일괄양도한 토지의 각 필지별 임의구분 가액을 부인하고 기준시가 비율로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1970.7.31. 취득한 OOO OOOO OOO OOO OOO O OOOO O OOO O,OOOO(OO OOOOOOO OO)O OOOO O OOOOOO(OOOO OO O OOOOO OOOOO OOO-OOO OOOOOOO) OOO OOO OOOO OOOOOO(OO OOOOOOOO OO, OOOO OOO OOO OOOOOOOOO OO)O OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO산업개발에 일괄양도하고 2012.2.29. 양도소득세 신고시 쟁점부동산에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용하여 쟁점토지 중 과세대상 토지 1,688.2㎡(이하 “과세대상 토지”라 한다)에 대하여 양도가액(실지거래가액) OOO원, 취득가액(환산가액) OOO원, 양도차익 OOO원으로하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지(4필지)를 일괄양도하면서 필지별 가액을 합리적인 기준없이 임의로 배분하여 과세대상 토지의 양도소득세를 과소신고한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산하여양도가액을 OOO원으로 산정하고, 이에 대응하는 취득가액은환산가액 OOO원으로 하여 2013.1.17. 청구인에게 2011년 귀속 양도 소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.1. 이의신청을 거쳐 2013.9.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 수개의 필지를 거래함에 있어 필지별 단가는 토지의 형질, 이용가치, 주변시세 등을 감안하여 산정하는 것인 바, 처분청은 비과세 대상인 쟁점주택 부지의 거래가액은 ㎡당 2,061,850원(OOO)으로 과세대상 토지 거래가액(㎡당 OOO원)에 비해 과도하다는 의견이나, 청구인은 쟁점주택 부지는 ‘대지’로, 과세대상 부지는 ‘답’으로 사용되는 용도를 감안하여 필지별 가액을 산정하였고, 청구인이 확인한 같은 곳 144-8번지(대지), 207-11번지(답) 거래가액은 ㎡당 각 O,OOO,OOO원, OOO원으로 쟁점주택 부지 거래가액(㎡당 OOO원)보다 오히려 높으며, 쟁점토지를 관할하는 관청에서 부동산거래계약신고필증을 교부한 매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 추정되므로 매매계약서가 사실과 다르다는 구체적인 입증 없이 처분청이 쟁점토지의 필지별 구분가액이임의기재 된 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 매매계약서에 필지별 가액을 구분 표시하였으므로 이를 시가로 인정하여야 한다는 주장이나, 비과세대상인 쟁점주택이 소재한 부지의 거래가액은 기준시가로 안분계산한 가액에 비하여 OOO원이나 높게 책정되어 필지별 구분가액이 적정하다는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 청구인은 쟁점주택 부지의 거래가액을 ㎡당O,OOO,OOO원(평당 약 OOO원)으로 책정하였으나, 처분청이 쟁점토지 인근 공인중개사사무소에 거래시세를 확인한 바에 의하면, OOO시(쟁점토지 소재) 외곽지역의 일반주거지역 토지시세는 평당 OOO원에 이르는 곳이 없고 쟁점토지는 평당 OOO원 정도에 취득이 가능한 것으로 조사되었으며, 청구인이 제시한 매매사례가액은 쟁점토지와의 유사성이 구체적으로 확인되지 않는 이상 청구주장의 증빙으로 인정하기어려우므로 쟁점토지의 필지별 가액 구분이 임의기재된 것으로 보아기준시가 비율로 안분하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지(4필지) 매매계약서상 구분기재된 각 필지별 양도가액을 임의기재된 것으로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지(4필지)를 일괄양도하면서 신고한 필지별 양도가액이 임의기재된 것으로 보아 기준시가 기준으로 안분하여 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점토지 필지별 양도가액은 매매계약서에 구분명시된 금액이 적정하다고 주장하며 쟁점토지 매매계약서,쟁점토지 양도일과 유사한 시기에 거래된 부동산 매매계약서 등을 증빙자료로 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 1970.7.31. 취득한 쟁점토지(4필지, 2,176㎡)를 2011.12.1. 주식회사 OOO산업개발에게 양도하고 양도소득세 신고시 쟁점토지 매매계약서상 필지별 구분기재된 양도가액에 따라 쟁점토지 지상에 소재한 쟁점주택 부지(487.8㎡)에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용하고 과세대상 토지(1,688.2㎡)에 대하여는 양도가액 OOO원, 취득가액 (환산가액) OOO원, 양도차익 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고, 처분청은 청구인이 쟁점토지(4필지)를 양도하면서 필지별 가액을 합리적인 기준없이 임의로 배분하여 과세대상 토지의 양도소득세를 과소신고한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도가액 OOO원, 취득가액(환산가액) OOO원, 양도차익 OOO원을 청구인의 쟁점토지 거래가액으로 하여 이 건 처분을 하였는 바, 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 [표1]과 같다. OOOO OOOOO OO O OO OO (OO: O) O OOO-O OO(OOOO) O OOOO OO(OOOOOO)O OOOOOOO, OOO OOOOOOOOOOOO OOO OOOOO (2)소득세법제100조 제1항 및 제2항에 ‘양도가액을 실지거래가액에 의한 때에는 취득가액도 실지거래가액(환산가액도 포함)에 의하고, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다’고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제6항에 ‘법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의규정에 의하여 안분계산 한다’고 규정하고 있다.

(3) 청구인이 매수법인인 주식회사 OOO산업개발과 체결한 쟁점토지 매매계약서(2011.11.15.)와 별지의 필지별 매매계약내역은 아래[표2]와 같은 바, OOOO OOOOOO OOO OOOO 총 매매대금은 OOO원이고, 각 필지 매매대금이 구분 기재되어 있으나 필지별 매매대금 산정근거는 없는 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 쟁점토지의 각 필지별 용도(답, 대지)에 따라 구분·산정한 내역과 쟁점토지 거래일(2011.12.1.)이전 2011.11.15.에 주식회사 OOO산업개발(쟁점토지 양수인과 동일)에 양도된 매매사례에 대한 매매계약서(2매)를 아래 [표3]과 같이 제시하면서 매매사례가액이 ㎡당 OOO원～OOO원 이므로 쟁점토지 중비과세대상 필지가액(㎡당 OOO원)은 과도하게 책정된 것이 아니라고 주장하고 있다. OOOO OOOOOO OOO OOOOO (OO: O) 그러나, 쟁점토지 중 과세대상 토지는 유사매매사례와 동일한 지목(전)임에도 양도가액은 ㎡당 OOO원～OOO원으로 위 매매사례가액(㎡ OOO원～OOO원)에 비해 과도하게 낮아 매매사례가액을쟁점토지 인근 부동산의 적정 거래시세로 보아 청구주장의 증빙으로 채택하기 어렵다.

(5) 위의 내용을 종합하면, 청구인이 쟁점토지를 과세와 비과세 토지로 구분·평가함에 있어 지목과 형상이 동일함에도 임의적으로 비과세 부분 토지를 훨씬 높게 산정하였고, 청구인이 매매사례가액으로 제시한 거래가액(㎡당 OOO원～OOO원)이 쟁점토지 비과세 적용토지 거래가액(㎡당 OOO원)과는 유사하나 과세대상 토지 거래가액(OOO원～OOO원)과는 상이한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지 매매계약서에 필지별 양도가액이 구분 기재된 사실만으로 청구주장을 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 필지별 양도가액을 기준시가에 의하여안분계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.