(1) 전 시행사의 부도로 인한 주택재건축사업지연에 따라 청구법인이 조합에게 지급한 보상금 및 피분양자에게 지급한 합의금이 신축 주택의 취득세 과세표준 포함 여부 (2) 공동사업자인 시공사가 신축주택에 대한 사용승인을 받은 후 소유권이전등기를 하지 않은 경우 시행사인 청구법인이 이를 증여 취득한 것으로 보아 취득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 처분청이 2012.12.21. 청구법인에게 한 과세표준누락분 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO과 OOO로부터 증여취득한 지분에 대한 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO의 부과처분은 각각 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2011.3.31. OOO주식회사로부터 OOO 외 12필지 토지 5,936.833㎡ 및 그 토지상에 건축중인 건축물(이하 “미완공공동주택”이라 한다)을 OOO에 취득하고, 같은 날 OOO에게 미완공공동주택중 토지분 취득세 등 OOO을 신고납부한 후, 미완공공동주택에 대한 건축공사를 재개하여 2011.9.27. OOO으로부터 공동주택 559세대 116,975.1㎡(이하 “쟁점공동주택“이라 한다)에 대한 사용승인을 받아 취득하여 2011.11.3. 취득세 등 OOO을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 2012.8.28. 청구법인에 대한 세무조사실시결과, 청구법인이 쟁점공동주택 신축취득에 대한 취득세 신고납부시 지급수수료, 건설자금이자 등을 과세표준에서 누락하였고 2011.9.27. 사용승인받을 당시 OOO가 공동사업자로서 쟁점공동주택에 대한 사용승인을 받아 신축취득하였음에도 소유권이전등기를 하지 않은 사실을 확인하고 2012.10.23. 청구법인에게 세무조사결과통지를 하자 청구법인이 과세전적부심사청구를 하고 2012.12.11. OOO이 불채택 결정을 함에 따라 2012.12.21. 누락된 과세표준에 대하여 산출한 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을 청구법인에게 부과고지하고, OOO로부터 증여취득한 지분에 대하여 산출한 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.1.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 전 OOO의 사업포기로 인한 사업중단기간(2년) 동안 재건축조합원의 정신적․물질적 피해나 적정한 권리행사의 제약에 대해 재건축조합에게 지급하거나 미지급계상된 보상비 OOO과 OOO(주)의 분양계약금환급과정에서 미환급대상이 되어 사업진행을 방해한 세대(이하 ‘미환급세대’라 한다)에게 지급하거나 미지급 계상한 합의금 OOO은 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이므로 이 건 부과처분의 과세표준에서 제외하여야 하고, OOO는 재건축조합 및 청구법인과 공동주택의 공동사업주체로서 OOO구청장으로부터 공동주택을 신축하기 위한 형식적 요건을 갖추기 위하여 사업승인을 받은 것일 뿐, OOO는 실질적 공동사업자로서 가져야 할 지분 또는 손익분배 비율이 없이 단순히 OOO로서 시행사에게 시공대가만 받기로 계약이 체결되어 있는 것이어서 원시취득자에 해당되지 아니함에도, 처분청에서 OOO가 해당지분만큼 쟁점공동주택을 사용승인받아 원시취득한 후 소유권이전등기를 하지 않았으므로 시행사인 청구법인에게 무상으로 증여하여 청구법인이 증여취득한 것으로 보아 부과고지한 이 건 부과처분은 실질과세원칙에 위배되어 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 시행령 제18조 제1항 본문에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접․간접비용(부가가치세 제외)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자 제외)을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함OOO되고, 같은 법 시행령 제18조 제2항 제3호에서는 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에 포함되지 않는다고 규정하고 있다. 청구법인은 재건축조합에게 위로금 명목으로 지급한 OOO과 미환급세대에게 지급하였거나 지급하기로 한 OOO은 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호의 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용으로 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하지만, 청구법인이 미완공공동주택을 취득하기 전인 2011.3.24. 전 시행사의 사업포기로 재건축조합과 미환급세대와의 장애요인을 인지한 상태에서 그 장애요인의 해결비용인 쟁점누락비용지급에 관한 사업계획서 및 합의서를 미리 작성한 후, 2011.3.31. 미완공공동주택을 취득함으로써 미완공공동주택 매매대금 결정에는 쟁점누락비용이 반영된 것이어서 취득자 조건부담액 또는 채무인수액이므로 청구법인이 미완공공동주택을 취득하기 위하여 지급한 비용으로 보는 것이 타당하므로 이 건 부과처분은 적법하다. 또한, 청구법인은 공동주택을 신축하기 위한 형식적 요건을 갖추기 위하여 OOO가 포함되어 사업승인을 받은 것일 뿐, OOO는 실질적인 공동사업자로서 가져야 할 지분 또는 손익분배비율이 없이 단순히 OOO로서 시행사에게 시공대가만 받기로 계약이 체결되어 있어 실질적 공동사업자가 아니라고 주장하지만, 지방세법 제7조 제2항 및 같은 법 시행령 제20조 제6항에는 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날 해당 취득물건의 소유자를 취득자로 규정하고 있고, OOO는 2011.9.27. 공동주택의 사용승인을 받아 청구법인과 함께 공동주택을 신축취득하였으나, 2011.12.16. 청구법인이 공동주택완공에 따라 OOO주식회사로부터 소유권이전등기를 하면서 OOO가 제외된 사실이 부동산등기부등본에서 확인되므로 소유권이전등기시점에 OOO는 공동주택소유지분 25%를 청구법인에게 증여한 것이므로 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

① 전 시행사의 부도로 청구법인이 주택재건축사업지연에 따라 조합에게 지급한 보상금 및 피분양자에게 지급한 합의금이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

② 공동사업자인 시공사가 신축공동주택에 대한 사용승인을 받은 후 소유권이전등기를 하지 않은 경우, 시행사인 청구법인에게 증여한 것으로 보아 청구법인에게 취득세를 부과고지한 처분이 적법한지 여부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인되고 있다. (가) 청구법인은 2011.3.31. 미완공공동주택을 OOO주식회사로부터 OOO에 취득하고, 2011.3.24. 재건축조합이 갑, 청구법인이 을, OOO가 병이 되어 청구법인이 재건축조합에게 공사중단으로 인한 피해에 대하여 OOO의 위로금을 지급하기로 하는 내용의 3자간 사업약정서를 체결하였다. (나) 청구법인은 2011.3.24. 공동주택 분양과 관련하여 OOO주식회사로부터 환급기준에 부적합하다는 이유로 계약금 및 중도금 등의 환급이 거절된 64세대에 대하여 개별적으로 계약금․중도금 납부액을 OOO으로 인정하는 내용의 합의서를 작성하였다가 미환급세대와 협의를 거쳐 OOO으로 납부액을 감액한 후 2011.12.30. OOO은 지급하고, 나머지 OOO을 분양원가 보상비로 계상하였다. (다) 2011.9.27. 공동주택 사용승인을 받을 당시에 OOO는 청구법인과 재건축조합과 함께 공동사업자로서 공동주택을 신축취득하였고, 건축물관리대장이나 부동산등기부등본에는 공동사업자인 OOO를 소유자로서 등재(등기)하고 있지 않고 있다. (라) 부동산등기부등본에서 쟁점공동주택은 2009.9.30. 가처분등기촉탁으로 ㈜OOO로 소유권보존등기가 된 후 2011.3.31. OOO주식회사 명의로 소유권이 이전되었다가 2011.3.31. OOO를 제외한 청구법인 OOO 주식회사에게 100분의 50, 청구법인 주식회사 OOO에게 100분의 25, 청구법인 이OOO에게 100분의 25의 지분으로 소유권이전등기가 되었다. (마) 쟁점누락비용에 대한 추징내역은 다음과 같다. OOO

(2) 청구법인은 전 시행사의 사업포기로 인한 사업중단기간(2년) 동안 재건축조합원의 정신적․물질적 피해나 적정한 권리행사의 제약에 대해 재건축조합에게 지급하거나 미지급 계상된 보상비 OOO과 미환급세대에게 지급하거나 미지급 계상한 합의금 OOO은 물건이나 권리에 관한 것이어서 취득세 과세대상이 아니므로 이 건 취득세 과세표준에서 제외되어야 하고, OOO는 재건축조합 및 청구법인과 공사댓가만 받기로 계약한 공동주택건축을 위한 형식적 공동사업주체로서 사용승인만 받은 것일 뿐, 실질적 공동사업자로서 가져야 할 지분 또는 손익분배비율이 없어 원시취득자에 해당되지 아니함에도 처분청에서 OOO를 원시취득자로 보고 OOO 지분만큼 소유권이전등기를 하지 않았기 때문에 청구법인에게 OOO지분만큼 쟁점부동산을 증여한 것으로 보아 부과고지한 이 건 처분은 실질과세원칙에 위배되어 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 먼저, 청구법인이 재건축조합에게 지급하거나 미지급 계상된 보상비 OOO과 미환급세대에게 지급하거나 미지급 계상한 합의금 OOO이 물건이나 권리에 관한 것이어서 취득세 과세대상이 아니므로 과세표준에서 제외되어야 하는지에 대하여 본다. (가) 지방세법 제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제1항 제5호 및 제7호에서 법인장부에서 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 시가표준액에 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하고, 그 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 또는 이에 준하는 비용인 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하면서 그 제2항 제3호에서 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에 포함하지 아니하도록 규정하고 있다. (나) 공동주택을 신축취득함에 있어 취득세 과세표준이 되는 취득가액은 사용승인을 받기까지 공동주택을 건축하는 데 소요되는 일체의 직접․간접비용이며, 2011.3.24. 재건축조합이 갑, 청구법인이 을, OOO가 병이 되어 청구법인이 재건축조합에게 전 시행사의 사업포기로 인한 사업중단기간(2년) 동안 재건축조합원의 정신적․물질적 피해나 적정한 권리행사의 제약에 대해 재건축조합에게 지급하거나 미지급계상된 보상비 OOO의 위로금을 지급하기로 하는 내용의 3자간 사업약정서를 체결하였는 바, 쟁점 위로금은 공동주택을 건축하는 데 소요되는 직접․간접비용이 아니라 전 사업시행자의 사업포기로 인하여 지연되는 재건축사업에 대한 조합원의 정신적․물질적 피해를 보상하기 위하여 지급하는 위로금(보상금)이므로 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호의 규정에 의한 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용이라 하겠는 바 이 건 취득세 과세표준에서 제외함이 타당OOO하다 하겠다. (다) 또한, 청구법인은 2011.3.24. OOO주식회사로부터 환급기준에 부적합하다는 이유로 계약금 및 중도금 등의 환급이 거절된 64세대에 대하여 개별적으로 계약금․중도금 납부액을 OOO으로 인정하는 합의서 작성하였다가 미환급세대와 협의를 거쳐 OOO으로 감액조정한 후 2011.12.30. OOO은 지급하고, 나머지 OOO을 분양원가보상비로 계상한 사실이 제출된 관련자료에서 확인되고 있는 바, 이 합의금은 차명, 이중계약으로 인하여 주택공급에 관한 규칙의 규정을 위반하여 분양보증이행시 보상하지 않는 채무에 해당되어서 미완공공동주택 취득시 채무인수액에 해당되지 않는 점, 미환급세대가 분양을 방해하여 합의금 명목으로 지급되는 비용인 점, 공동주택 건축을 위한 직접․간접비용이 아니라 건축행위와 무관하게 환급의무는 없지만 원활한 분양을 위해 위로금 명목으로 지급하는 합의금이므로 판매활동비용으로 봄이 타당하게 보이는 점, 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호에서 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 과세표준에서 제외하고 있는 점, 일부는 지급되었지만 나머지 금액은 지급되지 않은 피해보상적 합의금에 불과한 점 등을 종합적으로 고려할 때 공동주택을 건축하는 데 소요되는 직접․간접비용에 포함되는 것으로 보기에는 무리가 있다 하겠다. (라) 따라서, 재건축조합에게 지급하는 보상비와 미환급세대에 지급하는 합의금은 이 사건 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 공동주택을 신축하는 데 소요되는 직접․간접경비의 성질에 부합된다 하겠다.

(4) 다음으로, 공동사업자인 OOO가 신축공동주택을 신축하여 사용승인받았으나 소유권이전등기를 하지 않은 경우, OOO 지분만큼 쟁점공동주택을 원시취득한 후 시행사인 청구법인에게 증여한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 본다. (가) 취득세를 과세함에 있어 원시취득과 승계취득의 선후관계를 보면, 공동주택을 신축하여 사용승인을 받아 원시취득하였다가 원시취득자로부터 공동주택을 승계취득할 수는 있으나 공동주택 건축에 대한 원시취득이 이루어지지 않은 상태에서 곧 바로 증여를 원인으로 하여 승계취득이 이루어 질 수 없는 것인 바, OOO가 사용승인받은 지분(25%)만큼 원시취득을 하였다면 원시취득에 대한 취득세를 납부한 후 청구법인에게 다시 증여함으로써 청구법인은 증여로 승계취득한 지분만큼 납세의무가 성립할 것임에도 청구법인이 쟁점공동주택의 원시취득분에 대한 취득세를 전부 신고납부하였을 뿐, OOO가 원시취득한 지분(25%)에 대하여 OOO가 취득세를 납부한 사실이 없고, OOO가 원시취득한 지분(25%)에 대한 취득세를 납부하였다 하더라도 이미 청구법인이 공동주택 원시취득한 분에 대한 취득세를 전부 신고납부하였음에도 OOO가 사용승인받은 지분만큼 다시 원시취득에 대한 취득세를 신고납부하는 경우에는 그 지분만큼 이중으로 신고납부하는 것이라 하겠다. (나) 또한, 공동주택을 신축한 자가 사용승인을 받아 원시취득한 후 동일인 명의로 그 공동주택에 대한 소유권보존등기나 소유권이전등기를 하는 경우 사용승인일에 취득이 한번 성립되는 것으로 보아 취득세를 부과할 뿐, 동일인이 등기일에 다시 취득한 것으로 보지 않고 있고, 청구법인은 OOO가 시행사로부터 공사댓가만 지급받는 조건으로 계약이 체결된 것일 뿐, 원시취득자가 아니므로 소유권이전등기를 할 필요가 없으며 시행사의 잦은 부도로 인하여 수분양자 보호차원에서 OOO를 포함하여 부득이 사용승인을 받은 것으로 의견진술을 하고 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 OOO를 원시취득자로 보고 OOO의 사용승인지분에 대한 원시취득 취득세 납부없이 단순히 OOO 명의로 소유권이전등기가 되지 않은 사실에 근거하여 청구법인이 OOO지분만큼 증여받아 승계취득한 것으로 보는 것은 청구법인은 사용승인받고 소유권이전등기를 하더라도 하나의 원시취득으로 보면서 OOO는 원시취득을 적용하지 아니하고 다시 청구법인이 승계취득한 것으로 보는 것이기 때문에 원시취득시 청구법인과의 과세형평이나 원시취득이나 승계취득의 선후관계에도 부합되지 아니한다 하겠다.

(5) 따라서, 청구법인이 재건축조합에게 지급한 보상비와 미환급세대에 지급한 합의금을 쟁점공동주택의 원시취득에 대한 과세표준에 산입하고, OOO가 사용승인받은 지분만큼 청구법인이 증여받아 승계취득한 것으로 보아 부과고지한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 관 계 법 령

(1) 지방세법 [2011.3.29. 법률 제10469호로 개정된 것] 제7조 (납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법,자동차관리법,건설기계관리법,항공법,선박법,입목에 관한 법률,광업법또는수산업법등 관계 법령에 따른 등기․등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 제10조 (과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여․기부, 그밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 지방세법 시행령 [2011.4.6. 법률 제22880호로 개정된 것] 제18조 (취득가격의 범위) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 제20조 (취득의 시기) ⑥ 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.