건축물에 대한 재산세 부과처분이 적법한지 여부

[참조결정] 조심2011지0882

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2012년 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 청구인이 소유하고 있는 경기도 OOO에 대하여소득세법제99조제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에지방세법 시행령제4조제1항제1호 각목의 규정을 적용하여 시가표준액 OOO을 산출하고, 동 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 70을 적용하여 OOO을 과세표준으로 산출한 후지방세법제111조제1항제2호의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 부과·고지 하였다. 나.청구인은 이에 불복하여 2012.11.5. 이의신청을 거쳐 2013.1.22.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 모든 세금은 실거래가 납부가 원칙으로, 2012.2.29. 이 건 건축물 취득당시 시세에 비해 시가표준액이 과다하게 산정되었다는 이유로 취득세는 처분청으로부터 시가표준액 차등 감산특례 50% 적용을 통하여 시가표준액(과세표준)을 경정받아 신고·납부 하였는 바, 모든 지방세가 경정된 과세표준(시가표준액)을 기준으로 동일하게 부과되어야 하므로 재산세 또한 과세표준을 경정되어야 하는 바, 처분청의 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 (1)지방세법제4조제2항 및 같은 법 시행령 제4조제1항 규정에 따른 2012년도 건물시가표준액 조정기준OOO 제6호나목규정을 보면, 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례 적용요령은 건물신축가격기준에 구조ㆍ용도ㆍ위치지수, 경과년수별 잔가율,면적, 가감산특례(“가” 및 “나”항목)을 적용한 후 산정된 건물시가표준액(이하“산정건물시가표준액”이라 함)과 토지시가표준액을 합산한 가액이 거래된 시가(부속토지를 포함)보다 높은 경우로서 지방세법시행령 제20조제2항제2호의 적용대상이 되는유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건물시가표준액을 산정할 때에 한정하여 적용한다고 되어 있는 바, 재산세의 경우 적용대상이 아니라고 할 것이다.

(2) 한편, 재산세는 보유세의 일종으로서 재산을 보유한다는 사실에 착안하여 부과하는 조세인 점, 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는것이 원칙적으로 불가능한 점, 지방세법령에서 규정하고 있는 재산의 평가방식은합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고볼 수 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 비록 청구인이 이 사건 건축물을 2012년도시가표준액 보다 낮은 가격으로 취득하였고 현재의 거래가액이 2012년도 건축물 시가표준액에 미치지 못한다 하더라도 법령에 의하여 일정한 기준을 정하고,지방자치단체의 장이 이를 결정ㆍ고시한 이상, 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다 할 것(조심 2011지882, 2011.12.22. 참조)이므로 이 건 건축물에 대한 재산세 과세표준 산정에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 건축물에 대한 재산세 과세표준 산정의 적정여부
• 나. 관련법령: <별지>에 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1)지방세법제110조제1항은 재산세의 과세표준이 지방세법 제4조제2항의 규정에 의한 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 규정하고 있고, 같은 법 제4조제1항은 시가표준액 결정의 기준과 방법을 부동산공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 하도록 하며, 그 외 건축물 등에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 같은 법 시행령 제4조제1항에서 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정하고 있다.

(2) 처분청의 과세자료를 보면, 2012년도 건물시가표준액 조정기준OOO에 따라 이 건 건축물에 대하여 국세청장이소득세법제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시한 건물신축가격기준액 OOO에 구조지수(100%, 철근콘크리트조), 용도지수(125%, 식품위생시설), 위치지수OOO, 경과년수별 잔가율(84%, 2004년 신축), 가감율(0%)를 적용하여 ㎡당 OOO을 산정하고, 여기에 이 건 건축물 연면적 138.17㎡를 곱하여 시가표준액을 산출한 후, 공정시장가액비율(70%)를 곱하여 재산세 과세표준액 OOO을 산출하였다. (3)상가 매매계약서(2012.2.20.) 및 부동산거래계약 신고필증(2012.3.2.)에 의하면, 청구인은 2012.2.29. 전OOO으로부터 이 건 건축물(부속토지 포함)을 OOO에 매매로 취득한 것으로 나타난다.

(4) 한편, 청구인은 2012.3.2. 이 건 건축물에 대한 취득세 신고시 시가표준액OOO이 주변시세에 비해 현저히 높다는 이유로시가표준액 조정신청(차등 감산특례 적용)하였는 바, 처분청은 2012.3.6. 최근 경매사례와 인근건물 매매사례 분석을 통하여 이 사건 건축물에 시가반영 차등 감산특례(50%)를 적용하여 건물에 대한 시가표준액을 OOO으로 조정하였다.

(5) 위의 관련법령 및 사실관계를 살펴보면, 청구인은취득세 과세표준으로 적용한 이 건 건축물 시가표준액 조정액을재산세 과세표준에도 그대로 적용하여야 한다고주장하나, 처분청이 취득세 과세표준을 조정한 시가표준액으로 적용하였다 하더라도, 지방세법 제4조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항 규정에 따른 2012년도 건물 시가표준액 조정기준OOO 제6호나목 규정에는 “지방세법 시행령 제20조제2항제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건물 시가표준액을 산정할 때에 한정하여 적용한다”고 규정하고 있어서 재산세에까지 시가표준액 조정기준이 적용된다고 할 수 없다 하겠고, 지방세법 제110조제1항 및 같은 법 시행령 제109조 규정에 의하면, 재산세 시가표준액은 같은 법 제4조제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 시가표준액의 70%에 해당하는 ‘공정시장가액 비율’을 적용하고 있는 등 재산세 과세표준 산정에 있어 취득세 과세표준으로 적용되는 시가표준액을 그대로 적용하지 아니하고 상당한 정도의 시장상황 등을 반영하고 있다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 재산세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 관 련 법 령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. (단서 생략)

② 제1항 외의 건축물 (새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택 가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제110조(과세표준)

① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율)

① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

(2) 지방세법 시행령(2011.5.30. 개정된 것) 제4조(건축물 등의 시가표준액의 결정 등)

① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1.건축물:소득세법제99조제1항제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수”라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 “도지사”라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정 할 수 있다. 제20조(취득의 시기 등)

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1.법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 취득물건이 등기ㆍ등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서ㆍ인낙조서ㆍ공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 제109조(공정시장가액비율)법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 (3)2012년도 건물시가표준액 조정기준(용인시 고시 2011-398호, 2011.12.28.)

6. 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례

• 가. 감산율 대 상 건 물 감산율

(1) 산정시가표준액 대비 시가비율 0%초과 ~ 10%이하

(2) 산정시가표준액 대비 시가비율 10%초과 ~ 20%이하

(3) 산정시가표준액 대비 시가비율 20%초과 ~ 30%이하

(4) 산정시가표준액 대비 시가비율 30%초과 ~ 40%이하 (5)산정시가표준액 대비 시가비율 40%초과 ~ 50%이하

(6) 산정시가표준액 대비 시가비율 50%초과 ~ 60%이하

(7) 산정시가표준액 대비 시가비율 60%초과 ~ 70%이하

(8) 산정시가표준액 대비 시가비율 70%초과 ~ 80%이하

(9) 산정시가표준액 대비 시가비율 80%초과 ~ 90%이하 90/100 80/100 70/100 60/100 50/100 40/100 30/100 20/100 10/100

• 나. 적용요령

1. 건물신축가격기준액에 구조ㆍ용도ㆍ위치지수, 경과년수별 잔가율, 면적, 가감산특례(“가” 및 “나” 항목)을 적용한 후 산정된 건물시가표준액(이하 “산정건물시가표준액”이라 함)과 토지시가표준액을 합산한 가액이 거래된 시가(부속토지를 포함하며, 적용요령3)을 말함)보다 높은 경우로서지방세법 시행령 제20조제2항제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건물시가표준액을 산정할 때에 한정하여 적용한다. 2)산정시가표준액 대비 시가비율은 시가(건물＋토지가액)를 산정시가표준액(산정건물시가표준액＋토지시가표준액)으로 나눈 비율을 말한다. ※산정시가표준액 대비 시가비율 = 시가(건물＋토지가액)/산정시가표준액(산정건물시가표준액＋토지시가표준액)

3. 시가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상성립된다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균감정가액으로 한다.

4. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정신청 또는 조정이 필요하다고 인정하는 경우에 감산율을 적용할 수 있다.

5. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 위 감산율이 불합리하다고 판단되는 경우에는 달리 정하여 적용할 수 있다.

(4) 소득세법 제99조(기준시가의 산정)

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호 가목단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액