일괄양도된 토지 소유자들의 양도소득세신고내용 등을 조사하여 쟁점토지의 상속재산가액을 평가하는 것이 타당함

OO세무서장이 2013.8.12. 청구인들에게 한 2003.9.24. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 상속재산인 OOO 외 5필지(19,599㎡)와 함께 일괄양도된 토지 소유자OOO의 각 양도소득세 신고내용(양도가액)과 토지 소유자별 양도대금 분배내역을 재조사하여 상속토지에 대한 상속재산가액을 평가하고, 그에 따라 과세표준과 세액을 경정한다

• 가. 청구인들은 2003.9.24. 피상속인 이OOO의 사망으로 OOO 외 5필지(19,599㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 매도계약이 체결된 상태에서 상속받고, 양수인 조OOO에게 2003.10.2. 소유권이전한 후 쟁점토지의 가액을 공시지가인 OOO원으로 하여 2004.3.23. 상속세(0원)를 신고하였다.
• 나. OOO세무서장이 양수인조OOO에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점토지가 다른 3명의 토지와 함께 OOO원에 일괄양도된 사실을 확인하여 통보하였고, 처분청은 OOO원을 공시지가로 안분한 OOO원을 쟁점토지의 상속재산가액으로 하여 2013.8.12. 청구인들에게 2003.9.24. 상속분 상속세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.11.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 피상속인 이OOO은 2002.10.23. 쟁점토지를 포함한 4명(이OOO, 이OOO, 이OOO, 이OOO) 소유의 토지 총 25필지를 OOO원에 일괄매도하는 계약을 체결하였고, 2002.11.10. 양도자들간에 작성된 합의각서에 의하여 가압류 해지비용 OOO원, 부동산중개료 OOO원을 제외한 OOO원을 이OOO에게 OOO원, 이OOO에게 OOO원, 이OOO에게 OOO원을 분배하였으며, 이OOO이 2003.9.23. 사망한 후인 2003.10.2. 쟁점토지의 소유권이전등기를 한 후 합의각서 금액과 유사한 공시지가 OOO원을 쟁점토지의 가액으로 하여 상속세 신고를 하였던바, 매도인들은 쟁점토지를 포함한 매도토지의 부동산 가치 등을 고려하여 분배액을 합의하였으므로 피상속인의 매도대금 분배액은 OOO원이 분명하며, 쟁점토지는 군사보호구역에서도 가장 제약이 높은 등급인 폭발물 지역으로 분류된 점, 부동산중개인 박OOO은 쟁점토지는 농림지역에 소재하여 3.3평방미터당 OOO원 정도라고 진술하는 점 등을 감안할 때 처분청의 평가액은 과도하고, OOO지방국세청장의 상속세 조사결과에서도 쟁점토지는 상속개시 당시 보유재산으로서 기준시가가 타당하다고 인정하였으므로 쟁점토지를 OOO원으로 하여 과세한 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 포함한 일괄양도 토지의 총매매대금 OOO원중 합의각서에서 피상속인이 수령한 것으로 확인되는 OOO원이 쟁점토지의 가액이라고 주장하나, 쟁점토지의 양수인 조OOO이 작성한 현금지불확인서에 OOO원을 쟁점토지의 대금으로 지불한다고 되어 있고, 이는 부동산매매계약시 작성한 매매특약 추가사항 중 제3항에 의해 쟁점토지의 잔금을 2004년 11월까지 유보하기로 함에 따라 별도 작성한 서류로서 지불기간을 명시한 서류인바, 객관성을 담보할 금융자료 등을 제시하지 않고 양도자 3인이 작성하였다고 하는 합의각서만으로 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 인정할 수 없으므로 총 매매가액을 기준시가로 안분하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 상속재산가액을 상속개시일 전에 일괄매매된 토지의 총매매가액을 기준시가로 안분한 가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 는 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르며, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등을 포함하며, 같은 법 제61조 제1항은 토지는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가로 평가한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인들은 2003.9.24. 피상속인으로부터 쟁점토지를 상속받고, 쟁점토지의 가액을 개별공시지가인 OOO원으로 하여 2004.3.23. 상속세(0원)를 신고하였고, OOO지방국세청장은 상속세 조사를 실시하여 쟁점토지의 신고금액이 적정하다고 보았으며, 다만, 개인기업체OOO의 재고자산 등 OOO원의 누락에 대하여만 OOO원을 과세하였으나, OOO세무서장이 쟁점토지의 양수인 조OOO에 대한 양도소득세를 조사하여 쟁점토지가 다른 토지와 함께 OOO원에 일괄양도된 사실을 확인하여 통보함에 따라 처분청은 OOO원을 공시지가로 안분하여 OOO원을 쟁점토지의 가액으로 적용한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점토지의 상속 등에 관한 조사내용은 다음과 같다. (가) OOO지방국세청장의 상속세 조사종결보고서(2005년 3월)에는 청구인들이 피상속인 소유의 쟁점토지를 기준시가로 신고하였던바, 쟁점토지는 상속개시전 양도계약이 체결되었으나, 소유권이전이 상속개시일 이후 이루어졌고, 대금지급내역이 매매계약서상 약정일자와 맞지 않으며, 현금으로 지불되어 금융추적으로 확인되지 않는 점 등으로 보아 상속개시 당시 보유재산으로 보아야 하므로 기준시가에 의한 상속재산 신고는 적정하다고 기재되었다. (나) OOO세무서장의 쟁점토지 양수인 조OOO에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2012년 10월)에는 조OOO은 계약서(매도인 피상속인, 매수인 조OOO, 2003.8.1.)를 제시하며 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 신고하였으나, OOO지방국세청장은 2003.9.24. 사망한 피상속인에 대한 상속세 조사에서 쟁점토지의 양도금액이 확인되지 않아 기준시가로 평가하였고, 청구인 이OOO는 이OOO가 계약을 주도하여 피상속인의 형제(이OOO, 이OOO)와 조부OOO 소유 부동산을 일괄양도하였다고 소명하였으며, 이OOO는 2002.10.23. 피상속인 외 3명이 노OOO 외 4명에게 쟁점토지 등 24필지를 OOO원에 일괄양도하였으나, 노OOO을 제외한 4명이 취득하고자 한 일부 필지가 토지거래허가구역으로서 취득이 불가능하여 포기하고, 이를 조OOO과 그의 처OOO가 취득하였으며, OOO원의 계약 외의 다른 계약은 없고, 피상속인 사망 후 조OOO의 요구로 계약서 용지에 피상속인의 인감을 날인(2003.9.15.자 인감증명서 첨부)해준 적은 있으나, 조OOO의 매매계약서OOO와 거래사실확인서는 허위라고 확인하였으며, 대금지급 증빙을 제출하지 못하는 점 등으로 보아 조OOO이 제출한 매매계약서는 허위작성된 것으로 판단된다고 기재되었다. (다) 처분청의 상속세 조사종결보고서(2013.6.25.)에는 피상속인은 쟁점토지의 소유자로서 이OOO, 이OOO, 이OOO 소유의 인접토지와 함께 2002.10.23. 양도하였으며, OOO세무서장은 피상속인 형제들의 토지계약은 이OOO가 대표로 체결하였고 총매매대금은 OOO원으로서 개별공시지가로 안분계산하여 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 통보하였으며, 청구인 이OOO는 양도대금은 형제들의 토지를 관리하던 이OOO에게 귀속되었고, 이OOO가 피상속인의 사업자금에 이용하도록 자금을 공여하였으며, 피상속인과 이OOO 간의 내부적인 양수도거래가 있었다고 소명하였으나 증빙은 제출되지 않았고, 양수인 조OOO이 작성한 현금지불확인서의 내용상 잔금지급일자가 피상속인 사망 이후인 2004년이며, 총매매대금 OOO원의 계약서 외에 추가 계약서가 없으므로 확인된 OOO원과 신고된 OOO원과의 차액을 상속세 과세가액에 포함한다고 기재되어 있다.

(4) 청구인들이 제출한 증빙 등의 내용은 다음과 같다. (가) 부동산매매계약서(2002.10.23.)에는 쟁점토지를 포함한 총 24필지(67,282㎡)를 매매대금 OOO원OOO에 매매하며, 특약사항④에 잔금 지불시 매도인은 매수자가 지정하는 매수인에게 필지별로 구체적으로 계약 및 등기이전해야 한다는 내용이 기재되었고, 매도인은 이OOO 외 3명, 매수인은 노OOO 외 4명, 중개업자는 박OOO, 입회인은 조OOO으로 기재되었다. (나) 특약사항 추가첨부(2002.11.8.)에는 “금번 정부에서 토지거래 매매허가지역 지정예정에 따라 매도‧매수인은 2002.10.23. 매매계약 체결한 약정을 원만히 이행하기 위하여 위법성 없게 합의하여 계약특약사항에 아래 3개 사항을 추가키로 하는바, ① 매도인 이OOO, 이OOO 소유 토지에 관해, 2002.11.8. 중도금 OOO원을 지불(영수)하고, 매매토지 중 OOO 외 1필지를 제외한 토지 전부를 매수인에게 소유권이전등기하기로 한다. ② 매도인의 상속받을 농지와 OOO 외 1필지에 관해, 2004년 11월까지 잔대금을 보류한다. 단, 그 기간내에 매수인이 지정하는 사람에게 명도할 수 있다고 매수인이 요청하면 잔대금을 지불(영수)하고 소유권이전등기를 하기로 한다. ③ 매도인 이OOO의 소유토지에 관해, 2004년 11월까지 잔대금을 보류하기로 한다. 단, 매도인이 토지 사용승낙서(인허가신청에만)를 매수인에게 교부해주고 매수인이 지정하는 사람에게 소유권 이전등기가 가능할 때에 잔대금을 지불(영수)하고 소유권이전등기를 하기로 한다.”라고 기재되었으며, 매매계약 당사자들이 날인하였다. (다) 현금지불합의서에는 조OOO이 OOO원의 지불을 확인하였고, 상기 금액은 토지매매(계약일 2002.10.23.) 대금 중 일부이며, 금번 매도자의 사정상 부득이 소유권이전을 하게 되었으므로 상기 금액은 매매특약추가사항 제3항에 2004년 11월까지 유보함에 의하여 위 대금을 그 기간내에 지불할 것을 확인 서명한다고 하면서 이전할 부동산을 쟁점토지로 기재하였다. (라) 합의각서(2002.11.10.)에는 “본인들(이OOO, 이OOO, 피상속인)은 금번 OOO 소재 과수원 토지 매각대금에 관하여 아래와 같이 분배함에 합의한다. ① 계약금 OOO원은 가압류 해지비용으로 사용한다.(기집행) ② 중도금 OOO원은 부동산중개료 OOO원을 차감한다.(조OOO에게 전달) ③ 나머지 금액은 아래와 같이 분배한다. 이OOO OOO원OOO, 이OOO OOO원OOO, 피상속인 OOO원OOO”이라고 기재되어 있다. (마) 진술서(2013.11.7.)에는 “본인(이OOO)의 동생 이OOO, 피상속인은 2002.10.23. 노OOO 외 4명에게 OOO 외 24필지를 매도하는 계약을 체결하였으며, 매각대금은 총 OOO원임. 매각대금 OOO원 분배에 대해 2002.11.10. 본인, 이OOO, 피상속인은 부동산의 가치 및 과수원 운영의 공로 등을 고려하여 본인 OOO원, 이OOO OOO원, 피상속인 OOO원을 분배하기로 하는 합의각서를 작성하고 위와 같이 분배하였음. 결론적으로 피상속인 소유 부동산을 매각하고 받은 돈은 OOO원임”이라고 기재되어 있다. (바) 청구인은 쟁점토지는 다른 토지보다 입지조건이 불리하다는 증빙으로 부동산중개인과의 녹취록(2013.12.11. 이OOO박OOO, 양OOO)을 제출하였던바, 동 녹취록에는 “쟁점토지는 농사만 지어야 하는 토지로서 평당 OOO원이다.”라고 대화한 것으로 기재되었다. (사) 쟁점토지의 매매계약 전후의 쟁점토지 및 다른 토지의 개별공시지가는 다음 <표>와 같고, 쟁점토지OOO의 임야와 답의 면적비율은 유사한 것으로 나타난다. OOO

(5) 위 내용을 종합하면, 청구인들은 쟁점토지의 상속재산가액은 기준시가로 평가함이 타당하다고 주장하나, 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것으로서 쟁점토지가 상속개시일로부터 8일후에 매매를 원인으로 소유권이전되었으므로 실지양도가액이 확인된다면 이를 쟁점토지의 시가로 보아 상속재산가액을 평가하는 것이 타당하다고 볼 것이다. 그런데, 쟁점토지의 양수인인 조OOO에 대한 양도소득세 조사결과 쟁점토지는 인접토지와 함께 OOO원에 일괄매매된 것으로 확인되는 점, 조OOO은 현금지불확인서에서 쟁점토지 매매대금 OOO원의 지불을 확인하고 있는 반면, 합의각서상 쟁점토지 매매대금 분배액은 OOO원으로 나타나는 점, OOO세무서장의 조사에 따른 일괄양도액 OOO원이 조사에 의해 확인되었으나, 각 토지 소유자별 대금의 분배액이 객관적으로 확인되지 않았고, 쟁점토지를 포함하여 일괄양도된 토지 소유자들의 양도소득세 신고내용이 일괄양도된 토지대금 중에서 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 양도대금을 차감한 금액 상당으로 양도가액을 신고한 것으로 확인되는 경우 청구인들의 주장을 배척하기도 어려운 점이 있으므로 쟁점토지와 함께 일괄양도된 토지 소유자들의 각 양도소득세 신고내용(양도가액 등)과 각 토지 소유자별 양도대금 분배내역을 조사하여 쟁점토지에 대한 상속재산가액을 평가하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.