청구인들이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 조OOO(OOO년생 남성으로서 2011.8.25. 노환으로 사망)는 2004.4.7. 청구인들과OOO 임야 1,971㎡ 외 7필지(이하 “쟁점토지”라한다)를 OOO원에 매매하는계약을 체결하였다가 2009.7.15. 양OOO 외 OOO인과 이를 OOO원에매매하는 계약을 체결하였고, 동 계약에 기하여 쟁점토지 소유권이양OOO 등에게 이전되었다.
• 나. 처분청은 2013.4.1.～2013.5.31. 조OOO에 대한 상속세 조사 중 청구인들이 2004년 4월 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 2009.8.19.잔금 OOO원을 지급하는 등 이를 취득한 후 2009.8.28. 양OOO 외 OOO인에게미등기전매한 것으로보아 2013.8.1. 청구인들에게양도소득세 2009년귀속 합계 OOO원을 결정·고지(세부내역은 별지목록 참조)하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 오래전부터 친분이 있던 청구인들은 은퇴이후 전원주택을 지어 함께거주할 것을 계획하던 중, 지인 등에게 소개받은 “OOO씨” 및 쟁점토지 소유자의 조카인 조OOO를 통하여 쟁점토지를 소개받은 후 매매계약을 체결하고 계약금OOO 및 잔금 중 OOO원을 지급하였으나 부족한 대금을 단시일 내에 마련하기 어려워 조OOO에 부탁하여 쟁점토지에 근저당권과 소유권이전청구권가등기만 경료하였으나, 2004년 중 쟁점토지 인근에 공동묘지가 있다는사실을 알게 되어 계약해제를 요구하여 2006년 9월경 조OOO로부터 이후땅이 팔리면 지급한 대금을 돌려주겠다는 약속을 받았다. 이후 2009년 쟁점토지에 대한 매매계약당시 청구인들은 2009.7.15. 조OOO로부터 OOO원, 2009.8.28. 양OOO로부터 각 OOO원을 받았으나 양도소득세 납부를 하여야 하는 조OOO의요구에 따라OOO을 지급하였고, 남은 금액OOO과 당초 조OOO에게 지급한 금액OOO과의차액은 대금지급 후 경과한 기간에 대한 이자로서반환받게 된 것이다. 처분청은 청구인이 미등기전매한 것으로 보았으나, 2009년매매계약 이전까지 조OOO가 쟁점토지를 김OOO에게 빌려주어 사용하게 한 사실, 청구인들이 쟁점부동산과 관련한 세금을 납부하거나 등기권리증을 교부받지 않은 사실, 2009년 매매계약서에 매도인이 “조OOO”로 기재되는 등 동 계약에 관여하지 않은 점, 처분청 조사내용에 의하면 양OOO가 지급하였다는 금액OOO과 청구인들이 명목상 수령한 금액OOO)의 차액 OOO원을 누가 취득하였는지 명확히 나타나지 않는 점(이는 모두 조OOO가 취득한 것이 분명함) 등에 비추어 보아도 계약해제에 따라 당초 지급하였던 매매대금을 반환받았을 뿐 처분청이 주장하는 양도차익을 거둔 것으로 볼 수 없음이명백하며, 설령 청구인들이 이를양도하였다고 하더라도 평생을 전업주부로서 독자적으로 부동산을 거래한 경험이 없는 청구인들이 잔금을 지급하지 못함에 따라 부득이 등기를 이전받지 못한 것임에도 중과세율을 적용한 것은 가혹하다고 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 소재지는 2002년 11월 토지거래허가구역으로 지정된 후 2009년 1월 지정해제되어서 청구인들은 계약당시 매매대금 청산여부를 떠나 소유권이전등기를 할 수 없었고, 이러한 사정에 따라 매매계약서상에도 조OOO에게 매수인 등이 지정해주는 사람에게 매도용 인감을 발급해주는 특약사항이 있었고, 근저당권 및 소유권이전청구권가등기를 설정한 것도 조OOO에게 지급한 OOO에 대한담보 및 토지거래허가구역 내에서의 매매거래 제한을 피하고 전매인으로서의 권리보전을 하기 위한 것이었고, 2006년 9월 이후 계약해제를 하였다는 주장이나 2006년 8월 조OOO가 잔금 중 지급받지 못한OOO원을 지급해달라는 내용증명을 청구인들에게 발송한 사실(오히려해제의 약정이 있었다는 청구인 주장과 상반되는 측면이 있음) 이외에는 주장을 뒷받침할 수 있는 증거는 확인할 수 없고, 만약 기지급한 대금을 반환하기로 하였다면 양OOO → 조OOO →청구인들에게로 순차로 지급되었어야 할 것임에도 그렇게 지급되지 않았다. 이외 청구인들의 쟁점토지 취득시기는 잔금청산일인 2009.8.19. 이므로 그 이전 토지이용 및 등기권리증 등에 대한 주장은 쟁점과 무관한 것이며, 토지이용자라는 김OOO은 2009년 5월 OOO에서 쟁점토지로 전입하였다가 2009년 8월 OOO로 전출하여 확인서 내용은 사실과 다른 것이다. 2009년 7월 쟁점토지에 대한 양도계약시 통상의 미등기전매계약과 동일하게 매도인에 원소유자, 대리인란에 청구인 김OOO의 이름이 기재되어 있는바, 계약이 해제되었다면 김OOO의 성명이 등장할 이유가 없었을 것이며, 오히려 2009년 7월 합의이행각서에는 쟁점토지상 무허가건물 임차인을 퇴거하고 명도하기로 약정하는 등 청구인들은 매매계약에 관여하였고, 쟁점토지의 매수인인 양OOO도 그 매매대금을조OOO가 아닌 청구인들에게 지급하였다고 진술하였고, 청구인들이 2009.8.18. OOO원 및 2009.8.19. OOO원을 수령하였다고 양OOO에게 영수증을 발행해준 점, 잔금 중 대부분인 OOO원을 청구인들의 계좌로 이체한 점 등을 볼 때, 2009.7.15. 계약시의 계약당사자는조OOO와 양OOO가 아닌 청구인들과 양OOO이며, 2009.8.18～2009.8.19. 조OOO의 양도소득세 대납요청에 따라 조OOO에게 지급하였다는 OOO원도 이에 대한 근거가 없으므로 2004.4.7. 매매계약의 잔금을 청산한 것일뿐이다. 이 건은 조OOO에 대한 상속세 조사시 상속인들이 상속세 부담을 완화하기 위해 2009년 당시 미등기사실이 있었음을 시인하고 쟁점토지에 대해 2009년을 양도시기로 하여 기한후신고하여 청구인들에게미등기전매 혐의있어 과세한 것으로, 조OOO측의 시인내용, 양수자 양OOO의 진술, 2004.7.4. 계약서상 추가약정, 기타 대금지급내역 등에 대한 검토를 보더라도 청구인들이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인들이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】① 법 제104조 제3항단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 조세특례제한법 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본, 토지이용규제확인서, 토지거래허가구역 지정 현황, 쟁점토지 매매계약서(2건) 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지는 조OOO가 1965.1.16.～1993.7.13. 기간 중 매매 등을 원인으로 그 소유권등기를 하였다가 매매를 원인으로 2009.9.10., 2009.11.12. 양OOO 등에게 소유권이전등기가 경료되었으며, 청구인 김OOO을 권리자로 하여 2004.7.29. 소유권이전청구권가등기가, 나머지 청구인들 OOO인을 권리자로 하여 2004.6.21. 채권최고액 OOO원의 근저당권 등기가 경료되었다가 모두 2009.8.27. 말소되었으며, (나) 쟁점토지가 소재한 OOO은 2002.11.20.부터 2009.1.30.까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으며, 쟁점토지와 연접한 산 204 번지 소재 토지는 묘지이다. (다) 청구인들은 2004.4.7. 조OOO와 쟁점토지를 계약금 OOO원(계약시, 조OOO의 수령인 날인), 잔금 OOO원(지급일: 2004.6.16.)에 양수하는 계약을 체결하였다가 6.16.자로 조OOO가쟁점토지 양도시 청구인들이 지정해준 사람에게 매도용 인감을 발급한다는 내용을 추가하였으며, 그 이후인 2009.7.15. 양OOO는 조OOO와 쟁점토지를계약금 OOO원(계약시), 잔금 OOO원(지급일: 2009.8.7.) 합계 OOO원에 매수하는 계약을 체결하였는데, 동 매매계약서에는 매도인과 매수인의 대리인으로 청구인 김OOO의 성명이 기재되어 있으며, 2006.3.1.～2011.12.15. 기간 중OOO에서 부동산중개업을 영위한 것으로 확인되는 OOO 유OOO가 동 거래를 중개한 것으로 되어 있다.

(2) 처분청에서 청구인들이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보게 된 경위는 다음과 같다. (가) 조OOO에 대한 상속세 종결보고서 등에 의하면, 조OOO측은2013.1.28. 쟁점토지 양도(양도가액 OOO원)에 대한양도소득세를 기한 후신고하고 OOO원을 납부하였고, 처분청은부동산매매계약서 및 예금계좌 거래내역 등에의하여 조OOO가 2004년 4월 청구인들에게 OOO원에 매도하기로 하였으나 잔금을 2009.8.19. 수령하였으며, 청구인들은 매매계약 이후 근저당권을 설정하고 2009년 8월 양OOO 외 OOO인에게 OOO원에 매도한 것으로 보아 과세를 하였다. (나) 쟁점토지 양수자인 양OOO는 2013.5.1.2004년 경 청구인들이 조OOO로부터쟁점토지를 매수하였으나 토지거래허가가 나지 않아 근저당권을 설정한 것으로 알고 있으며, 본인이 2009년도에 쟁점토지를구입할 때 조OOO의 집에서 조OOO, 김OOO과 계약을 체결하고, 합계 OOO원[계약금 OOO원(OOO원은 비용지불), 중도금 OOO원, 잔금으로 OOO원]을 지급하고 취득하였는바, 같은동네 사람들인 매수자들을 대표하여 OOO원에 매입하면서매매대금은 청구인들에게 지급하였으며, OOO원은 본인의대출로, 나머지는 다른 매수자들에게 받아 지급한 것으로 기억되다는 취지의 확인서를 제출하였다. (다) 청구인들의 지인이라는 최OOO은 2013.5.11. 처분청을 내방하여 청구인들이 조OOO로부터 2004.4.7. 630,000,000원에 쟁점토지 계약서를 작성하고 등기를 하지 아니하고 2009.7.15. 양OOO 등에게 OOO원에 매도한 사실이 있으며, 매입시 지분은 지OOO와 김OOO이 OOO%, 김OOO, 장OOO, 박OOO이 OOO%라는 취지의 확인서를 제출하였는바, 청구인들의 심판청구서에는 위 최OOO에 대하여 청구인들은 과세처분에 대한 소식을 듣고 세무서를 방문하던 시기에 소개받은 사람으로, 자신이 OOO 여러명과 친하다고 하기에 일을 부탁하였던 것으로 기재되어 있다. (라) 조OOO는 청구인들과 2004.4.7. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 잔금지급을 2004.12.30.까지 연장해 주었음에도 2006.8.8. 현재까지도 잔금 OOO원을지급받지 못하고 있는 상황이고, 본인이 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하고 있으니 2006.9.8.까지 잔금 지급을 요청한다는 취지의 내용증명 우편을 청구인들에게 발송하였으며, 청구인들 명의로2009년 7월 작성된 합의이행각서에는 청구인들이 쟁점토지상 무허가건물 1동을 근저당권설정전까지 완전 명도시켜 주며, 기존에 설정된 소유권이외의 권리(가등기, 가처분, 근저당권)는 은행대출 실행전까지 책임지고 말소하며, 토지의 매도와관련하여 발생하는 양도소득세 중 OOO원을 청구인 김OOO이 부담한다는 내용이 기재되어 있다.

(3) 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인들과 처분청이 제출한 대금 증빙을 보면 다음과 같다. (가) 청구인들의 취득가액이라는 OOO원과 관련하여,

1. 처분청이 제출한 조OOO 예금계좌OOO 거래내역상2004.4.7. OOO원이 입금된 사실이나타나고, 청구인도 합계OOO원을 취득대금으로 지급하였던 사실은 인정하고 있으며, 2)청구인 지OOO의 예금계좌OOO 거래내역 및 처분청의 상속세 조사복명서 등에 의하면 2009.8.19. OOO원이 위 조OOO의 계좌로 이체된 것으로 나타나고, 청구인은 이외 2009.8.19. OOO을 지급하였다는 주장이고, 처분청도 동 금액 OOO원을 조OOO가 수령한 사실을 인정하고 있으나, 2009.8.19. 지급된 OOO원의 성격과 관련하여 처분청은2004.4.7.자 계약서의잔금임을, 청구인들은 양OOO 등에게 양도함에따른 양도소득세부담을 요구하는 조OOO에게송금한 금액임을주장하고 있다. (나) 청구인들의 양도가액OOO과 관련하여,

1. 청구인들은 2009.8.19. 조OOO에게 지급한 OOO원을 포함 OOO원을 수령한 아래 <표1>과 같은 거래내역이 기재된 예금계좌 사본 등을 제출하였는바, OOO 청구인들은2009.8.18., 2009.8.19.지OOO의 예금계좌로 OOO원이 입금되었으나 이는조OOO로부터 수표입금받은 것이라는 주장이고, 처분청은 OOO에서 수표 입·출금내역 조회결과 동 수표가OOO지점에서 발행된 것으로 양OOO가 계약금으로 지급한 것과 동일한 내용의 수표이므로, 조OOO가 아니라 양OOO가 청구인 지OOO에게 지급한 것으로 조사하였다.

2. 쟁점토지의 양수자 양OOO가 제출한 대금지급 증빙은 아래 <표2>와 같다. OOO

(4) 이외 청구인들과 처분청이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 김OOO 및 쟁점토지 인근 거주민 OOO인의 확인서에는 김OOO이 청구인들과 무관하게 조OOO의 허락하에 2005년 5월～2009년 8월 중 쟁점토지에서 간단한 농사를 지으면서 거주하였다는 내용이 기재되어 있다. (나) 처분청이 제출한 청구인들의총사업내역(아래 <표3>과 같음)을 보면, OOO을 제외한 나머지 청구인들의 사업내역이 확인된다. OOO

(5) 살피건대, 청구인들은 당초 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였으나, 동 계약이 해제되어 당초 지급하였던 취득대금을 돌려받았을 뿐이므로 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이나, 청구인들과 쟁점토지 매매계약을 체결하였던 조OOO측과 조OOO와 쟁점토지 매매계약을 체결하였던 양OOO, 청구인들이 업무를 위탁한 사실을 인정하고 있는 최OOO 등은 모두 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것과 부합하는 취지의 진술을 하고 있는 점, 청구인들이 쟁점토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있던 당시에 취득계약을 하였다가 동 구역의 지정이 해제된 이후에야 양도되었고, 동 기간 중 청구인들이 소유권이전청구권 가처분등기를 하거나 근저당권설정등기를 한 점, 관련 매매계약서에 청구인들이 당사자 혹은 대리인으로 참여하였고, 쟁점토지 취득계약당시 청구인들이 본인들이 아닌 제3자에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하게 약정한 것이나 양도계약당시 토지의 명도와 관련한 합의각서를 작성한 점, 대금과 관련하여 청구인들 명의 영수증이 제출되었고, 최OOO와 양OOO가 주장하는 가액이 모두 계약서 등에 의하여 나타나는 가액이고, 청구인들은 그 주장을 입증할만한 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등을 종합하면, 쟁점토지 취득을 위한 계약이 해제되었다거나 양OOO 등으로부터 받은 금원이 당초 지급하였던 취득대금을 반납받은 것이라는 주장은 받아들이기 어려운 것으로 보이며, 더 나아가소득세법제104조 제3항 및 같은 법 시행령 제168조 제1항 각 호가 규정하고 있는 미등기양도에서 제외되는 자산에도 해당하지 아니한 것으로 보인다. 따라서, 청구인들이 쟁점토지를 조OOO로부터 OOO원에 취득하여 양OOO 등에게 OOO원에 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. OOO