면적에 해당될 뿐만 아니라, ②건축물 면적 모두에 해당되어야만 하는 바, ‘주거용’이란 일반인이 주거용도로 사용하기에 충분할 정도로 의․식․주에 필요한 최소한의 구조를 갖추고 있는 공간을 의미(대법원1995.5.12. 선고, 94다28901 판결 등)하나, 이 건 중정은 외부에 노출되어 있고, 그 일부 공간에는 조경을 위하여 나무 등이 심어져 있으므로 ‘주거용 면적’이 아니며, 건축법상 ‘건축물’이란 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것을 의미하나, 이 건 중정은 건축물의 외벽 밖에 노출된 공간으로 벽, 기둥, 지붕이 없어 건축물 면적으로 볼 수 없다. 또한, 건축법령은 1미터 미만의 처마 또는 차양 아래의 면적은 건축물의 연면적에 포함되지 않도록 규정(건축법 시행령 제119조 제1항 및 같은 항 제2호 가목)하고 있는 바, 이 건 차양막의 길이가 80㎝ 미만에 불과하여 건축물의 연면적에 해당하지 아니하여 차양막 아래 수평투영면적도 ①‘주거용 면적요건’과 ②‘건축물 면적요건’ 모두를 충족시키지 못한다. 한편, 처분청이 담 등으로 둘러 쌓인 마당을 모두 건축물의 전용면적으로 본 것은지방세법 규정에 부합하지 않을뿐더러 건축법령과 사회통념에도 어긋나 그 합리성을 수긍할 수 없으므로, 이 건 중정 또는 이 건 차양막 부분을 쟁점건물의 연면적으로 보아 쟁점건물 및 그 부속토지에 대하여 취득세 및 등록세를 중과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점비용은 이 사건 건물의 취득세 과세표준에 해당하지 아니한다. 쟁점비용 중 금융자문수수료 OOO원(이하 “쟁점①비용”이라 한다), 주택분양보증수수료 OOO원(이하 “쟁점②비용”이라 한다), 자산 및 자금관리비용 OOO원(이하 “쟁점③비용”이라 한다), 나머지 기타 제비용 OOO원(이하 “쟁점④비용”이라 한다)은 이 사건 건물의 신축을 위하여 지출한 비용이 아니므로, 취득세 과세표준에 산입될 수 없다. (가) 청구법인은 OOO 이 사건 토지를 취득하였는데, 그 토지 취득자금을 마련하기 위하여 OOO월경 OOO 및 OOO로부터 OOO원을 장기차입하고, OOO원을 단기차입하였으며, 이에 청구법인은 OOO OOO으로부터 OOO원, OOO OOO로부터 OOO원, 합계 OOO원(PF대출의 특성상 대환금액 뿐만 아니라 쟁점금융자문수수료와 약 1년간의 기간이자 포함)을 차입하여 이 사건 토지 취득용 차입금을 대환하였고, 이에 대한 수수료로 대주단 및 유동화대출대주들에게 금융자문수수료을 지급하였는 바, 금융자문수수료인 쟁점①비용은 이 사건 토지 취득용 차입금의 대환과정에서 금융기관에게 지급한 수수료로서 이 사건 토지의 취득 후에 발생한 토지관련 비용이므로 이 사건 건물에 대한 취득세 과세표준에 산입될 수 없다. (나) 주택분양보증수수료인 쟁점②비용은 부동산 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 부동산 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함되지 아니한다 할 것이므로(대법원 2010.12.23. 선고, 2009두12150 판결 참조), 이 사건 건물의 신축에 따른 취득세 과세표준에 포함되지 않는 것이다. (다) 위탁사무 처리의 대가로 지급된 보수는 신축건물에 대한 취득세 과세표준에 포함되지 않는다는 것이 조세심판원 및 대법원의 입장인바(조심 2011지891, 2012.3.30., 대법원 2011.1.13. 선고, 2009두22034 판결 참조), 자산 및 자금관리 수수료인 쟁점③비용은 법인세법제51조의2 제1항 제6호에 의한 특수목적법인인 청구법인이 자산관리회사인 OOO와 자금관리회사인 OOO에게 자산 및 자금관리를 위탁하고 지급한 비용이므로, 이 사건 건물에 대한 취득세의 과세표준에 산입될 수 없다. (라) 기타 쟁점④비용은 분양관련 비용 또는 이 사건 토지의 취득과 관련하여 지출한 측량비용, 법률비용으로서 이 사건 건물의 신축과 무관하므로 취득세 과세표준에 산입될 수 없다.
(1) 쟁점건물은 고급주택에 해당한다. 지방세법제6조 제4호에서 ‘건축물’이란건축법제2조 제1항 제2호 규정에 따라 “토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”이라고 규정하고 있는바, 쟁점건물의 경우 OOO에 주택을 출입하기 위하여 현관문 안쪽에 중정이란 명칭으로 별도의 정원OOO를 설치하고 이 건 중정의 주변에 별도의 캐노피 형식인 이 건 차양막OOO을 설치하여 사실상 발코니로 사용하도록 하였으며, 이 건 차양막 부분은 당해 공동주택 현관 안쪽에 위치하여 전실역할을 하는 독립된 출입구에 위치하고 있는 전용공간으로, 유리 소재로서 약 OOO간격으로 철 구조물에 의해 벽의 상층부에 영구 고정․부착되어 있으면서 전실부분의 지붕을 구성하는 건축물이기 때문에, 이에 해당하는 면적은 관련규정에 따라 전용면적으로 볼 수 있으므로 이를 포함한 면적OOO을 주거전용면적으로 판단해야 하고, OOO의 경우에도 현관문 안쪽에 중정이란 명칭으로 별도의 정원OOO를 설치하고 이 중정의 주변에 별도의 캐노피OOO를 설치하여 OOO과 동일한 방식으로 고정부착되어 있는 형상으로 전실부분의 지붕을 구성하는 건축물로서, 사실상 발코니로 사용하도록 하였기 때문에 이를 포함한 면적OOO을 주거전용면적으로 보는 것이 정당하다.
(2) 쟁점비용은 이 사건 건물의 신축․취득에 따른 취득세 과세표준에 해당한다. (가) 쟁점①비용인 ‘금융자문수수료’ OOO원은 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용으로 보아야 할 것이며, 또한 청구법인의 주장처럼 토지와 관련된 비용인지, 건축물 신축과 관련된 금융비용인지 구분할 수 있을 정도로 연관성을 확인하기 어려워 이미 취득이 이루어진 토지와 관련하여 지출된 비용이라고 보기 어렵다. (나) 쟁점②비용인 ‘주택분양보증수수료’ OOO원과 쟁점③비용인 ‘자산 및 자금관리비용’ OOO원은 이 사건 건물(공동주택)의 신축과 간접적으로 관련된 비용으로서 과세표준에 포함되는 것이 합법적이라 할 것(감심 제2008-113, 2008.4.18.)인 바, 결국 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로 포함된다 할 것이므로 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이다. (다) 쟁점비용의 나머지 쟁점④비용 중 OOO에 지급한 OOO원은 지급수수료 계정상 ‘감정평가수수료’로 지급되어 분양을 위한 비용이라고 보기 어려우며, ‘토지감정평가’ 비용 OOO원 또한 이미 취득이 종결된 토지와 관련이 있다고 보기는 어렵고 오히려 건축물 신축을 위한 비용이라고 보아야 할 것이며, ‘부동산 컨설팅비용’ OOO원도 건설에 착공하기 전에 지급한 것으로 공동주택 판매를 위한 광고선전비와 관련한 비용이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 기타 측량비, 조형비, 법률자문비 등도 이 사건 토지비용인지 여부가 확인되지 아니하므로 이 사건 건물의 신축비용으로 보는 것이 타당하다고 하겠다.
3. 심리 및 판단
① 공동주택의 최상층에 설치된 마당 형태의 중정(中庭)면적 및 공동주택 외벽에 설치된 차양의 수평투영면적을 건축물연면적에 포함하여 고급주택으로 중과세한 처분의 당부
② 주택분양보증수수료, 금융자문수수료, 자산 및 자금관리 비용 등이 공동주택 건축물의 신축에 따른 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
4. "건축물"이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제13조 [과밀억제권역 안 취득 등 중과] ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다. 제16조 [세율 적용] ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
3. 제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장
④ 취득한 부동산이 대통령령으로 정하는 기간에 제13조제2항에 따른 과세대상이 되는 경우에는 같은 항의 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 제28조 [별장 등의 범위와 적용기준] ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.
4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
(3) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제84조(면적․높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.
(4) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
1. 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
2. 가축에게 사료 등을 투여하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
3. 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
4. 그 밖의 건축물: 1미터
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다. 가.～바.(생 략)
(1) 청구법인은 이 사건 토지상에 주택건설사업 등을 수행할 목적으로 설립된 프로젝트금융투자회사로서 OOO 본점 설립등기를 하였다.
(2) 청구법인은 OOO 이 사건 토지를 취득하면서 매매가액 OOO원에 대하여 조세특례제한법제119조 제6항 제3호 및 제120조 제4항 제3호 규정에 따라 “프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산”이라 하여 취득세와 등록세 50%를 감면받아 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 총 OOO원을 신고․납부하였다.
(3) 청구법인은 OOO 이 사건 건물을 신축하여 처분청으로부터 사용승인을 받고, 과세표준을 OOO원으로 하여 취득세를 신고하면서 조세특례제한법 제120조 제4항 제3호에 의거 당초 취득세 OOO원에서 50% 감면받은 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원을 신고․납부하였다.
(4) OOO과 처분청은 OOO중에 청구법인에 대한 합동세무조사를 실시하여 다음과 같이 추징대상으로 확정하였다. (가) 쟁점건물 중 OOO의 공부상 전용면적은 OOO, 중정면적(차양막 포함)은 OOO, 차양막 부분의 면적합계는 OOO이며, OOO의 공부상 전용면적은 OOO, 중정면적(차양막 포함)은 OOO, 차양막 부분의 면적합계는 OOO인 바, 위 각 전용면적에 해당 중정면적 또는 차양막 부분의 면적을 포함하는 경우 공동주택의 고급주택 연면적 기준(250㎡)을 초과한 것으로 보았다. (나) 청구법인의 지급수수료 계상액 중 이 사건 토지 취득OOO 이후에 지급한 비용에 대하여 이 사건 건물의 신축․취득비용으로 보아 추징대상으로 보았는 바, 쟁점비용에 대한 내역은 아래 표와 같다.
(5) 처분청이 당초 세무조사 당시 쟁점건물의 옥상에서 아래쪽으로 촬영한 중정 및 차양막이 나타난 사진 5매와 청구법인이 제출한 사진 2매 및 쟁점건물에 대한 구적도, 이 건 중정 및 이 건 차양막의 평면도면, 처분청과 청구법인의 의견진술 등에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 이 건 중정은 엘리베이터와 현관 및 쟁점건물의 외벽면에 둘러쌓여 있는 외부 공간으로 하늘이 개방되어 있으며, 바닥부분은 아래 층 지붕의 일부이며, 쟁점건물의 세대원이 엘리베이터에서 내려 전용키를 사용하여 이 건 중정에 출입한 후 쟁점건물의 현관 내부에 진입할 수 있도록 설계되어 있다. (나) 이 건 중정 바닥에는 자갈과 통행용 돌판이 있고, 그 주변에 정원수가 심겨져 있으며, 청구법인이 제출한 사진에는 정원수와 바닥에 눈이 쌓여 있다. (다) 청구법인의 대리인은 OOO 개최된 심판관회의에서 이 건 차양막은 유리제품으로서 ㄷ자형의 3면 외벽 상단에 처마형식으로 서로 연하여 둘러 있으며, 그 상·하부 공간은 외부에 오픈되어 있다고 진술하였다. (라) 조세심판원이 OOO 쟁점건물의 외벽중심선에서 이 건 차양막까지의 길이에 대하여 처분청에 자료제출을 요구함에 따라 처분청이 OOO 회신한 문서OOO를 보면, OOO은 약 OOO, OOO은 약 OOO로 확인된다.
(6) 청구법인이 쟁점비용에 대하여 이 사건 건물의 신축비용이 아니라고 주장하며 제출한 자료를 보면, 다음과 같다. (가) 쟁점①비용(금융자문수수료)의 지출내역은 다음과 같다.
1. 청구법인의 차입금에 대한 금융자문수수료 지급내역은 아래 표와 같으며, 각 거래처별 금융자문(주선)계약서를 제출하였다.
2. 청구법인은 이 사건 토지의 취득 관련으로 OOO경 OOO 주식회사 등 OOO으로 구성된 대주단으로부터 OOO원을 차입하여 이 사건 토지의 취득자금으로 사용하였고, 2007년경 대주단으로부터 OOO원을 추가 차입OOO한 후 단기차입금 OOO원을 일으켜 이 사건 토지의 취득자금용 차입금에 대한 이자를 지급하였으며, OOO년에 OOO원을 추가 차입하여 이 사건 토지의 취득관련 차입금을 대환하였다고 주장한다. (나) 쟁점②비용(주택분양보증수수료)과 관련하여 OOO OOO 주식회사가 청구법인에게 발행한 주택임대보증서를 보면, ‘보증금액’ OOO원, ‘사업명’ OOO, ‘보증채권자’ 입주예정자, ‘주채무자’ 청구법인으로 되어 있으며, 청구법인이 2010.6.30. OOO 주식회사에 주택분양보증수수료 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. (다) 쟁점③비용과 관련한 자료는 다음과 같다.
1. OOO 청구법인(위탁자)과 주식회사 OOO(수탁자) 간에 ‘자산관리업무 위탁계약서’를 체결하여 청구법인의 자본 및 자산의 관리․운용 및 처분에 관한 업무를 OOO에게 위탁하였으며, 그 위탁업무 내역은 아래와 같다.
2. 청구법인이 OOO 주식회사와 체결한 자금관리약정서에서 청구법인은 자금관리에 대한 수수료로서 매월 일정액을 지급하기로 하였다.
3. 청구법인의 자산 및 자금관리수수료 지급내역을 보면, OOO에게 자산관리수수료로 OOO에 걸쳐 총 OOO원을 지급하였고, OOO 주식회사에게 자금관리수수료로 OOO까지 매달 OOO원을 지급하였다. (라) 쟁점④비용(쟁점비용 중 위 쟁점①～③비용을 제외한 비용)의 지급내역을 보면, OOO까지 분양가산정시세조사비용 OOO원, 토지감정평가비용 OOO원, 부동산컨설팅비용 OOO원, 측량․조형비용 OOO원, 법률자문비용 OOO원을 지급한 것으로 나타난다.
(7) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점건물이 건축물 연면적 245제곱미터를 초과하는 공동주택으로서 고급주택에 해당하는지 여부를 본다.
1. 지방세법제6조 제4호 및 건축법제2조 제1항 제2호에서 “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등이라고 규정하고 있고, 지방세법제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제4호에서 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외)이 245제곱미터를 초과하는 공동주택과 그 부속토지를 고급주택이라고 규정하고 있으며, 건축법 시행령제119조 제1항 제3호 및 제4호에서 ‘건축물 연면적’은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하고, ‘바닥면적’은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하되, 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(노대 등)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하며, 공동주택의 경우에 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것)의 부분은 바닥면적에 산입하지 아니하도록 규정하고 있다.
2. 처분청은 쟁점건물의 이 건 중정면적 및 이 건 차양막의 수평투영면적을 건축물 연면적에 산입하여 지방세법상 건축물 연면적이 245제곱미터를 초과한 것으로 보아 쟁점건물을 고급주택인 공동주택으로 보았으므로 이에 대하여 살펴보면, 지방세법상 주택 등에 대하여 건축물 연면적을 산정하려면 먼저 당해 주택 등이 ‘건축물’에 해당하는 것을 전제로 하는 것이며, 지방세법상 ‘건축물’이란 ‘지붕’이 있고, 그 지붕과 연결된 ‘기둥 또는 벽’이 있는 것을 말하는 것이라 하겠는바, 이 건 중정의 경우, 쟁점건물의 해당 세대원만이 배타적으로 중정에 출입하여 쟁점건물의 내부 현관에 이르기까지의 공간을 배타적으로 사용한다는 점에서 공동주택의 공용부분이 아닌 전용부분에 해당하는 것으로 볼 수 있지만, 일반 건물의 옥상과 같이 지붕이 없이 상부가 개방된 상태에서 바닥에 조경수를 식재하는 등 외부 정원형식으로 조성된 점에서 이 건 중정의 공간을지방세법상의 건축물로 보기 어렵다 하겠으므로, 이 건 중정면적을건축법 시행령제119조 제1항 제3호 및 제4호에서 규정한 건축물 바닥면적(건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분)으로 보아 쟁점건물의 연면적에 산입하는 것은 잘못이라고 보인다. 다음으로 이 건 차양막의 경우, 쟁점건물의 외벽 상단(지붕 아래) 부분에 사각형 모양의 투명유리 제품을 수평으로 연결·부착한 상태로 둘러 있으며, 외벽면을 제외한 공간이 외부에 개방되어 있고, 외벽중심선과 이 건 차양막까지의 길이가 OOO로 확인되는 바, 쟁점건물의 전체적인 구조로 볼 때 이 건 차양막을 쟁점건물의 지붕으로 보아 ‘외벽과 이 건 차양막’ 부분을 지방세법상 지붕과 벽이 있는 하나의 건축물에 해당한다고 보기 어려운 점, 건물 외벽 바깥에 건물의 본체에 직접 연결하는 구조로 설치하는 주택의 발코니 등으로 보기도 어려우며, 또한, 일반 아파트의 발코니 부분을 주택전용면적에서 제외하는 점(대법원 2010.10.14. 선고, 2008두15565 참조) 등에 비추어 이 건 차양막의 수평투영면적을 쟁점건물의 바닥면적으로 보아 건축물 연면적에 산입하는 것은 타당하지 아니하다고 하겠다.
3. 따라서 처분청이 쟁점건물에 대하여 건축물 연면적이 245제곱미터를 초과하는 고급주택으로 보아 이 건 취득세 등을 중과세한 처분은 잘못이라고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점비용이 이 건 건물의 신축에 따른 취득세 과세표준에 해당하는지 여부를 본다. 1)지방세법 시행령제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등의 간접비용과 당해 비용에 준하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있는 바, 위 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이다(대법원 1999.12.10. 선고, 98두6364 판결 참조).
2. 청구법인은 쟁점➀비용(금융자문수수료)이 토지취득용 차입금의 대환 수수료로 토지 취득관련 비용이라고 주장하지만, 쟁점➀비용은 이 사건 토지 취득일OOO 이후인 2OOO 금융기관에 지급된 수수료로서 이 사건 토지 취득관련 비용으로 인정할 만한 객관적인 증거자료가 나타나지 않는 점 등에 미루어 보면, 이 사건 건물을 신축하기 위하여 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 또는 건물 신축에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급한 용역비ㆍ수수료 등의 간접비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다.
3. 쟁점➂비용(자산·자금관리수수료)의 경우, 이 사건 토지 상에 주택건설사업 등을 목적사업으로 하여 설립된 프로젝트금융투자회사인 청구법인이 사업시행자의 자격을 부여한 자산관리회사와 자금관리위탁회사에게 이 사건 토지의 개발사업 및 그 제반업무, 자금관리 등의 위탁에 대한 수수료로 OOO 매월 일정액을 지급한 비용으로서, 이러한 비용은 이 사건 건물의 신축에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급한 용역비ㆍ수수료 등의 직접․간접비용으로 볼 수 있다 하겠으므로 이 사건 건물의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다고 하겠다.
4. 쟁점➃비용(토지감정평가비용, 부동산컨설팅비용, 분양가산정시세조사비용, 법률자문비용 등)의 경우, 그 지급시기가 모두 이 사건 토지 취득일OOO 이후인 OOO부터 지급한 사실에서 이 사건 건물의 신축과정에 소요된 것으로 볼 수 있는 점, 청구주장과 같이 이 사건 토지의 취득관련 비용으로 인정할 만한 객관적인 입증자료가 달리 제출되지 아니한 점 등에 미루어 동 비용은 이 사건 토지 취득관련 비용으로 보기 보다는 이 사건 건물의 취득에 직접․간접적으로 소요된 비용으로 보는 것이 보다 타당하다 하겠다.
5. 다만, 주택분양보증수수료인 쟁점➁비용의 경우, 청구법인이 OOO OOO 주식회사에 주택분양보증수수료 OOO원을 지급한 사실이 나타나는 바,주택건설촉진법 시행령제43조의5 제1항 제1호 가목에 따르면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증으로서, 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약(판매계약) 이행을 보증하기 위한 제도인 점, 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에 따르면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나로서 위 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 신축건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐인 점 등에 비추어 주택분양보증수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용이라 할 수 있는 점, 주택분양보증을 통해 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받는다고 하더라도 주택분양보증수수료 자체를 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자로 보기 어려운 점, 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 주택분양보증수수료는 부동산 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 부동산 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함되지 아니한다 할 것(대법원 2010.12.23. 선고, 2009두12150 판결 참조)이므로, 쟁점➁비용은 이 사건 건물의 신축․취득가액으로 볼 수 없다 하겠으므로, 처분청이 과세표준 누락으로 보아 산정한 가액에서 차감하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2010지814, 2011.2.10., 같은 뜻).
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.