청구인이 쟁점토지를 장기할부조건매매로 양도한 것으로 보고 08년을 양도시기로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못임
청구인이 쟁점토지를 장기할부조건매매로 양도한 것으로 보고 08년을 양도시기로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못임
OOO세무서장이 2013.8.7. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점계약은 계약당시 매매대금을 월부․연부 등의 방법으로 지급하거나, 잔금지급일 이전에 매수인에게 쟁점토지를 인도 또는 사용․수익하도록 약정한 사실이 없고, 아래와 같이 처분청이 양도일자로 본 2008.5.14. 이후에도 청구인이 제세공과금을 부담한 점 등으로 보아 장기할부조건 매매에 해당하지 아니하며, 통상적인 부동산 매매와 같이 잔금지급일을 양도일자로 보아야 한다. (가) 쟁점계약은 매매대금을 월부․연부 기타부불의 방법에 따라 정기적으로 분할하여 지급하도록 한 사실이 없으므로 장기할부조건 매매에 해당되지 아니한다. 소득세법 시행령제162조 제3호 및 소득세법 기본통칙 제78조 제3항에 의하면, 장기할부조건 매매에 해당되기 위해서는 ① 양도대금을 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 수입할 것, ② 양도대금을 2회이상 분할하여 수입할 것, ③ 소유권이전등기 접수일․인도일 또는 사용수익일의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상일 것을 요건으로 하고 있는 바, 위 규정이 적용되는 장기할부조건에 해당하려면 우선은 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 대금을 지급되는 경우이어야 하고, 여기서 ‘월부·연부 기타의 부불방법’이란 매월 또는 매년과 같이 사회통념상 정기적이라고 볼 수 있는 기간으로 여러 차례 나누어 대금을 지급하는 방법을 뜻한다고 보아야 하는 것이므로, 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하기로 하였으나 그 분할지급시기가 사회통념상 정기적이라고 볼 수 없는 경우에는 장기할부조건의 매매계약이라고 할 수 없는 것이다(수원지방법원 2011.12.15.선고, 2011구합 6258 판결 참고). 쟁점계약내용을 보면, 청구인은 매수인과 2006.9.8. 쟁점계약을 체결하면서 총매매대금은 OOO억원으로 하고, 매매대금 중 계약금은 건축허가 후 30일 이내에, 중도금은 계약금 지급 후 6개월 이내에, 잔금은 명의 이전 또는 준공시에 각각 나누어 지급받기로 약정하였는데, 이후 2007.3.10. 매수인의 자금사정에 의하여 매매대금 지급방법을 변경하여 2007.3.15. 계약금 OOO억원과 2008.5.14. 중도금 OOO억원을 지급받았으나, 이후 건축허가 취소 등으로 공사가 중단되어 잔금 OOO억원은 중도금 지급일로부터 5년이 훨씬 경과한 지금까지도 지급받지 못하고 있는바, 이와 같이 쟁점계약 내용에 양도대금을 매월 또는 매년과 같이 사회통념상 정기적으로 볼 수 있는 기간으로 여러 차례 나누어 지급하기로 한 사실이 없음에도 이를 장기할부조건 매매로 보는 것은 부당하다. (나) 쟁점계약 당시 잔금지급일 이전에 매수인에게 쟁점토지를 인도 또는 사용․수익하도록 약정한 사실이 없으므로 쟁점계약은 장기할부조건 매매에 해당되지 아니한다. 장기할부조건 매매에 해당하는지 여부는 계약을 체결할 당시의 계약조건에 따라 판단하는 것이며, 계약을 체결하여 취득 및 양도시기가 성립한 이후 단순히 매수인 일방의 대금지급 변경 등에 따라 장기할부조건의 해당여부를 판정하는 것은 아니다. 따라서 계약당시 장기할부조건에 해당하지 않았다면 장기할부조건 거래로 볼 수 없는 것이다(조심 2010중1405, 2010.12.13., 국심 2001중 1090, 2001.8.31. 외 다수 같은 뜻, 서울고등법원 2005.10.27. 선고, 2004누21489, 국세청 양도소득세 집행기준 98-162-10 참조). 쟁점계약내용을 보면, 총매매대금은 OOO억원으로 하고 이를 매매확약약정금, 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하기로 하면서, 계약금 지급과 동시에 매수자가 지정하는 토지신탁회사에 신탁하기로 약정한 사실은 있으나, 조사청 의견처럼 잔금지급일 이전에 매수인으로 하여금 매매부동산을 사용․수익하도록 약정한 사실이 없다. 처분청은 청구인이 중도금을 수령하면서 OOO자산신탁에 신탁등기를 한 2008.5.14.을 장기할부계약의 사용수익일로 보고 있으나, 부동산신탁이란 부동산 소유자(위탁자)가 부동산의 유지관리나 투자수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 신탁회사(수탁자)에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지관리 혹은 개발하여 임대 및 분양수익을 올려 수익자에게 교부하는 제도를 말하는 것으로, 이러한 부동산신탁행위를 양도자가 매수자에게 해당 부동산을 사용수익토록 한 것과 동일시하여 장기할부조건 매매에 해당한다고 보는 것은 전혀 합리성이 없는 것이므로 부당하다. 또한, 처분청은 쟁점신탁계약서상 위탁자의 의무사항에서 청구인은 신탁계약 체결과 동시에 건축주명의변경 관련서류 일체(건축관계자 변경신고서, 토지사용승낙서, 토지거래계약허가신청서등)를 제출토록 규정되어 있고, 매수인의 요청에 따라 건축주 명의 변경에 따르는 구비서류(토지사용승낙서 등)를 제출토록 하는 건축주 명의변경 동의서에 2008.4.18. 서명․날인한 사실 등으로 보아 신탁등기일을 사용수익일로 보아야 한다는 의견이나, 사용수익일에 해당하는지 여부는 차치하더라도 이 의견은 모두 당초 계약시에는 존재하지 아니하였고, 계약 이후 주택신축사업의 추진과정에서 발생한 것인바, 이는 계약체결 당시의 계약조건에 따라 장기할부조건 매매에 해당하는지 여부를 판단하여야 하는 소득세법상 규정에 부합하지 아니하므로 이 건 처분은 부당하다. (다) 쟁점토지에 대한 제세공과금을 신탁등기일(2008.5.14.) 이후에도 청구인이 부담한 사실로 보아 쟁점토지의 양도 시기는 2008.5.14.이 될 수는 없다. 쟁점토지에 부과되는 재산세 및 종합부동산세 등 제세공과금의 납부와 관련하여 쟁점계약서 제5조 제1항에 따르면, 잔금지급 이전에는 양도자가, 그 이후에는 매수인이 책임지는 것으로 약정하였으며, 이는 통상적인 부동산매매에 적용되는 거래조건과 동일한 것이다. 이에 따라 2008～2009년 귀속 재산세 및 종합부동산세는 청구인이 부담하였고, 그 이후 잔금지급이 계속 지연됨에 따라 청구인이 수차례 독촉과 항의를 하자 매수인이 청구인에게 입힌 손해를 보상하는 의미에서 시행사가 시공사로부터 자금지원을 받아 2010년～2011년 귀속분 세금을 대신 납부하도록 하였으며, 이후 공사 중단으로 매수인의 자금사정이 어려워지게 되자 2012～2013년 귀속분은 청구인이 납부한 것이다. 2008～2009년 귀속분 세금납부는 매수인은 청구인에게 부과된 쟁점토지에 대한 재산세와 종합부동산세를 자신의 명의로 납부하면 나중에 비용처리를 할 수 있다고 하여 아래 <표3> 및 <표4>와 같이 청구인은 매수인의 개인통장과 시행사의 법인통장으로 해당 금액을 송금하였으며, 매수인 및 시행사는 이를 자신들이 직접 납부한 것처럼 장부에 기장한 것이다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO OOOO OOOOO OOO OO (OO: O) 위와 같이 조사청이 양도시기로 본 2008.5.14. 이후에도 청구인이 재산세 및 종합부동산세를 계속 납부한 사실로 보아도(위에서 본바와 같이 2010～2011년분은 매수인이 부담하였으나, 이는 잔금지급이 지연되는 것에 따른 손해보상 차원에서 대신 납부한 것에 불과함), 쟁점토지에 대한 관리․통제권을 청구인이 계속 행사한 것으로 보아야 할 것이므로 2008.5.14.은 양도시기가 될 수 없는 것이다. 처분청은 청구인이 2012.12.5. 시공사 및 시행사에게 발송한 종합부동산세 등 납부 독촉서류에서 “…(중략)… 본 건 사업부지 부동산의 제세공과금은 시행사 및 시공사가 공동으로 납부하고 있었습니다. …(중략)… 2012년 재산세가 체납되어 있는 상황에서 종합부동산세가 고지되어 고액체납자가 된 상황이므로, 종합부동산세 등을 2012.12.15.까지 기한 내에 납부하여 주시기 바랍니다”라는 표현을 들어 제세공과금을 지속적으로 시행사가 납부한 사실이 확인되므로, 청구인이 제세공과금을 시행사로 송금한 후 이를 대신 납부하도록 하였다는 청구주장을 인정하기 어렵다는 의견을 제시하고 있으나, 위 독촉공문은 이미 살펴 본바와 같이 청구인이 공사 지연에 따라 잔금을 지급받지 못하여 손해가 계속 발생하는 상황에서 2012년 재산세 및 종합부동산세까지 납부하는 것이 억울하여 보냈던 것이며, 결국 위 독촉공문에 대하여 2012.12.21. 시공사로부터 제세공과금을 대신 납부할 의무가 없다는 회신을 받았고, 결국 청구인이 납부기한 경과 후인 2013.1.11. OOO은행에 납부한 것이다. 아울러, 처분청은 청구인이 매수인 및 시행사의 예금계좌에 입금한 거래내역을 제시하면서, 청구인이 송금한 금액은 종합부동산세 등의 금액과 일치하지도 않으며, 동 금액 외에도 수차례 입금된 사실로 보아 청구주장을 인정하기 어렵다는 의견을 제시하고 있으나, 처분청이 제시한 입금내역을 확인한바, 아래 <표5>와 같이 건축허가 취소에 따른 농지부담금 및 기반시설부담금의 환급금과 2008년 및 2009년 귀속 재산세, 종합부동산세 등을 입금한 사실이 확인되는 것임에도, 처분청은 구체적인 사실관계를 확인하지 아니한 채 일방적인 의견일 뿐이다. OOOOOOOOOO OOOO OOO OOOOO OO OOOO (OO: O)
(2) 장기할부조건 계약은 매수자로 하여금 잔금지급이전에 해당 부동산을 사용․수익하도록 한 경우에 적용하는 것인바, 설령 조사청 의견과 같이 신탁등기일을 사용․수익일로 볼 수 있다 하더라도 쟁점신탁계약서상 수익자에 매수인이 포함되어 있지 아니하므로, 쟁점계약은 장기할부매매에 해당되지 아니한다. (가) 장기할부조건 계약은 매수자로 하여금 잔금지급이전에 해당 부동산을 사용․수익하도록 한 경우에 적용하는 것으로,소득세법제2조2 제6항에 따르면, 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 수익자에게 귀속되는 것으로 규정하고 있으며, 쟁점신탁계약서 및 특약사항을 보면, 특약사항 제9조에서 우선수익권자는 제1순위는 OO생명보험, 제2순위는 시공사인 OOO, 3순위는 시행사로 되어 있는바, 쟁점신탁계약서에 매수인이 수익자로 되어 있지 아니한다. (나) 설령 처분청 의견과 같이 신탁등기일을 사용수익일로 볼 수 있다 하더라도, 쟁점신탁계약서상 수익자에 매수인이 포함되어 있지 아니하였으므로, 쟁점토지는 매수인이 사용․수익하였다고 볼 수 없는 것이며, 따라서, 소득세법상 장기할부조건 매매에 해당되지 아니하고, 쟁점신탁계약서상 수익자 중 시행사가 포함되어 있고, 시행사의 대표이사가 매수자이긴 하나 법 이론상 법인과 개인은 별도의 법인격체로서 동일인으로 볼 수 없다.
(3) 이 건 주택사업부지 중 Ⅱ구역(8필지, 모두 청구인 소유)은 건축허가가 취소되었거나 건축허가도 신청한 사실이 없는 등 현재까지 공사가 착공된 적이 전혀 없어 실질적으로 사용․수익한 사실이 없으므로 양도시기는 아직 도래하지 않은 것이다. (가) 청구인은 주택신축사업을 진행하기 위하여 건축허가시 토지사용승낙서 등을 작성한 사실은 있으나, 토지사용승낙서는 해당 토지를 실질적으로 사용수익하게 한 것이 아니라 건축허가 등 주택신축을 위한 요식적인 서류에 불과하므로, 토지사용승낙서 만으로는 소득세법상 양도에 해당하는 사용수익으로 볼 수 없는 것이다(조심 2010중1405, 2010.12.13., 조심 2009서2829, 2009.11.26. 같은 뜻, 국세청 재산세과-3790, 2008.11.14. 외 다수 참고). (나) 이와 같이 장기할부조건 매매에 있어 사용수익에 해당하는지 여부는 단순히 토지사용승낙서 등을 작성한 것으로 판단할 것이 아니라 실질적으로 해당 토지를 사용하였는지 여부, 즉 공사착공 여부로 판단하여야 할 것인바, 쟁점토지에 대한 건축허가 및 착공허가, 및 취소내역을 살펴보면 다음의 <표6>과 같다. <표6> 쟁점토지에 대한 건축 및 착공 진행상황 구역 주 소 지목 면적 (㎡) 건축허가일 착공일 건축허가 취소일 Ⅰ OOO동 41-3 대 659 2007.6.1. 2008.3.14
• Ⅱ “ 41-19 전 4,264 2006.12.22. 2007.5.7 2010.12.22. “ 41-12 임야 432
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• “ 41-13 대 2,640 2007.5.8. 2008.3.14 2010.10.25. “ 41-14 임야 87
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• “ 41-15 임야 1,469
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• “ 41-11 전 275
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• “ 38-5 전 284
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• “ 38-7 전 558
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• (다) 위 <표6>과 같이 쟁점토지 중 3필지(OOO동 41-3, 19, 13)는 신탁등기일(2008.5.14.) 이전에 건축허가 및 착공신고필증을 교부받았으나, 그 중 2필지(OOO동 41-19, 13)는 건축공사에 착수한 사실이 없다는 사유로 2010.10월 및 12월에 각각 건축허가가 취소되었으며, 1필지(OOO동 41-3)는 공사는 착수되었으나 자금부족 등으로 공사가 중단된 상태이며, 나머지 6필지는 건축허가를 신청한 사실 조차도 없는 점 등으로 보아 쟁점토지 중 Ⅰ구역에 위치한 1필지(OOO동 41-3)를 제외한 8필지(모두 Ⅱ구역에 위치)는 실질적으로 사용수익된 사실이 없으므로 양도시기는 아직 도래하지 않은 것이다.
(1) 청구인은 쟁점계약이 계약당시 매매대금을 월부ㆍ연부 등의 방법으로 지급하지 않았으므로 쟁점계약이 장기할부판매에 해당되지 아니한다고 주장하나, 소득세법 시행령제162조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제78조 제3항에서 규정하는 장기할부판매의 조건이라 함은 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 요건을 갖춘 것을 말하는 것으로, 매매부동산의 매매계약서상 매매대금은 매매계약확약금을 포함하여 총 4차례에 걸쳐 대금을 수령하기로 계약이 체결되어 있고, 매매계약확약금은 계약 시, 계약금은 건축허가 후 30일 이내, 중도금은 계약금 지급 후 6개월 이내, 잔금은 부동산 명의 이전 시 또는 준공 시로 각각 규정하고 있으므로 장기할부판매의 조건 중 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것에 해당된다. (가) 매매부동산이 매수인, 시행사, 시공사 및 신탁회사에 의해 포괄적인 사용수익이 되고 있고 사용수익일로부터 준공일(계약당시는 미준공 상태로 공사도급계약서 공사기간 등을 고려한 준공예정일)까지의 기간이 1년 이상이라면 조세법률주의의 근간을 이루는 엄격해석 원칙에 따라소득세법제162조 제1항 제3호에 따른 장기할부조건 양도로 봄이 타당(수원지방법원 2012.12.7.선고, 2012누2414 판결)하고, 쟁점계약서상 잔금약정일은 특정일자로 지정되지 아니하고 준공일로 기재되어 있으나, 2008.4.11. 시행사․시공사간 작성된 공사도급계약상 공사기간은 착공 후 18개월로 특정되었을 뿐 아니라, 2008.5.13. 작성된 OOO동 타운하우스 개발사업 업무약정서상 사업기간은 2008.4.부터 2010.4.로, 공사기간은 2008.7.부터 2010.1.로 기재된 바와 같이 실질적인 사용수익일인 2008.5.14.부터 1년 이상이므로 장기할부조건을 충족하는 것이다. (나) 청구인은 2008.5.14. 이후에도 청구인이 쟁점토지의 제세공과금을 부담하였고, 잔금지급일 이전에 매수인에게 쟁점토지를 인도 또는 사용․수익하도록 약정한 사실이 없으며, 매수인은 쟁점토지를 사용ㆍ수익하지 않았으므로 2008.5.14.을 양도일자로 보아 양도소득세를 고지한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인 및 매수인의 2008년 및 2009년 종합부동산세는 아래 <표7>과 같이 시행사 법인 계좌(OOO은행 1005-501-177***)에서 출금되어 납부된 것으로 확인되며, OOOOOOOOOO OOO OO OOOO (OO: O) (다) 청구인은 종합부동산세ㆍ재산세에 해당하는 금액을 매수인 및 시행사의 계좌로 송금하였다고 주장하나, 청구인이 입금한 금액은 청구인 명의의 종합부동산세 등의 금액과 일치하지도 않을뿐더러, 청구인은 동 금액 외에도 <표8>과 같이 수차례 입금한 내역이 확인되는 점 등으로 보아 제세공과금을 청구인이 매수인 및 시행사로 송금한 후 대신 납부하도록 하였다는 청구 주장을 인정하기 어렵다. OOOOOOOOOO OOOO OOO O OOO OOO OOO OO (OO: O) (라) 또한, 청구인이 2012.12.5. 시행사 및 시공사에게 종합부동산세 및 재산세 납부를 독촉한 서류의 아래 내용을 보면, 쟁점토지의 제세공과금은 시행사 및 시공사가 공동으로 납부하고 있었으며, 2012년에 부과된 종합부동산세의 납부를 독촉하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 제세공과금은 지속적으로 매수인 또는 시공사가 부담하고 있었던 것으로 확인된다. (청구인이 2012.12.5. 시공사 및 시행사에게 통보한 독촉 서류) 당 사업부지는 시행사와 시공사가 2008년도 개발사업 약정시 신탁등기 되었으며 저는 신탁등기로 인한 재산권 행사에 제한을 받고 있는 상황입니다. 사업약정 시 시행사는 당 사업부지 잔금지급 전 소유권을 신탁에 이전하였으며, 시공사는 당 사업의 자금 보충의무 및 사업비 전반에 대한 결정권을 가지고 있고, 시행사는 토지제공, 사업비는 시공사 보증하에 대출기관에서 제공하는 형태로 알고 있습니다. 또한, 당사업지 부동산의 제세공과금은 시행사 및 시공사 공동으로 납부하고 있었습니다. 그러나, 귀사들이 최근 사업지에 고지된 2012년도 토지세를 체납하여 고지서상 사업지 외 본인의 고지분에 대한 제세공과금을 납부하려해도 사업지 고지분과 함께 납부해야 하기 때문에 본인 고지분에 대한 납부를 하지 못하고 있어 고액체납자가 된 상황이며, 기 고지되어 2012년 12월 15일까지 납부해야 할 종합부동산세 OOO억여 원을 포함하여 기한 내에 납부하여 주시기 바랍니다.
(2) 청구인은 이 건 사업부지에서 Ⅱ구역에 위치한 8필지 중 2필지는 건축허가 및 착공신고를 한 후 공사미착공으로 건축허가가 취소되었고, 나머지 6필지는 건축허가를 신청한 사실이 없는 등 현재까지 공사가 실제 진행되지 아니하였으므로 실질적으로 사용ㆍ수익한 사실이 없다고 주장하나, (가) 담보신탁계약서의 별지4 특약사항 제2조 위탁자의 의무사항에서 청구인은 신탁계약 체결과 동시에 건축주명의변경 관련서류 일체(건축관계자 변경신고서, 토지사용승낙서, 토지거래계약허가신청서등)를 제출토록 규정되어 있으며, 토지 매수인의 요청에 따라 건축주 명의 변경에 따르는 구비서류(토지사용승낙서 등)를 제출토록 하는 건축주 명의변경 동의서에 2008.4.18. 서명․날인하였으며, 2008.5.13. 작성된 OOO동 타운하우스 개발사업 업무약정서 제4조 제6항에 따르면, 본건 사업부지 제공, 관리형토지신탁계약 체결 및 소유권이전등기, 수분양자에 대한 소유권 이전등기 시 협조의무 등 본건 사업을 위한 일체의 협조를 하도록 규정되었다. (나) 2008.5.14. 작성된 쟁점신탁계약서에 따르면, 대상 토지는 매매부동산 모두를 대상으로 하고, PF대출금 OOO억 원의 주채무자는 매수인이 대표로 있는 시행사로 규정되어 있으며, 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권자인 대출금융기관(OOO생명보험), 시공사, 시행자의 수익권증서금액이 OOO억 원으로 쟁점토지의 매매가액 OOO억 원보다 과다하게 설정되었고, 업무약정서상 분양대금 및 대출금액의 집행순서에 따르면, 사업이 시행되어 미분양, 공사 중단, 허가업무 등 사업진행이 순조롭지 못할 경우 소유권이 국제자산신탁으로 소유권 이전된 상황에서 청구인이 쟁점토지의 소유권을 주장하는 것은 어려움이 있다. (다) 신탁계약체결일인 2008.5. 전달인 2008.4.중 시행사와 시공사간 공사도급계약이 체결되어 매수인 명의로 등기이전되었다가 다시 OOO자산신탁으로 소유권 이전되었던 4필지를 포함된 매매부동산 전체를 사업부지로 지정하였으며, 실제 부동산 명의가 등기 이전되지 않은 토지에도 주택신축공사가 착공되었으므로 매매부동산의 사용수익권이 실질적으로 이전된 것이다. (라) 시행사를 대리하여 사업자금을 보충하였던 시공사는 시행사가 이를 변제하지 못하게 되자 대여자금을 회수하기 위하여 매매부동산에 대한 공매를 신탁회사에 요청하였으며, 이에 따라 공매절차가 진행되어 청구인이 보유한 쟁점토지 중 4필지가 소유권 이전된 바, 청구인과 매수인 사이의 잔금이 지급되지 않았음에도 공매로 인하여 소유권이 이전된 것은 토지신탁시점에서 쟁점토지의 소유권이 사실상 이전되었기 때문이다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (3) 소득세법 시행규칙 제78조 (장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (4) 신탁법 제2조 (신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
(1) 2006.9.8. 청구인은 아래 매매계약서와 같이 매매가액 OOO억원에 매매부동산을 매수인에게 양도하기로 하는 쟁점계약을 체결하여 매매확약약정금으로 계약시 OOO억원, 계약금으로 건축허가 후 30일 이내 OOO억원, 중도금으로 계약금 지급 후 6개월 이내 OOO억원, 잔금으로 명의 이전 또는 매수인이 쟁점부동산에서 신축하려고 하는 타운하우스 준공시 OOO억원을 받기로 약정하였고, 이후 아래 <표9>와 같이 2007.3.15. 계약금 OOO억원, 중도금 OOO억원, 잔금 OOO억원으로 변경하였다.
(2) 2008.4.11. 매수인이 대표자로 등재되어 있는 OOO를 도급인으로, OOO을 수급인으로, 매매부동산을 사업부지로 하는 OOO동 타운하우스(27세대)의 공사도급계약이 체결되었다.
(3) 매부동산 중 Ⅰ구역은 매수인의 토지 4필지(2010.3월 19필지로 분필됨)와 청구인의 토지 1필지(OOO동 41-3)가 위치하고 있으며, Ⅱ구역은 모두 청구인이 소유한 8필지로 구성되어 있는바, Ⅰ구역 중 매수인 소유토지 위에는 주택 3동의 신축공사가 상당부분 진행되던 중 준공이 되지 아니한 상태에서 2012.8.22. 가압류등기촉탁에 의하여 매수인 명의로 보존등기가 되었으며, 청구인이 같은 날 위 3동의 주택에 대하여 각각 채권금액 OOO억원에 대한 가압류를 하였고, 이후 채권자인 OOO, 정OOO, 김OOO 등도 가압류를 하였으며, 위 3동 중 1동에 대하여는 청구인이 2012.9.12. 소유권이전청구권가등기를 함. 또한, Ⅰ구역 중 청구인 소유토지 위에는 건물 골조만이 세워진 상태에서 공사가 중단되어 현재까지 그대로 방치되어 있다. 반면, Ⅱ구역 토지를 보면, 8필지 중 2필지(OOO동 41-13, 19)는 당초 건축허가를 신청하였으나, 2010.12. 장기간 공사미착공을 사유로 건축허가가 취소되었고, 나머지 6필지는 건축허가를 신청한 사실도 없는 등 Ⅱ구역은 전체적으로 공사착공조차도 하지 아니하고 방치된 상태로 있다.
(4) 2008.5.13. OOOOOO를 차주(借主) 겸 공동시행자로, OOO을 시공자 겸 자금보충의무자로, 매수인 전OOO을 연대보증인으로, OOO은행을 자금관리자로, OOO생명보험을 대주(貸主)로, OOO자산신탁 주식회사를 신탁회사로, 청구인을 위탁자로 하는 대출약정서가 체결되었고, 2008.5.14. 청구인과 매수인을 위탁자로 하는 관리형토지신탁계약이 OOO자산신탁과 체결되어 아래 <표10>과 같이 우선수익권자가 지정되었으며, 시행사는 2008.5.14. OOO생명보험로부터 OOO억원의 PF대출을 실행하였다. OOOOOOOOOOO OOO OOOO OOOO OOO(OOOOOO)
(5) 2008.5.14. 위 대출금 OOO억원 중 매매부동산 매매계약의 중도금 OOO억원이 신탁회사 OOO자산신탁의 계좌에서 청구인의 계좌로 이체되었고, 청구인은 매매부동산 중 OOO동 41, 41-1, 41-21, 41-17 4필지 합계 4,389㎡를 매수인의 명의로 이전하고 2008.7.25. 등기이전 된 4필지의 양도가액을 OOO만원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 잔금 OOO억원은 현재까지도 지급되지 못하고 있다.
(6) 2008.5.14. 매매부동산 모두가 신탁을 원인으로 하여 OOO자산신탁으로 소유권 이전되었다.
(7) 청구인이 2012.12.5. 시공사에게 통보한 종합부동산세 등 납부독촉서류에 대하여 시공사가 2012.12.21. 회신한 서류를 보면, 제세공과금을 대신 납부할 수 없다는 내용이 나타난다. 제목: 종합부동산세 등 납부 요청에 대한 회신 …(중략)… 시행사, 당사(시공사), 대주, 귀하(청구인) 등이 당사자로 체결한 대출약정서에 의거, 당사는 자금보충의무자로서 차주(시행사)가 대주에게 대출원리금을 전액 상한하지 못하는 경우에 차주의 대출을 위해 발행한 기업어음 원리금 기타 비용 전액을 상환하기에 부족한 금액을 차주에게 대여하는 방식으로 자금을 보충하게 되어 있으며, 본 사업의 시행을 위하여 필요한 자금의 조달 및 제 사업비는 연대보증인 등이 부담해야함을 알려드립니다. 따라서 귀하가 요청하신 토지 재산세 및 종합부동산세, 미지급 토지 잔금 OOO억원 등은 당사가 지급할 의무가 없고, 귀하가 요청하는 토지의 명의이전의무도 없음을 알려드립니다. 본 사업이 수년간 지연되고 있는 것은 차주 겸 시행사 및 매수인이 본 사업 추진을 위해 약정했던 인허가, 분양 등 주요의무를 장기간 이행하지 않고 있기 때문이며, 현재 당사는 PF대출 OOO억원에 대한 자금보충의무 외에도 공사미수금 OOO억원(‘12년 11월말 기준), 대여금 OOO억원(’12년 11월말 기준) 등의 막대한 자금을 부담하면서까지 사업정상화를 위해 최선을 다하고 있음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.
(8) 건축허가 변경 및 취소 등의 사유로 착공이 지연되던 중, 일부세대가 분양되어 2009.7.1. 시공사가 사업부지 중 Ⅰ구역에서 주택 5채에 대한 공사가 착공되었다.
(9) 주택신축공사는 Ⅰ구역 중 매수인 소유토지 위에 3채, 청구인 소유토지 위에 2채가 각각 진행되었고, 2010.5.경 시행사의 공사대금 미지급 등으로 공사가 중단되었으며, 이후 위 주택 3채는 골조 및 외장공사는 거의 완료되었으나 내부공사가 진행되지 아니하여 준공을 받지 못한 상태에서 2012.8.24. 청구인이 잔금 OOO억원 미지급을 사유로 가압류등기촉탁에 의하여 매수인 명의로 보존등기가 되었으며, 청구인이 같은 날 위 3동의 주택에 대하여 각각 채권금액 OOO억원에 대한 가압류를 하였고, 이후 채권자인 OOO, 정OOO, 김OOO 등도 가압류를 하였으며, 청구인은 위 3동 중 1동에 대하여 2012.9.12. 소유권이전청구권가등기를 하였고, Ⅰ구역 중 청구인 소유토지 위에는 주택 2채의 골조만이 세워진 상태에서 공사가 중단되었다.
(10) 2013.1.14. 시공사인 OOO이 공사대금 미지급과 관련하여 매수인의 명의로 보존등기 된 주택 3채에 대한 소유권 보전등기말소청구권 가처분의 소를 제기하여 현재 진행 중인 것으로 나타난다.
(11) 시공사인 OOO은 시행사의 채무불이행을 사유로 매매부동산에 대한 공매를 신탁회사에 요청하여 2013.6.28. 매매부동산 중 매수인 소유의 토지 4필지와 청구인이 보유한 쟁점토지 중 4필지가 낙찰(청구인은 양도소득세 OOO만원, 지방소득세 OOO만원 합계 OOO만원을 2013.8. 자진신고․납부함)되었고, 2013.12월 현재 쟁점토지 중 나머지 필지에 대하여도 현재 공매가 진행 중으로 매매부동산 내역 및 진행상황은 아래 <표11>과 같다. OOOOOOOOOOO OOOOO OO O OOOO
(12) 살피건대, 이 건의 경우 장기할부조건매매에 해당하는지 여부는 계약체결 당시의 계약조건에 판단하는 것인바, 쟁점계약당시 매매대금은 계약금․중도금․잔금으로 나누어 지급받기로 하였을 뿐, 월부․연부 등 사회통념상 정기적으로 볼 수 있는 기간으로 나누어 지급받기로 약정한 사실이 없는 점(국심 2001중1090, 2001.8.31. 외 다수 같은 뜻)에 비추어 청구인이 장기할부조건에 의하여 부동산을 양도한 것으로 보기는 어렵다고 판단된다. 설령, 처분청 의견과 같이 신탁등기일을 사용․수익일로 볼 수 있다 하더라도 쟁점토지(9필지) 중 8필지가 위치한 Ⅱ구역은 건축허가가 취소되었거나 건축허가를 신청한 사실도 없는 등 현재까지 공사가 착공된 사실이 없어 이 건은 실질적으로 사용․수익되었다고 보기 어려운 점, 처분청이 양도일자로 본 2008.5.14. 이후에도 청구인이 쟁점토지의 재산세 및 종합부동산세 등을 납부한 것으로 나타나고, 매매부동산 중 매수인에게 이전된 토지와 청구인이 보유한 쟁점토지 중 4필지가 낙찰된 것에 대하여 양도소득세를 자신 신고․납부한 점 등을 감안할 때, 처분청이 청구인과 매수인 사이에 체결한 쟁점계약을 장기할부조건매매로 보아 2008.5.14.을 양도일자로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.