토지와 건물의 양도가액을 감정평가액 등 객관적인 기준에 의하여 구분한 것으로 보이지 아니하는 점 등을 종합할 때, 청구인이 이를 일괄양도한 것으로 보고 그 가액을 양도당시 기준시가 비율로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
토지와 건물의 양도가액을 감정평가액 등 객관적인 기준에 의하여 구분한 것으로 보이지 아니하는 점 등을 종합할 때, 청구인이 이를 일괄양도한 것으로 보고 그 가액을 양도당시 기준시가 비율로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 토지와 건물로 구분하여 각각 매매계약을 체결하고 양도하였으며, 토지와 건물가액의 구분이 분명함에도 불구하고 처분청은 쟁점부동산의 토지와 건물을 함께 양도하고 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다고 보아 총 양도가액을 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분하여 과세하였는바, 이는 다음과 같은 이유로 부당한 처분이다. (가) 청구인은 토지와 건물을 구분하여 각각 매매계약을 체결하고 양도하였다. 쟁점부동산은 서울특별시 동대문구에 소재한 OOO로서 건물은 개인이 소유하고 있으며, 토지는 국유지로서 서울특별시 중구청장이 관리하고 있으므로 청구인은 토지점용료를 납부하면서 쟁점토지를 사용하다가 2010.1.27. 취득하였다. (나) 일반적인 집합건물의 상가는 위치, 층수, 건물면적 등에 의하여 거래가액이 형성되며, 대지권이 설정되어 있는 경우 토지가액은 건물가액에 포함되는 것이나, 쟁점부동산이 위치한 OOO의 경우 건물은 개인이 소유하고 토지는 국가에서 소유하고 있어 건물과 토지의 등기부등본이 별개로 존재하고, 대지권이 설정되어 있지 않은 집합건물이며, 쟁점부동산이 위치한 OOO의 경우 토지 지분을 소유하지 아니하여 토지점용료를 납부하는 상가와 토지지분을 소유하여 토지점용료 대신 재산세를 납부하는 상가로 2원화되어 있다. OOO의 경우 상가 시세는 건물의 위치, 층수 및 면적 등에 의하여 형성되며 토지 지분 소유여부는 상가의 시세 결정과는 관계없고 토지점용료의 납부와 관련된 것임을 매수자도 알고 있기 때문에 쟁점부동산을 토지와 건물로 구분하여 양도하였으며 매수자와도 합의하여 계약을 체결하였다. (다) 청구인은 2010.1.27. 서울특별시 중구청장으로부터 국유지인 쟁점토지를 취득하였고, 서울특별시 중구청장은 2곳의 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 감정평가기관이 평가한 가액의 평균가격으로 불하가격을 산정하였다. 청구인이 2010년 1월 쟁점토지를 불하받기 이전에는 국유지였고, 서울특별시 중구청장은 2009.8.10.부터 2009.8.19.까지 건물소유자에 한해 신청받아서 토지를 불하하였는바, 이전에는 청구인을 포함한 건물소유자들이 대부료를 납부해오고 있었고, 2009년 8월에 국유지 불하 또는 계속적인 대부료 납부를 선택하게 되었다. 이와 같이 OOO는 일반적인 집합건물과 달리 대지권 없이도 건물시세가 형성되어 있었다. 청구인은 쟁점부동산의 토지와 건물을 구분 양도하면서 토지는 양도일 1년 이내에 서울특별시 중구청장으로부터 취득한 후 양도일까지 지가변동율이 미미하고 공시지가의 변동이 없는 점, 토지 지분 소유여부는 토지점용료의 납부와 관련된 점 등을 감안하여 매수자와 합의하여 토지의 양도가액은 취득가액과 비슷한 가액으로 결정하였다. (라) 일반건물과 달리 집단상가의 경우 점포의 위치, 상권형성 등에 따라 건물의 가치가 분명히 존재하고, OOO는 토지 지분없이 건물만 소유하는 경우가 비일비재하고, 쟁점부동산과 유사한 규모의 토지지분이 없는 상가 매매사례가 엄연히 존재한다. 처분청과 같이 양도가액을 기준시가로 안분계산할 경우 건물가액이 총 양도가액에서 차지하는 비율이 4%에서 5%로 OOO원에도 못미치는 수준이 되는바, 이는 토지지분이 없는 OOO가 OOO원 내지 OOO원 사이에서 거래되는 점에 비추어 매우 불합리한 결과가 된다. (마) 위와 같이 토지 없이 건물만 거래된 매매사례들이 엄연히 존재함에도 건물양도가액을 OOO원 수준으로 확정하고, 토지는 취득일로부터 1년 이내에 OOO원의 양도차익(토지 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원)이 발생한 것으로 보는 것은 너무나 부당하다.
(2) 처분청은 쟁점부동산 중 201호 건물(이하 "쟁점201호"라 한다)에 대하여 서울특별시 중구청으로부터 확보한 검인계약서상 매매금액 OOO원을 실지취득가액으로 적용하였으나 당시 검인계약서는 일반적으로 실지거래가액보다 낮게 작성하는 것이 관행이었고, 1991년 취득한 상가 551호의 환산취득가액이 OOO원인 점 등에 비추어 사회통념상 검인계약서상 기재금액인 OOO원은 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 금액으로 보기 어려우므로 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액(OOO원)을 적용하여야 한다.
(1) 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하는 경우 특별한 사정이 없는 한 토지매매계약서와 건물매매계약서를 별도로 작성하지 아니하고 하나의 계약서로 작성하는 것이 일반적이고, 부동산매매계약서상의 양도가액은 양도자와 양수자의 이해관계에 따라 토지와 건물 각각의 가액을 임의로 정할 수 있어 이를 구분하지 아니하고 일괄적으로 한 자 및 감정평가액에 근거하여 매매가액을 결정한 자와 과세형평상 맞지 아니하는 결과가 발생할 수 있으므로 토지와 건물의 양도가액 구분은 법령규정에 따라 엄격하게 해석하여야 한다. 토지 취득후 6개월 경과 후에 양도하여 매매사례가액으로 볼 수 없으며, 청구인은 토지가격은 실지취득가액, 토지가격을 제외한 차액을 건물가액으로 정한 매매계약서는 시가에 의한 적정한 양도가액 구분이라 주장하나, 건물에 대해 시가 감정평가하지 않은 상황에서 양수자와 전체 양도가액을 합의한 후 임의로 토지와 건물가액을 구분한 것으로 이는 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이라고 볼 수 없고, 통상의 거래관행을 벗어난 것으로 소득세법 시행령 제166조 의 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당한다.
(2) 쟁점201호의 건물 취득가액과 관련하여, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 겸인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 검인계약서가 실제와 달리 작성되었음은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하는 바 청구인이 실제 취득계약서를 제시하지 못하는 상황으로 청구인의 주장은 이유없다.
① 토지 건물의 가액 구분이 불분명하다고 볼 수 있는지 여부
② 쟁점201호의 검인계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액․환산가액․등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (3) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (4) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액. (5) 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 청구인은 쟁점건물을 1991년, 1993년, 1998년 각각 취득하여 부동산임대업을 영위하였고, 쟁점토지는 2010.1.27. 서울특별시 중구청장으로부터 취득한 것으로 나타나며, 서울특별시 중구청장은 2009년 8월 아래 <표3>과 같이 2곳의 감정평가기관에 쟁점토지의 감정을 의뢰(2009년 8월 ～ 2009년 12월)하여 감정평가기관이 평가한 가액의 평균가격을 산정하였고, ‘국유지 매수신청 안내’라는 제목으로 10일(기간: 2009.8.10.～ 2009.8.19.)의 기간 동안 건물소유주인 청구인에게 매수신청(건물소유주만이 불하받을 수 있음)할 수 있도록 안내하여 토지를 불하 받을지 아니면 계속적으로 대부료를 납부하면서 사용할지지 선택하도록 하였고, 청구인이 매수를 신청하여 두 감정가액의 평균가액 수준의 가격으로 청구인에게 양도하였다. <표3> OOO
(2) 청구인의 양도소득세 신고서, 매매계약서, 처분청 답변서 등에 나타나는 청구인의 쟁점부동산 매매계약 체결현황 및 양도소득세 신고내역은 다음과 같다. (가) 청구인은 2010.9.6. 상가 201호를 홍OOO 외 1인에게 양도하고 토지와 건물에 대한 매매계약서를 별도로 작성하였는바, 건물 양도가액은 OOO원, 토지 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은 토지는 실지취득가액 OOO원, 건물은 환산취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. (나) 청구인은 2010.12.10. OOO를 이OOO과 최OOO에게 각각 양도하고 토지와 건물에 대한 매매계약서를 각각 별도로 작성하였으며, 건물양도가액 OOO원, 토지양도가액 OOO원으로 하고, 토지취득가액은 실지취득가액 OOO원, 건물은 환산취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. (다) 청구인은 2010.12.10. OOO를 박OOO과 이OOO에게 각각 양도하고 토지와 건물에 대한 매매계약서를 각각 별도로 작성하였는바, 건물양도가액은 OOO원, 토지양도가액은 OOO원으로 하고, 토지취득가액은 실지취득가액인 OOO원, 건물은 환산취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
(3) 쟁점부동산의 토지와 건물에 대한 청구인의 매매계약서상 매매가액 비율은 아래 <표4>와 같고, 청구인 신고 및 처분경 결정에 따른 가액을 비교하면 아래 <표5>와 같다. <표4> 토지 건물가액 비율 OOO <표5> 청구인 신고 및 처분경 결정에 따른 가액 비교 OOO
(4) 처분청은 2013년 5월경 양도소득세 조사시 쟁점부동산의 매수자들에게 토지․건물 구분하여 별개의 매매계약서를 작성한 이유 및 토지․건물 구분 근거내용에 대한 ‘거래사실확인서’를 발송하였는바, 쟁점부동산 매수자들은 토지와 건물의 취득시기가 다르고, 토지는 서울특별시 중구청장이 불하한 가격으로, 건물은 시세가 있으므로 그에 따른 가격으로 토지와 건물을 구분하여 계약하였다고 답변한 것으로 나타난다.
(5) 청구인은 쟁점부동산과 유사한 시기에 OOO 중 건물만 거래된 매매현황을 등기부등본을 첨부하여 아래 <표6>과 같이 제출하였다. <표6> 청구인이 제시한 OOO 거래사례 OOO
(6) 국토교통부 OOO의 지가변동율 자료에 나타나는 쟁점부동산 부수토지의 공시지가는 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점부동산 부수토지 공시지가 현황 OOO
(7) 처분청은 서울특별시 중구청장에게 요청하여, 쟁점201호의 검인계약서 관련 자료를 확보하였고, 검인계약서상 매매대금이 OOO원(1998.5.25. 계약)으로 나타난다.
(8) 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물과 쟁점토지를 각각 매매계약을 체결하고 양도하였으며, 쟁점토지는 수개월전에 서울특별시 중구청장으로부터 취득한 가액으로 양도하였으므로 토지와 건물의 가액 구분이 명확하고 임의적인 것이 아니라는 주장이나, 청구인이 서울특별시 중구청장으로부터 쟁점토지를 취득한 시기는 2010.1.27.이고, 양도시기는 2010.9.6.과 2010.12.10.이므로 두 시점간의 가격차이가 존재한다고 볼 수 있는 점, 쟁점건물은 1973년경 건축되어 양도 당시 이미 30여년이 지났으므로 그 가치가 전체 양도가액의 80%에 달한다고 보기 어려운 측면, 청구인이 제시한 OOO 매매사례는 쟁점건물과 호수, 면적 등이 상이하여 OOO의 일반적인 매매사례로 보기 어려운 측면, 토지와 건물의 가액을 구분 계약한 근거가 장부가액, 감정평가방법 등의 신뢰할만한 자료에 의해 구분 계약 하였다고 보기 어려운 측면이 있으므로 쟁점부동산은 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인이 신고한 토지와 건물의 실지양도가액을 부인하고 기준시가 비율에 따라 안분하여 토지와 건물의 실지양도가액을 산정하고 이를 기초로 쟁점건물의 실지취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 할 것이다.
(9) 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점201호도 검인계약서상의 매매대금을 실지취득가액으로 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 건물 가액을 기초로 취득가액을 환산하여야 한다는 주장이나, 앞에서 살펴본 바와 같이 청구인이 신고한 건물 실지양도가액을 부인한 이상 검인계약서상의 매매대금을 실지취득가액으로 보지 아니하더라도 청구주장이 인용될 수 없으므로 검인계약서상의 매매대금을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부에 대한 심리는 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.