처분청은 쟁점부동산 지하층의 공부상 용도(근린생활시설)에 따라 과세하였으나, 청구인이 지하층을 상가 등으로 임대한 사실이 없는 등 그 실제 용도가 불분명한 것으로 보이므로, 면적 비율에 따라 안분계산하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당함
처분청은 쟁점부동산 지하층의 공부상 용도(근린생활시설)에 따라 과세하였으나, 청구인이 지하층을 상가 등으로 임대한 사실이 없는 등 그 실제 용도가 불분명한 것으로 보이므로, 면적 비율에 따라 안분계산하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당함
(1) 청구인은 16년 전 쟁점부동산의 대지를 취득할 당시의 실제 분양가액을 확인할 수 없어 불가피하게 환산취득가액으로 양도소득세를 예정신고 하였고, 신고 당시 관할세무서를 수차례 방문하여 담당공무원으로부터 신고내용에 오류가 없다는 답변을 듣고, 이와 같은 공무원의 공적견해표시를 신뢰하였는바, 이제와서 이에 반하는 과세처분을 하는 것은 신의성실의 원칙에 위배되어 부당하다.
(2) 청구인이 당초 신고시 지하층의 용도를 공부상 기재에 따른 것은, 청구인의 신고내역과 같이 환산취득가액을 적용할 경우 그 세액이 크지 않아 결과적으로 이에 대한 소명의 필요성이 크지 않았기 때문일 뿐, 실제 사용내역과 일치하였기 때문은 아니며, 실제로 지하층은 건물 신축시부터 주택부수창고로 사용하였고, 만약 용도가 불분명한 경우로 보더라도 사용면적을 안분하면 주택 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에 해당하므로, 결국 쟁점부동산은 전부 주택으로 보아야 하고, 따라서 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다.
(1) 세무공무원의 단순 안내는 일반적인 상담행위에 불과하여 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수 없고(대법원 2004.6.11. 선고 2003두11100 판결 참조), 양도소득세를 계산함에 있어 실지취득가액이 확인되는 경우에는 환산취득가액을 적용하지 않는 것이므로, 실지취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인 스스로가 양도소득세 예정신고시 지하층을 주택외의 면적에 포함시켰다가, 이 건 과세처분 이후에야 주택부수창고라 주장하고 있는 반면, 청구인이 제출한 지하층 현황사진과 인근거주자 및 세입자들의 확인서(5매)만으로는 지하층의 실제 용도가 확인되지 않으므로, 공부상 기재에 따라 이를 주택외의 면적으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
② 겸용주택 지하층을 주택부수창고로 사용하여 주택 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에 해당하므로, 건물 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(2) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제89조【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (3) 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정된 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】③ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
(4) 참고: 소득세법 기본통칙 89-19【겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산】 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.
(1) 심판청구서, 계약서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 지하층 현황사진 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1988.9.27.(등기일은 1999.9.19.이다) OOO로부터 쟁점부동산 중 대지를 분양받고, 1991.1.29.(등기일은 1991.3.19.이다) 위 대지 지상에 쟁점부동산 중 건물을 신축한 후, 2007.7.2. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였다. (나) 부동산등기부등본, 건축대장 등의 공부에는, 쟁점부동산 중 건물의 면적이 지하층 105.19㎡, 1층 107.19㎡, 2층 99.03㎡, 3층 101.83㎡, 합계 413.24㎡으로, 용도가 지하층과 1층은 상가(근린생활시설), 2층과 3층은 주택으로 되어 있다. (다) 청구인은 2007.7.28. 공부상 상가(근린생활시설, 지하층과 1층) 부수토지의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 예정신고?납부하였으나, 처분청은 OOO로부터 확인한 실지 대지 취득가액 OOO원을 기준으로 상가 부수토지의 취득가액을 OOO원으로 재계산하여 이 건 과세처분을 하였는바, 상세 내역은 아래 <표>와 같다.
(2) 이에 대하여 청구인은 아래와 같이 주장하며, 증빙자료로 1층 세입자OOO이 작성한 지하층이 공실이었다는 취지의 확인서와 지하층 현황사진을 제출하였다. (가) 청구인은 16년 전의 실제 분양가액을 정확히 알 수가 없어, 환산취득가액으로 신고하였는바, 당시 세무서를 수차례 방문하여 상담을 통하여 문제가 없다는 답변을 들었는데, 부과제척기간이 임박한 이제야 가산세를 포함하여 과세한 처분은 신의성실의 원칙에 반하는 처분이다. (나) 쟁점부동산 중 건물의 지하층은 공부와는 달리 실제 주택부수창고(사실상 공실)로 사용하여 주택면적에 포함하여야 하고, 청구인의 쟁점부동산 보유기간 중 지하층의 임대사실이 없는 점은 공실로 사용한 사실을 반증하는 것이며, 설혹, 용도가 불분명한 경우로 볼 경우 면적을 안분계산 하여야 하는 바, 어느 경우든 주택 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우이므로 쟁점부동산 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, 이 건 과세처분에 대하여 살펴본다. (가) 우선, 청구인은 2007년 경 양도소득세를 예정?신고하면서 관할 세무서 직원들로부터 수차례 상담을 받아 청구인의 신고내용이 정당하다는 답변을 받았으므로 이 건 과세처분이 신의성실의 원칙에 위배된다는 취지의 주장을 하고 있으나, 일반적으로 조세법률관계에 있어서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하여 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 과세관청의 의사표시가 일반론적인 견해표명에 불과한 경우에는 위 원칙의 적용이 부정되는 것(대법원 2010.4.29. 선고 2007두19447 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인이 세무서 담당 직원으로부터 받은 구체적인 상담 내용을 확인하기 어렵고, 또한 이러한 세무서 담당직원의 상담을 과세관청의 공적인 견해표명으로 보기도 어려우므로, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 청구인은 지하층을 주택부수창고로 사용하거나 공실로 사용하였으므로 그 용도를 공부상 기재된 근린생활시설이 아닌 주택으로 보아야 하고, 최소한 용도가 불분명한 경우에 준하여 양도소득세를 계산하여야 한다는 취지의 주장을 하고 있는 바, 청구인이 지하층을 임대한 사실 또는 지하층을 사업장 소재지로 한 다른 사업자가 존재하는 사실이 확인되지 않으며, 3층의 건물 중 2, 3층이 주택으로 사용되었고, 1991.1.16. 이후 청구인의 주소지 또한 쟁점부동산으로 나타나며, 지하층의 현황사진에 의하면 별도의 공사 없이 지하층을 그대로 근린생활시설로 사용하기는 어려운 것으로 보여 지하층을 주택부수창고로 사용하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점과 겸용주택 지하층의 용도는 실제 용도에 따라 판단하는 것이고, 만약 그 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것이 합리적인 점 등을 종합할 때, 이 건 지하층의 공부상 용도는 근린생활시설이라고 하더라도 그 실제 용도가 명확하지 않으므로, 쟁점부동산의 주택 여부 판단시 지하층의 면적은 용도별 면적 비율대로 안분하는 것이 타당하다 할 것이고, 그렇다면 쟁점부동산의 지하층은 주택 면적이 주택외의 면적보다 더 큰 경우에 해당한다 할 것이어서, 결국 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정된 것) 제154조 제3항에 따라 그 전부를 주택으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.