당초 건물을 신축하다가 이를 중단하고 새로운 건물을 신축하는 과정에 소요된 비용을 신축건물의 취득비용으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 청구법인이 2012.4.13. 신축한 서울특별시 OOO 외 1필지 토지상의 건축물과 관련하여 그 취득세 과세표준을 당초 신축하다가 중단한 건물의 건축비용 중 청구법인이 신축건물의 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하는 비용 OOO에 대하여 당해 금액이 신축건물의 건설에 재활용되었거나 신축건물의 신축에 선행되어야 하는 비용이 있는지 여부를 재조사하여 그 부분을 제외한 금액은 과세표준에서 차감하여 과세표준과 세액을 경정한다

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2012.4.13. 서울특별시 OOO을 신축한 후, 그 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 일반과세분 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO과, 본점으로 사용하는 부분(11～12층)에 대하여 중과세율을 적용하여 산정한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을 2012.5.15.에 신고하고 2012.5.21. 및 2012.6.5.에 각각 납부하였다.
• 나. 그 후, 청구법인은 2012.7.26. 쟁점건축물의 과세표준에는 당초 서울특별시 OOO 토지상에 건축물(지하2층, 지상10층, 2,426.82㎡, 이하 “종전건축물“이라 한다)을 신축하기 위해 투자한 비용인 설계비, 감리비, 흙막이, 터파기비용 등 폐기비용 OOO이 포함되어 있고, 이러한 비용은 쟁점건축물의 신축과 관련이 없는 비용으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 사유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2012.9.20. 이를 거부하는 통보를 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.12.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 쟁점건축물이 당초 신축하고자 하였던 건물과 건물명칭, 용도, 구조 등이 동일하고, 청구법인이 당초 서울특별시 OOO 상에 건물 신축을 추진하다가 연접한 OOO를 추가로 취득하여 설계변경을 통하여 쟁점건축물을 신축한 것이므로 종전건축물을 신축하기 위하여 투입한 비용도 쟁점건축물을 신축하기 위한 일련의 과정에서 투입된 비용에 해당된다는 의견이지만, 청구법인은 종전건축물을 신축하기 위하여 설계계약을 체결하고 건축허가를 받아 착공신고를 하여 건축을 진행하던 중 당초 건축부지와 연접한 1필지 토지를 취득함에 따라 당초 건축공사를 중단하고 이를 원상복구하여 건축공사를 종료하고, 새로운 설계변경 및 건축허가를 받아 공사도급계약을 체결하여 쟁점건축물을 신축한 것으로서, 쟁점건축물은 당초 건축하고자 한 종전건축물과 건축규모, 건물의 용도, 주차방식 등 모든 것이 완전히 상이함에도 이를 동일한 건축물로 판단하여 종전건축물의 신축과정에서 투입된 비용을 쟁점건축물의 취득비용에 해당된다고 보는 것은 잘못이라 하겠으며, 청구법인이 당초 종전건축물을 신축하고자 하였던 OOO 토지와 추가로 매입한 OOO 토지는 필지규모가 작아서 당초 공동개발하도록 지구단위계획상 지정되어 있었지만 상호 이해관계가 상충되어 장기간 개발되지 아니함에 따라 개별 건축행위가 가능하도록 변경된 것으로서, 청구법인은 1366-18 토지상에 건축을 추진하다가 연접한 토지를 새로이 매입함에 따라 공사투입비용을 보전하기 위하여 새로이 매입한 토지상에 별도의 건물을 신축하여 합벽하는 방안과 새로이 전체 대지면적에 맞추어 설계를 변경하여 신축하는 방안은 검토하다가 대지의 합리적인 사용을 위하여 재설계 및 재시공을 하기로 결정하였던 것으로서, 종전건축물에 대하여 완전히 공사를 중단하고 재설계 및 재시공하는 것과 설계변경의 방법 중 후자의 방법을 선택한 것은 장기간 공사중단이 필요한 경우가 아니었고, 행정절차의 편의상 설계변경의 방법으로 쟁점건축물을 신축하였던 것에 불과한데도, 처분청이 쟁점건축물의 신축과 관련이 없는 종전건축물의 건축비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 비용으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 2009.3.27. 종전 건축물 건축허가를 득하고 2010.4.12. 건축공사에 착공하여 흙막이 및 터파기 공사를 진행 하던 중 옆 필지인 OOO 토지를 추가로 매입한 후 이미 진행 되었던 공사를 중단하고 이를 원상복구한 후 쟁점건축물을 신축하기 위하여 새로운 설계를 거쳐 2010.8.20. 건축허가(지하3층, 지상 12층, 4,169.94㎡)를 변경하여 쟁점건축물을 신축하였으므로, 공사 전 상태로 원상복구한 종전건축물과 관련되어 투입된 설계비 및 감리비와 지하철협의용역비 OOO과 공사중단에 따라 OOO(주)에 지급한 정산지급 도급공사비 OOO 중 재사용이 불가능한 흙막이, 터파기비용 등 폐기비용 OOO의 합계 OOO은 쟁점건축물과 관련없는 비용으로서 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 주장하므로 이를 살펴보면, 취득세의 과세표준을 규정한 지방세법제10조 제1항, 제2항, 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항을 종합하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액 보다 낮은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하지만, 법인의 원장, 보조장 등의 장부에 의해 그 사실상의 취득가액이 확인되는 경우는 그 신고가액이나 시가표준액에 불구하고 그 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하는 것이며, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용이 되며, 건축물 신축에 있어서 일체의 비용으로 보기 위해서는 지방세법상의 건축물을 취득하기 위하여 직·간접적으로 소요되는 비용을 의미한다고 보아야 할 것으로서OOO, 청구법인이 종전건축물의 건축허가를 받아 공사를 진행하던 중 내부적인 계획에 의한 사정변경으로 종전건축물의 공사를 중단한 후, 기 실시하였던 공사를 원상복구하고 설계변경을 통해 쟁점건축물을 신축하여 준공하였다 하더라도 종전건축물과 쟁점건축물의 건축허가서상의 건물명칭, 용도, 구조 등이 유사한 점에 비추어 볼 때, 결국은 쟁점건축물의 취득을 위한 일련의 과정에서 취득과 관련하여 발생한 비용이라 할 것이므로, 종전건축물 신축공사를 진행하던 중 1필지를 추가로 매입하여 설계변경을 통해 쟁점건축물을 취득한 이상, 처분청이 설계변경 전에 지출된 종전건축물의 설계비 및 감리비와 흙막이, 터파기 등의 폐기비용은 쟁점건축물의 신축과 관련하여 취득 이전에 소요된 일체의 비용으로 보아야 하기 때문에 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 1필지 상에 건물을 신축하다가 공사를 중단하고 이를 원상회복한 후 추가로 연접한 1필지 토지를 취득하여 2필지 토지상에 건물을 신축한 경우 당초 건물을 신축하다가 이를 중단하고 원상회복하는데 소요된 비용을 신축건물의 취득비용으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ①법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조제5항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료의 내용은 다음과 같다. (가) 청구법인이 제시하고 있는 종전건축물의 신축과 관련된 투입비용 및 재시공에 따라 폐기된 비용내역 등은 아래 〈표1〉,〈표2〉,〈표3〉과 같다. OOOOOOOOO OO OOOO (OO: O) (나) 청구법인은 2008.7.10. 서울특별시 OOO 토지상에 종전건축물을 신축하기 위하여 ㈜OOO과 계약금을 OOO으로 하여 설계계약을 체결하고, 5회에 걸쳐 총 OOO을 지급하였으며, 같은 법인과 계약금을 OOO으로 하여 공사감리계약을 체결하고 1회 OOO을 지급한 것으로 설계계약서, 공사감리계약서 및 예금거래확인증에서 나타난다. (다) 청구법인은 2010년 4월에 종전건축물의 신축과 관련하여 ㈜OOO과 계약금을 OOO으로 하여 흙막이감리용역계약을 체결하고 4회에 걸쳐 OOO을 지급한 것으로 감리용역계약서 및 예금거래확인증에서 나타난다. (라) 청구법인은 2009.3.27. 처분청 건축과로부터 종전건축물의 건축허가를 받았으며, 종전건축물의 건축연면적은 2,426.82㎡이고, 건축규모는 지하2층, 지상10층의 건축물이며, 주용도는 근린생활시설 및 교육연구시설인 사실이 처분청의 공문OOO과 건축허가서에서 확인된다. (마) 청구법인은 2010.5.27. OOO(주)와 종전건축물의 신축을 위한 도급계약OOO을 체결하였던 것으로 공사도급계약서에서 나타난다. (바) 청구법인은 2010.6.17. 박OOO과 서울특별시 OOO 토지 182.1㎡와 그 지상 건물 585.63㎡에 대하여 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결하여 2010.8.5. 이를 취득한 사실이 매매계약서 등에서 확인된다. (사) 청구법인은 2010.7.21. 2필지 토지상에 쟁점건축물을 신축하기 위하여 ㈜OOO과 계약금액을 OOO으로 하여 설계계약을 체결한 것으로 설계표준계약서에서 나타난다. (아) 청구법인은 2010.8.20. 쟁점건축물을 신축하기 위하여 처분청 건축과로부터 건축허가(설계변경)를 받았으며, 건축허가서상 건축규모는 지하3층, 지상12층이고, 건축연면적은 4,149.57㎡이며, 용도는 근린생활·업무·교육연구시설인 것으로 건축허가서 등에서 나타난다. (자) 청구법인은 2010.9.17. 종전건축물의 공사수급자인 OOO(주)와 공사기성부분에 대한 공사대금을 OOO으로 하여 정산하기로 하며, 기지급한 공사대금을 차감한 금액OOO을 공사현장 및 기시공물 인계와 동시에 지급하기로 하는 내용의 합의서를 작성한 것으로 나타난다. (차) 청구법인은 2010.11.19. OOO(주)와 쟁점건축물을 신축하기 위한 공사도급계약OOO을 체결한 것으로 도급계약서에서 나타난다. (카) 청구법인은 2012.4.13. 쟁점건축물에 대한 사용승인을 받은 사실이 사용승인서에서 확인된다. (타) 청구법인이 제시한 사진에서 종전건축물의 신축과 관련하여 터파기 공사를 시행하다가 이를 원상복구한 것으로 나타난다.

(2) 이에 대하여 청구법인은 종전건축물의 신축비용은 쟁점건축물의 신축비용에 해당되지 아니하므로 이를 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금이자 등 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있다 (나)청구법인의 경우 종전건축물의 신축공사를 진행하다가 이를 포기하고 원상복구를 한 이후에 쟁점건축물을 신축하였던 것으로서, 종전건축물과 쟁점건축물의 건축규모 등을 비교해 보면 상당히 차이가 발생하는 부분이 있음을 알 수 있고, 각각 별개의 건축허가와 설계를 거쳐 건축물을 신축하였던 것으로서, 종전건축물의 신축행위가 쟁점건축물을 신축하기 위하여 선행되어야 하는 건축절차에 해당되거나 일련의 건축과정에 해당된다고 보기는 어려우므로, 청구법인이 종전건축물을 신축하다가 이를 중단하고 원상복구가 이루어진 시점까지 투입된 종전건축물의 공사비용은 쟁점건축물의 신축 여부에 상관없이 발생한 비용이라고 보아야 할 것이다. (다) 다만, 종전건축물의 신축비용 중 쟁점건축물의 신축을 위하여 그 효용이 미치는 한도내에서 종전건축물의 공사비용 중 일부는 쟁점건축물의 신축비용에 해당된다고 보는 것이 합리적이라 할 것으로서,종전건축물의 신축을 위하여 지급한 공사비용의 경우에도 기존 건물을 멸실하고 그 지상에 새로운 건축물을 신축하고자 하였던 것으로 기존 건물의 철거비용 등과 같이 쟁점건축물의 신축과 관련이 있을 수 있고, 청구법인 스스로도 종전건축물의 신축과 관련하여 투입된 공사내역이나 자재 등이 쟁점건축물의 신축과정에서 재활용된 부분이 있다고 보아 이에 해당되는 비용을 쟁점건축물의 신축비용에 포함한 부분이 있으므로 이러한 비용은 쟁점건축물의 신축비용에 포함하여야 할 것이지만 구체적으로 종전건축물의 어떠한 공사부분이 쟁점건축물의 신축과정에서 재활용되었는지 여부가 불명확한 부분이 있으므로 처분청이 종전건축물의 신축비용 중 쟁점건축물의 신축과 관련하여 효용이 미치는 비용에 해당되는지 여부를 구체적인 공사내용에 따라 재조사하여 청구법인이 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하는 비용이 적정한지 여부를 재산정할 필요성이 있다고 보여진다. (라) 따라서, 처분청이 종전건축물의 신축비용을 모두 쟁점건축물의 신축비용에 해당된다고 본 것은 잘못이라 하겠지만, 그 중 일부에 대하여는 쟁점건축물의 신축과 관련한 비용이 있으므로 이 부분은 재조사하여 당해 비용을 제외한 금액을 쟁점건축물의 취득비용으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.