[요지] 재개발아파트의 경우 그 사용승인이 되었다고 하더라도 환지처분공고 이전에 조합원이 추가 분담금을 완납하지 아니하고 사실상 미사용인 상태에서 이를 매도하는 경우에는 주택의 매매가 아닌 재개발조합원의 권리를 매매하는 것으로 보는 것이므로(조심 2010지928, 2011.1.31.), 청구인이 주택을 취득한 것으로 보기는 어려움.
[요지] 재개발아파트의 경우 그 사용승인이 되었다고 하더라도 환지처분공고 이전에 조합원이 추가 분담금을 완납하지 아니하고 사실상 미사용인 상태에서 이를 매도하는 경우에는 주택의 매매가 아닌 재개발조합원의 권리를 매매하는 것으로 보는 것이므로(조심 2010지928, 2011.1.31.), 청구인이 주택을 취득한 것으로 보기는 어려움.
[참조결정] 조심2010지0928
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(2) 설령, 처분청의 주장과 같이 이 건 재개발아파트에 대한 입주권 거래라 하더라도 처분청의 이 건 종전부동산의 취득세 과세표준액 OOO에는 오류가 있고, 이 건 재개발아파트 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증상의 매입 토지면적 60.0333㎡에 취득 당시 공시지가 OOO를 적용하여 산정한 과세표준 OOO이 적정함에도 OOO을 과세표준으로 적용하였으므로 기 과다납부된 취득세 OOO을 환급하여야 한다.
(1) 원조합원(매도인)이 재개발아파트 사용승인 후 환지 이전에 분담금을 완납하지 아니하고 사실상 미사용 상태(원조합원의 이 건 재개발아파트 취득성립 전 상태)로 거래한 이 건 재개발아파트는 주택이 아닌 재개발조합원 입주권으로 매매된 것으로서, 청구인은 부동산매매계약서 특약사항에 이 건 종전부동산에 대한 등기이전을 먼저 진행하고 분양대금·샷시비용 미납액을 부담하는 조건을 명기하였으며, 이는 분양대금을 완납하지 아니하고 미사용(미입주) 상태에서 매도인(원조합원)이 재개발조합원의 지위를 청구인에게 승계하는 입주권 매매계약으로서 일반아파트(주택) 거래와는 다르다 할 것인 바, 청구인의 취득 대상물건은 사용 승인된 이 건 재개발아파트가 아니라 이 건 재개발아파트를 취득할 수 있는 재개발조합원 지위승계를 위한 이 건 종전부동산 취득이라 할 것이므로 지방세특례제한법 제40조의2 주택거래에 대한 취득세 감면대상에 해당되지 아니한다.
(2) 청구인이 주장하는 토지면적 60.0333㎡는 이 건 재개발아파트의 대지권이며 이 건 종전부동산의 면적은 177.9㎡이며, 행정안전부의 재개발조합아파트 승계조합원 취득세 과세표준 등에 대한 질의회신OOO에서 “재개발아파트 조합원 지위승계시 승계조합원의 취득세 등 과세표준은 프리미엄이 있는 경우 종전 토지가액(권리가격)에 추가 지불액(프리미엄)을 합한 실제 거래가격으로 신고하고 검증받은 금액이며, 실제 거래가격이 권리가격 이하로 하락하여 마이너스 프리미엄이 형성된 경우에는 취득가격을 검증받기 위하여 권리가격으로 신고하고 검증받은 금액을 취득세 등 과세표준으로 하여야 할 것이다”라고 함에 따라, 청구인은 이 건 재개발아파트 조합원 분양가 OOO보다 낮은 실제 거래가격 OOO으로 매매하였으므로 마이너스 프리미엄이 형성된 경우에 해당되고, 이 경우 취득가격을 검증받기 위하여 권리가격으로 신고하고 검증받은 이 건 종전부동산 가액 OOO을 과세표준으로 적용한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(2) 이 건 재개발아파트에 대한 입주권 거래로 볼 경우, 종전부동산 가액(권리가격)을 과세표준으로 하여 과세한 처분의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 2012.8.31. 제출한 취득세 신고서와 처분청의 (종전부동산) 취득신고에 따른 납부세액 계산서에 의하면, 취득일자 2012.8.31. 취득원인 매매, 등기원인 유상취득(농지외), 과세물건 소재지는 서울특별시 OOO, 시가표준액 OOO, 신고가액 OOO, 적용과표 OOO, 취득세율 40/1000, 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO으로 나타난다. (나)2012.8.29. 청구인(매수인)과 손OOO(매도인) 사이에 체결된 아파트매매계약서 및 2012.8.30. 처분청의 부동산거래계약신고필증에는 다음과같은 내용이 기재되어 있다. (다) 2013.1.18. 도시 및 주거환경정비사업 시행으로 인하여 말소된 이 건 종전부동산 등기사항전부증명서에는 2012.8.29. 매매를 등기원인으로 하여 2012.9.5. 청구인과 청구인의 배우자를 지분 1/2씩 공유자로, 거래가액 OOO으로 소유권이전 등기된 것으로 나타난다. (라) 2012.9.27. 처분청이 청구인에게 회신한 ‘재개발아파트 취득세 신고 및 부과에 대한 민원회신 및 환급안내’ 공문과 처분청의 취득세 부과취소(경정) 결의서 등을 보면, 다음과 같이 나타난다. (마) 2012.9.3. 처분청이 교부한 부동산거래계약 신고필증에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (바)OOOOOOO OOOOOOOOOOO 조합원아파트 분양계약서(권리의무승계계약서)를 보면, 2012.9.28. 승계일로 하고 양도인손OOO, 양수인인 청구인이 조합원아파트 분양 관련 권리의무를 모두승계한 것으로 나타나고, 이 건 재개발아파트 시공자인 OOO이 발급한 분양금 납부확인서에는 청구인이 2012.10.11. 분양잔금을 모두 납부한 것으로 확인된다. (사) 2012.6.7. OOO이 처분청에 제시한 관리처분 확정조서를 보면, 이 건 재개발아파트의 종전부동산 가액은 OOO, 권리가액(비례율 87.79%) OOO, 조합원 분양가 OOO, 분담금 OOO으로 나타난다. (아) 한편, 청구인이 2012.11.13. 제출한 취득세 신고서와 처분청의 (이 건 재개발아파트) 취득신고에 따른 납부세액 계산서에 의하면, 취득일자 2012.10.11., 취득원인 신축, 등기원인 건축, 과세물건 소재지는 서울특별시 OOO, 신고가액(적용과표) OOO, 취득세율 28/1000, 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO으로 나타난다.
(2) 위 관련법령 및 사실관계 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 이 건 재개발아파트 조합원 지위승계가 아닌 재개발아파트(주택)를 매입한 것이므로 실제 주택취득으로 보아 지방세특례제한법상 주택거래에 대한 취득세 감면대상이라고 주장하나, 2012.8.31. 청구인이 처분청에 제출한 취득세 신고서에도 이 건 종전부동산 취득으로 기재하였고, 청구인은 이 건 종전부동산에 대하여 2012.8.29. 매매를 등기원인으로 소유권이전등기를 이행한 점 등으로 비추어 볼 때, 이 건 재개발아파트 원조합원(매도인)과 청구인(매수인)이 재개발아파트 사용승인 후 환지이전에 분담금을 완납하지 아니하고 사실상 미사용 상태에서 매매한 이 건 재개발아파트는 주택거래가 아니라 재개발조합원의 지위를 승계하는 입주권 거래로 보여지므로 2012.8.31. 청구인이 신고납부한 취득세 과세대상은 이 건 종전부동산이라 볼 수 있어서 지방세특례제한법 제40조의2 규정에 의한 주택의 유상거래에 따른 감면은 해당되지 아니한다고 판단된다. (나) 또한, 청구인은 이 건 재개발아파트 입주권거래라 할지라도이 건 종전부동산의 취득세 과세표준 산정에는 잘못이 있다고 주장하나, 재개발아파트 조합원 지위승계시 승계조합원의 취득세 과세표준을 산정함에 있어, 실제 거래가격이 이 건 재개발아파트 조합원분양가 이하로 하락(마이너스 프리미엄)한 경우 종전부동산의 가액(권리가격)으로 신고하고 검증받은 금액으로 적용하여야 할 것인 바, 청구인의 경우 이 건 재개발아파트 조합이 신고한 종전부동산의 가액인 OOO을 이 건 종전부동산의 취득세 과세표준으로 적용한 것에는 잘못이 없다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 당초 이 건 재개발아파트 매매를 주택이 아닌 입주권 거래로 보아 적용한 (종전부동산) 취득세율과 이 건 종전부동산 가액(권리가격)을 과세표준으로 적용한 것을 이유로 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조제4항과국세기본법제81조 및 제65조제1항제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】관련법령
(1) 지방세법 제10조【과세표준】
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조제1항 또는 법인세법제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 제11조【부동산 취득의 세율】
① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
(2) 지방세법 시행령 제20조【취득의 시기 등】
⑥ 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기전에 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.다만,도시개발법에 따른 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을도시개발법제40조에 따른 환지처분 또는도시 및 주거환경정비법제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
(3) 지방세특례제한법 제40조의2【주택거래에 대한 취득세의 감면】유상거래를 원인으로 2012년 12월 31일까지지방세법제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 같은 법 제11조제1항제7호나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100의 50을 경감한다. 다만, 제2호의 경우 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세를 추징한다. <개정 2011.12.31>
1. 1주택이 되는 경우
2. 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우 부칙 <제11138호,2011.12.31> 제1조(시행일) 이 법은 2012년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제10조제1항 및 제57조제3항의 개정규정은 2012년 3월 2일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. 제3조(주택거래에 대한 취득세의 감면에 관한 적용례) 제40조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 취득하는 주택부터 적용한다. 제74조【도시개발사업 등에 대한 감면】
① 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다.
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 소득세법제104조의2제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
(4) 도시 및 주거환경정비법 제48조【관리처분계획의 인가 등】
① 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 제52조【정비사업의 준공인가】
⑤ 시장·군수는 제1항의 규정에 의한준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등대통령령이 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 사업시행자에 대하여 허가할 수 있다. 제54조【이전고시 등】
① 사업시행자는 제52조제3항 맟 제4항의 규정에의한 고시가 있는 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 제55조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】
① 대지 또는 건축물을분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지 등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은도시재개발법제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은도시재개발법제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.