취득 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2012.9.25. 경기도 OOO를 취득한 후, 같은 날 취득신고를 하면서 신고한 취득가액OOO이 시가표준액OOO에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 신고납부하였다.
• 나. 그 후, 청구인은 2012.11.23. 쟁점부동산에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 거래신고를 하였으므로, 지방세법제10조 제5항 제5호의 규정에 따라 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하여야 한다는 사유로 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2012.12.20. 이를 거부하는 통보를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2012.9.5. 안OOO와 쟁점부동산에 대하여 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결하고, 2012.9.25. 잔금을 지급한 후 소유권이전등기를 하였으며, 같은 날 취득신고를 하자 처분청은 지방세법제10조 제2항의 규정에 의하여 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부토록 함에 따라 시가표준액을 과세표준으로 한 취득세를 신고납부하였으나, 지방세법제10조 제5항 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당하는 경우에는 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 청구인의 경우에도 당해 법령의 규정에 따른 신고서를 처분청에 제출하였으므로 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하여야 할 것임에도, 처분청에서는 일반건축물의 경우 현재 거래가격검증체계가 형성되어 가는 단계에 있어 이에 대한 가격검증이 이루어지지 않고 있으므로 쟁점부동산에 대하여 사실상의 취득가격을 적용할 수 없다는 의견이지만 이는 행정체계의 미정비에 따른 불이익을 납세자에게 전가시키는 행위로서 처분청에서 청구인의 경정청구를 거부한 정당한 이유가 될 수 없다 할 것이므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득세 과세표준에 관한지방세법제10조의 취지는 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 신고를 하지아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액 보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하되, 같은 조 제5항의 요건이 충족된 경우에만 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가격으로 과세표준을 정한다는 것이고, 같은 조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적, 한정적 요건에 해당하며, 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없다고 보아야 하므로, 같은 조 제5항의 요건에 해당하지 아니하는 이상 계약서 등에 의하여 사실상의 취득가격을 입증하는 방법으로 취득세를 과세할 수는 없다 할 것이다OOO. 청구인의 경우, 쟁점부동산에 대하여 안OOO와 개인간의 거래로 취득하였고, 쟁점부동산은 근린생활시설 및 그 부속토지로서 청구인이공인중개사의업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조 규정에 의한 신고서를 제출하였다 하더라도, 현재 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증은 토지 및 주택에 대하여만 실시하고 있어 쟁점부동산의 경우 검증이 이루어지지 아니한 취득에 해당하므로,지방세법제10조 제5항에서 열거하고 있는 사실상 취득가격 적용대상 중 그 어느 하나에 해당되지 아니한다 할 것이므로, 쟁점부동산의 취득세 과세표준은 지방세법제10조 제2항의 규정에 따라 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액이 된다 할 것으로서, 청구인의 신고한 취득가액OOO이 시가표준액OOO보다 낮으므로 시가표준액을 과세표준으로 하여야 할 것으로서, 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 개인으로부터 상가를 분양받은 후 시가표준액에 미달하는 계약서상 금액을 과세표준으로 하여 취득신고를 함에 따라 처분청에서 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득신고를 하도록 하고, 청구인이 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 사유로 경정청구를 하자 이를 거부한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1.～4. (생략)

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액)지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다

⑨ 제1항·제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2012.9.5. 쟁점부동산에 대하여 안OOO와 매매가액을 OOO으로, 잔금지급일을 2012.9.25.로 하여 매매계약을 체결한 것으로 분양계약서에서 나타난다.

(2) 청구인은 2012.9.25. 쟁점부동산에 대하여 분양계약서상의 금액을 실제거래가격으로 하여 부동산거래신고를 하고, 같은 날 분양계약서상의 금액을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나 처분청이 이를 거부하자 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 납부한 것으로 거래신고필증 및 취득신고서 등에서 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 건물부분중 지하차고를 제외한 면적 2,145.35㎡에 대하여는 신축건물기준가액OOO에 구조지수(120, 철골철근콘크리트조), 용도지수(117, 체육시설), 위치지수OOO 경과연수별 잔가율(0.9360, 2008년 신축)을 적용하여 제곱미터당 가액을 OOO으로 산정하고, 이러한 가액에 면적 및 감산율(11층 이상 건물의 5층 이상 부분, 100분의3)을 적용하여 OOO으로, 지하차고 684.13㎡에 대하여는 용도지수(80)을 적용하여 OOO으로 시가표준액을 각각 산정하고, 토지부분에 대하여는 개별공시지가OOO에 면적 261.68㎡을 적용하여 OOO을 시가표준액으로 각각 산정한 것으로 과세표준산정내역에서 나타난다.

(4) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산에 대하여 부동산거래신고를 하였음에도 행정미비로 인하여 거래가격검증시스템이 갖추어지지 아니하였다는 사유로 사실상의 취득가액을 인정하지 아니하고 시가표준액을 쟁점부동산의 과세표준으로 한 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다. (나)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조 제1항 및 제2항에서 OOO은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으나,구 OOO의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면, 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 쟁점부동산과 같은 상가에 대하여는 별도의 검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타난다. (다) 그렇다면, 지방세법제10조 제5항 제5호에서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건을 막론하고 엄격하게 해석하여야 할 것으로서, 쟁점상가의 경우에는 가격검증체계가 구축되어 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하므로 실제 취득가액을 금융증빙 등에 의하여 알 수 있다 하더라도 이를 취득세의 과세표준으로 할 수는 없다고 보여진다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 사실상의 취득가격 적용대상이 아니고, 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산정하여 이를 납부하도록 하고, 이에 대한 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.