쟁점토지 양도가액에서 특약사항으로 기재한 토지조성공사비를 차감하지 않음

[주 문] 심판청구를 기각합니다. [이 유]

• 가. 청구인은 2010.5.28. OOO동 105-1 전 1,240㎡ 중1,126㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 진OOO·진OOO에게 양도하고양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 이에 처분청은 쟁점토지의 등기신청서에 기재된 OOO원을 양도가액으로 하여 2013.2.18. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.15. 이의신청을 거쳐 2013.9.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 소유권이전등기시 양도금액을 OOO원으로 하여 신청하였으나, 이는 당시 청구인의 자녀가 OOO에 걸려 정신이 없는 상태여서 소유권 이전등기 관련 일체의 업무를 법무사사무소에 위임하는 바람에 잘못 등기된 것으로,쟁점토지의 양도가액은 소유권 이전등기신청서에 기재된 OOO원에서부동산매매계약서에 특약사항으로 기재된 기반공사비 OOO원(평당 OOO원×340평, 이하“쟁점공사비”라 함)을 제외한 OOO원이다. 법무사 사무실에서 컴퓨터로 기반공사비가 포함된 금액을 매매대금으로 하여 매매계약서를 미리 작성해 두었기에, 청구인과 매수인들이 합의하여 수기로 특약사항을 기재하였던 것이고, 계약 당시 매수인 중 진OOO만 참석하였고 진OOO은 법무사 사무실에 위임하였던바, 매매계약서의 매수인란에 날인된 진OOO의 도장은 법무사 사무실에서 사용하는 조립식 도장이고, 특약사항을 기재한 뒤 청구인, 매수인 진OOO, 청구인의 남편 현OOO의 도장을 날인하였던 것이다. 처분청은 부동산 실거래가 신고 및 부동산 이전등기 신청에 대한 정정신고가 없다는 의견이나, 부동산 소유권에 관한 등기는 형식적 심사주의에 의하기 때문에 소유권이전등기 당시 형식상 착오가 없는 이상 정정등기가 불가하여 어쩔 수 없었다.
• 나. 처분청 의견 쟁점공사비 산정의 산출근거가 없고 양도일로부터 3년이 지난현재까지공사를 시행한 사실이 없으며매수자도 특약사항 불이행에 대한 손해배상 등의 조치도 취하지 않고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점공사비는 토지대금과 별도로 지급받은 것이라는 주장은 신빙성이 없다. 청구인이 제출한 매매계약서를 보면, 전체적으로 컴퓨터 등에 의해서작성되었으나 특약사항만 수기로 기재되어 있고, 특약사항란의도장과매수인란의 도장이 상이할 뿐만 아니라 지방자치단체에 부동산실거래가액 신고시 특약사항이 없었던 점 등을 볼 때, 특약사항이 매매당시작성된 것으로 보기 힘들며,등기신청시 매매대금OOO,OOO,OOO원이 착오에 의한 것이라면 양도소득세신고 이전에 이루어지는 부동산 실거래가 신고 및 부동산 소유권 이전등기 신청에 대한 정정부터 이루어지는 것이 합리적이나 이에 대한 정정신고는 이루어진 바 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 매매계약서에 특약사항으로 기재된 쟁점공사비를 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사내용에 의하면청구인은 2010.5.1. 다음 <표1>과 같이 OOO동 105-1 외 6필지를최OOO으로부터 OOO억원에 일괄하여 취득하기로 매매계약을 체결하고 2010.5.28. 이를 취득하였으며㎡당 취득가액은 OOO원(OOO억원/8,926㎡)인 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청은쟁점토지의 등기신청서에 기재된 OOO원을양도가액으로, 일괄 취득가액 OOO원을 기준시가로 안분한 OOO원(㎡당 OOO천원)을 취득가액으로 하여, 양도차익 OOO원을 산정하여 2013.2.7. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지한 것으로 나타나고, 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 소유권 이전 등기일은 2010.5.31.(2010.5.17. 매매 원인), 쟁점토지의 거래가액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 2010년～2012년 중 양도한 토지의 거래내역은 다음 <표2>와 같고,국세청전산자료로 국토해양부 실거래가 신고자료를 확인한바 기반공사비에대한 특약사항은 없는 것으로 확인되며, 부동산 실거래가 신고 및 부동산 소유권 이전등기 신청시 제출한 당초 양도대금에 대한 정정사항은 없는 것으로 확인되고, 매수인인 진OO의 OOOO OO지점의 통장거래내역에토지계약금으로 2010.5.18. OOO원,2010.5.28. OOO원 등총 OOO원이 출금된 사실이 통장사본에 의하여 나타난다.

(4) 건축허가신청서, 개발행위 허가신청서, OOO시청의 공문, 민원서류 보완/보정요구서 등에 의하면, 청구인은 쟁점토지 양도일 이후인 2010.8.28. 쟁점토지 외 4필지에 진입로공사 및 창고 5개동을 신축하는 건축허가신청서와 개발행위 허가신청서를 OOO시청에 접수하였으나, OOO시청은 수차례 공사관련 서류의 보완 및 보정을 청구인에게 요구하였고, 청구인은 관련서류를 보완하여 제출하였으나 현재까지 건축허가가 승인되지 않은 것으로 나타난다.

(5) 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서(2010.5.17.)에 의하면,매매대금 OOO원 중 계약금은 OOO원,잔금은 2010.5.28.OOO,OOO,OOO원을 지불하고 영수한다고되어 있고,특약사항으로토지매입대금평당OOO,OOO원은 택지조성에 필요한 기반공사비로 한다고 수기로 기재되어 있으며, 그 옆에매도인인 청구인과 매수인 진OOO, 청구인의 남편 현OOO의 도장이 날인되어 있고,매수인 진OOO·진OOO의확인서(2013.3.12.)에 의하면, 거래대상 부동산은 쟁점토지(약 340평), 매매가는 OOO원, 기반조성비용은 OOO원(평당 OOO만원×340평)으로 되어 있으며, 2010.5.17. 청구인과 쟁점토지의 매매대금을OOO원(평당 OOO만원)으로 하여 매매한 사실이 있고,매매당시 특약조항에 따라 토지매입대금 평당 OOO만원 중 평당 OOO만원은 택지조성에 필요한 기반조성비용(형질변경비용 및 도로개설비용, 각종 인허가비용)으로 하기로 하였다고 되어 있으며, 쟁점토지 취득 시의 부동산 거래계약 신고필증에 의하면OOO OOO OO동105-1 전 1,240㎡의 물건거래금액은OOO,OOO,OOO원인 것으로 나타난다.

(6) 청구인은쟁점토지 취득시 일괄 취득하였던 토지 중 하나인 OOO동 105-4 2,781㎡ 중일부인 661㎡을 2011.9.27. 양도하였는바, 위 토지에 대한 2011.9.27.자 매매계약서에 의하면, 특약사항에 토지조성비(형질변경 및 기반조성비) 금 OOO원을 잔금과 동시에 지급하기로 한다고 수기로 기재되어 있고, 매매대금은OOO,OOO,OOO원이라고 되어 있는바, 이에 대하여 청구인은 위 661㎡ 토지는 OOO동 105-4 2,781㎡ 중 일부인 661㎡을 105-7로 분할하여 양도한 것으로, OOO동 105-7 토지는 지적도에서 보는 바와 같이 쟁점토지보다 우월한 입지조건에 있고, 쟁점토지는 현재 맹지 상태로 도로개설을 위해서는 105-4, 105-2 토지를 거쳐야 하는 어려움이 있어 105-7 토지보다 당연히 가격이 낮아야 함에도매매계약서상 쟁점토지의 가격이 더 높게 되어 있어 상식에 벗어난다고 주장하고 있다.

(7) 청구인이 제시한 기반조성비 산출내역에 의하면, 농지전용부담금의산출근거는 공시지가×면적×30%=OOO원×1,126㎡×30%=OOO원으로,대략 평당 OOO원으로 추정되고, 오·폐수 처리시설, 전기시설, 수도시설, 석축공사 등으로 대략 평당 OOO원 소요예상되며,위 기반 조성공사비는 쟁점토지 단독 공사시 평당 OOO원에 달하나, 쟁점토지와 함께 일괄하여 취득한 105-1, 105-2, 105-3,105-4, 105-5, 105-6, 산35 토지 합계 약 2,700평을 동시에 공사하여, 규모의 경제 달성으로 저렴하게 약정할 수 있었던 것이라고 주장하고 있고, 그 밖에 청구인은건축허가신청서, 개발행위 허가신청서, OOO시청의 공문, 민원서류 보완/보정요구서 등을 증빙으로 제출하였다.

(9) 위와 같은 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 처분청이 인정한 양도가액은 등기신청서에 나타난 바에 따라 쟁점토지의 등기부등본에 기재된 가액인 점, 매매계약서상 특약사항란의 도장과 매수인란의 도장이 상이하고 지방자치단체에 부동산 실거래가액 신고시 특약사항이 없었던 점, 청구주장의 기반공사가 현재까지 시행되지 아니한 점, 청구인은 쟁점토지는 맹지이고 OOO동 105-7 토지가 우월한 입지조건에 있으므로 쟁점토지의 가격이 더 낮아야 함에도 매매계약서상 쟁점토지의 가격이 더 높게 되어 있어 상식에 벗어난다고 주장하나,각 토지에 대한 매매계약서상 매매대금에서 기반조성비를 제외하고 매매단가를 계산하여 보면 오히려 쟁점토지의 매매단가가 105-7 토지보다 낮은 점(기반공사비와 매매가액이 별도로 표시되어 있는 105-7 토지의 매매계약서상 매매가액 OOO원을 해당면적 661㎡로 나누면 청구인이 주장하는 바와 같이OOO,OOO원/㎡이고, 쟁점토지의 매매계약서상 매매가액 OOO원에서 청구주장의 기반공사비 OOO원을 제외한 OOO원을 해당면적 1,126㎡으로 나누면OOO,OOO원/㎡이다) 등을 종합하여 볼 때, 쟁점공사비를 쟁점토지의 양도가액에서 차감하여 달라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.