쟁점토지의 양도가액이 ○○○백만원인지, 아니면 △△△백만원인지 여부

[참조결정] 조심2013부4461

[주 문] OOO세무서장이 2013.6.7. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 경기도 OOO 전 3,524㎡ 중 청구인의 지분에 대한 양도가액에서 OOO원을 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 청구인의 형 안OOO과 1982.5.3. 경기도 OOO 전 3,524㎡(이하 “쟁점OOO”라 한다)를 각 1/2씩 상속받아 보유하다가 2007.12.28. 쟁점OOO를 윤OOO에게 양도(매매계약서 가액:OOO원)한 후, 2008.2.15. 청구인 지분의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 예정신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점OOO의 양도가액을OOO원(청구인 지분 OOO원)으로 하여 2013.6.7.청구인에게 2007년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.1. 이의신청을 거쳐 2013.10.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점OOO와 같이 매매가 쉽게 이루어지지 않는 OOO의 경우 중개인의 요구에 따라 고액의 중개료를 지급할 수 밖에 없는 상황으로 청구인은 중개역할을 한 박OOO 등에게 매매대금 OOO원만 보장해 주면 나머지는 박OOO이 취하기로 한 일반적인 OOO 중개계약을 하였고, 청구인과 안OOO은 청구인의 조카인 안OOO와 그의 친구이자 건축사인 박OOO 및 그의 사무실에 근무하는 이OOO가 쟁점OOO를 중개함에 따라 2007.12.28. 양도가액 OOO원에 윤OOO에게 양도한 것이며, 윤OOO이 2007.12.28. 지급한 금액 중 OOO원은 안OOO이 OOO세무서장에게 과세전적부심사청구한 결과 양도가액에서 제외되었고, OOO원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)은 윤OOO이 중개인 박OOO에게 발행한 수표를 안OOO가 이서하여 환전해 온 금액으로 실제 청구인은 이 금액을 양도대금으로 받은 적이 없고, 매수인 윤OOO이 바로 중개수수료의 명목으로 박OOO에게 지급한 것이므로 양도가액에서 제외하여야 한다.

(2) 2007.12.24. 안OOO에게 OOO원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)을 지급하였는데, 이는 매수자 윤OOO의 소개자이고, 부동산매매 대리권자인 박OOO의 요구로 매수인 측에서 환급을 요청하여 안OOO에게 계좌이체한 것으로서, 직접 박OOO에게 지급하지 않고 청구인의 조카인 안OOO에게 계좌송금하여 매수자에게 전달할 것을 지시하였으나, 매수자에게 지급되지 않고 안OOO의 친구이자 박OOO의 직원인 이OOO에게 각각 OOO원씩 쟁점OOO의 소개비용으로 사용되었는바, 양도가액에서 제외하거나 필요경비로 인정되어야 한다.

(3) 안OOO이 매매대금 정산과정에서 윤OOO로부터 과다하게 지급받은 것으로 확인됨에 따라 2007.12.28. 박OOO에게 OOO원을 현금지급하였고, 2008.2.12. 박OOO의 배우자에게 OOO원을 계좌이체하여 합계 OOO원(이하 “쟁점③금액”이라 한다)을 지급하였는바, 동 금액도 양도가액에서 제외하거나 필요경비로 인정되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1)2007.12.28 매수인 윤OOO에게 발행하고, 안OOO가 이서하여 은행에서 환전한 수표 OOO원(쟁점①금액)은 양도가액에 포함되지 않는다고 청구인은 주장하나 윤OOO에게 중개수수료로 OOO원을 지급(박OOO에게 지급)하였고, 2007.12.28. 매수인 윤OOO이 양도가액으로 지급하기 위해 발행한 수표를 양도인을 대신한 안OOO가 이서를 하였을 뿐이므로 이 금액 역시 양도가액에 포함되어야 할 금액이다.

(2) 청구인은 2007.12.24. 안OOO에게 지급한 OOO원(쟁점②금액)은 매매계약서의 양도가액에 포함되어 있지 않다고 주장하고 있으나, 당초 2007.12.24. 입금된 돈에서 과다하게 지급된 금액이라면 2007.12.28. 잔금 지급시에 이를 차감하면 될 것을 굳이 조카인 안OOO의 통장으로 이체하여 지급할 이유가 없다고 판단되며 이 금액은 안OOO이 차용하는 명목으로 지급했다고 하고 있으므로 중개수수료로 볼 수 없다.

(3) 또한, 청구인은 박OOO의 배우자 최OOO(OOO원)에게 지급된 OOO원(쟁점③금액)도 양도가액이 아니라고 주장하나, 이 또한 양도인이 양도대금으로 수령한 금액을 박OOO에게 지급한 금액이므로 양도가액에 포함되는 것이 타당하고, 이는 객관적인 증빙이 없어 중개수수료로 인정할 수 없으며, 실제 금융거래로 지급된 양도가액과 그 내용이 상이한 매매계약서는 허위계약서로 판단되는 바, 실제 지급가액으로 과세한 이 건 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점OOO의 양도가액이 OOO원(청구주장)인지, 아니면 OOO원(처분청)인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 소득세법제96조 제1항에는 OOO 또는 건물 등 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 규정하고 있으며, 제97조 제1항 제4호에는 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것을 거주자의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 것으로 소개비 등을 규정하고 있다.

(2) 양도인 청구인·안OOO과 매수인 윤OOO이 2007.12.28. 작성한 매매계약서에는 쟁점OOO의 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 등기부등본에도 쟁점OOO의 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있다.

(3) 윤OOO의 상속세 조사과정에서 조사관서가 조회한 금융거래 내역은 아래 <표1> 및 <표2>와 같다. OOO

(4) 윤OOO은 확인서에서 2007.12.24. 인출한 OOO원(청구인, 안OOO 수표지급), 2007.12.28. 인출한 OOO원(OOO원, 청구인의 배우자 박OOO원, 안OOO OOO원, 나머지 미상)을 OOO매입비용으로, OOO원(박OOO)은 중개수수료로 지급하였음을 확인하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점①금액, 쟁점②금액, 쟁점③금액이 쟁점OOO의 양도가액과는 관련이 없어 양도가액에서 제외하거나, 쟁점②금액, 쟁점③금액이 중개수수료로서 필요경비로 인정되어야 한다는 주장이나, 쟁점OOO의 공유자인 청구인의 형 안OOO이 쟁점OOO 양도와 관련하여 제기한 심판청구(조심 2013부4461, 2014.2.12.)에서 쟁점②ㆍ③금액은 안OOO 및 배우자에게 지급된 것으로 확인되므로 양도가액에서 제외하여야 할 것으로는 보이지 아니하며, 동 금액을 중개수수료로 지급하였는지 여부가 객관적으로 충분히 입증되었다고 볼 수 없어 필요경비로 인정할 수도 없다고 하면서 다만, 쟁점①금액은 양도자인 청구인과 안OOO이 직접 수령한 것으로 나타나지 아니하고 박OOO의 2013.6.19.자 확인서에서 쟁점OOO 매매계약 체결에 대한 중개수수료로 OOO권 자기앞수표로 받아 안OOO를 통하여 환전한 것이라고 확인하고 있어 쟁점OOO의 양도가액과 직접 관련된 것으로 보기어려우므로 양도가액에서 제외하는 것이 타당하다고 판단한 바 있다. 따라서, 공유자 안OOO과 동일한 계약으로 쟁점OOO를 양도한 청구인의 경우 쟁점②ㆍ③금액은 양도가액에서 제외하거나 필요경비로 인정하기 어렵고, 쟁점①금액은 양도가액에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.