쟁점건물에 대한 도급공사계약 금액을 쟁점건물의 시가로 인정하는 것이 합리적임

OOO세무서장이 2013.1.18. 청구인에게 한 2007.3.14. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 OOO 임야 1,444㎡ 지상 제1, 2종 근린생활시설 2층 397.8㎡의 1／2 지분에 대한 증여재산가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.10.30. 사망한 윤OOO의 손자인바, 윤OOO은 1948.1.10. OOO 임야 1,444㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하던 중 쟁점토지 지상에 제1, 2종 근린생활시설 2층 397.8㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하였고, 2007.3.14. 준공 후 쟁점건물에 대하여 청구인과 윤OOO의 명의로 각각 1／2 지분으로 하여 소유권보존등기를 마쳤다.
• 나. OOO지방국세청장은 윤OOO에 대한 상속세 조사결과, 윤OOO이 쟁점건물에 대한 신축공사비 OOO원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 전부 부담한 사실을 확인하여 청구인이 윤OOO으로부터 쟁점건물의 1／2을 증여받은 것으로 보아 쟁점건물의 시가를 쟁점공사비로 산정하고 그의 1／2인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2013.1.18. 청구인에게 2007.3.14. 증여분 증여세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.21. 이의신청을 거쳐 2013.8.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) (주위적) 처분청은 쟁점건물의 시가를 쟁점공사비인 OOO원으로 보고 청구인의 지분율 1／2에 해당하는 OOO원을 증여가액으로 보았으나, 쟁점공사비에는 쟁점토지의 자본적 지출과 쟁점건물의 신축에 소요된 금액이 혼재되어 있고, 또한 일부 지출금액은 쟁점토지의 자본적 지출금액과 쟁점건물의 신축과 관련된 지출로 구분하는 것이 어렵기 때문에 거래금액을 명확히 알 수 없다. 2007년 쟁점건물의 완공 및 쟁점토지의 지목변경 후 쟁점토지의 개별공시지가가 OOO원에서 OOO원으로 OOO원이 증가한 점, 2012년 10월에서 11월에 걸쳐 OOO에 수용된 내역을 보더라도 쟁점토지의 보상금액이 쟁점건물의 보상금액에 비하여 높은 점으로 볼 때, 쟁점공사비에는 토지 형질변경과 관련하여 지출된 토지의 자본적 지출이 포함되어 있다는 것이 명확하다. 따라서 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 에 따른 보충적 평가방법으로 평가한 재산가액의 1／2인 OOO원을 증여받은 것으로 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

(2) (예비적) 쟁점공사비 중 쟁점건물의 건축비로 명확하게 사용된 금액은 쟁점건물 신축에 따른 건축도급계약금액 OOO원이며, 나머지 금액은 토지형질 변경과 관련하여 지출된 것이다. 따라서 청구인이 윤OOO으로부터 수증받은 쟁점건물의 가액인 건축비 소요금액 OOO원의 1／2인 OOO원을 증여받은 것으로 보아 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물의 신축대금 중 산지전용허가 등 대지조성 관련 비용이 포함되어 있기 때문에 토지관련 비용은 건물신축비용으로 볼 수 없으므로 증여재산가액 산정시 제외하여야 한다고 주장하나, 당초 임야였던 쟁점토지 위에 쟁점건물을 신축하기 위해서는 건물 신축 관련 직접비용뿐만 아니라 지목변경, 산지전용허가, 건축설계, 준공승인, 부대시설 설치관련 부대비용이 필수적으로 발생하는 바, OOO종합건설(주)와의 건설공사 도급계약서상 금액OOO원이 신축 관련 직접비용이라면, 기타 비용 OOO원(건축설계비 OOO원, 건축사 준공비 OOO원, 석축공사추가비 OOO원, 외잡비 OOO원, 주거용도변경비용 OOO원, 산지전용허가 OOO원, 개발행위허가 OOO원, 대체산림조성비 OOO원, 준공배수공사측량비 OOO원, 수도공사비 OOO원 등)의 대부분은 건축사 준공비, 설계비, 외잡비 등 건물신축 부대비용으로 확인된다. 또한 산지전용허가 비용 등 일부 토지관련 비용이 지출된 사실은 인정되나 이는 순수하게 쟁점토지의 가치를 높이기 위한 자본적 지출이기보다는 쟁점건물의 신축에 필수적으로 발생하는 부대비용으로서 건물의 취득원가에 포함되어야 한다. 쟁점건물의 취득원가를 구성하는 직접비용과 신축관련 부대비용은 모두 쟁점건물의 취득원가 구성항목이므로 부대비용을 포함하여 증여재산가액을 계산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점건물의 시가가 불분명하므로 상속세 및 증여세법상 보충적 방법에 따라 증여가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점건물의 건축비 중 토지의 자본적 지출에 해당하는 부분을 제외하여 증여가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 2007.1.24. 사용승인을 얻어 2007.3.14. 청구인과 윤OOO이 각각 1／2의 지분으로 소유권보존등기를 마쳤고, 2011.10.30. 윤OOO의 지분 1／2은 협의분할에 의한 상속을 원인으로 윤OOO의 자 윤OOO과 윤OOO에게 각각 1／4씩 소유권 이전등기가 경료되었으며, 청구인의 지분 1／2은 2012.10.19, 윤OOO의 지분 1／4은 2012.10.25, 윤OOO의 지분 1／4은 2012.11.7. 각각 OOO에 수용된 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 윤OOO에 대한 상속세 조사과정에서 쟁점건물에 대한 건축비 소명내역에 의하여 쟁점공사비가 아래와 <표1>과 같이 소요되었다고 확인한 것으로 나타난다. OOO

(3) 청구인은 2006.9.14. 주식회사 OOO종합건설과 건물 신축을 위한 공사도급계약을 체결한바, 계약금액은 OOO원이고 이에 첨부된 견적내용은 아래 <표2>와 같으며, 공사원가명세상의 도급공사비 총액은 공사비와 이윤을 합하여 OOO원으로서 그 내역은 아래 <표3>과 같이 나타난다. OOO

(4) 청구인은 증여일이 속한 2007년 쟁점건물의 기준시가를 OOO원으로 산정한 건물기준시가 계산서를 제출하였고, 2012.10.19. OOO에 수용된 쟁점건물 중 청구인의 지분 1／2에 대한 보상금액은 OOO원으로서 상세내역은 아래 <표4>와 같이 나타난다. OOO

(5) 쟁점토지의 ㎡당 공시지가는 아래 <표5>와 같이 지목이 임야였던 2007년에는 OOO원이었으나 쟁점건물에 소유권보존등기가 마쳐진 2007.3.14. 지목이 임야에서 대지로 변경된 후 OOO원으로 OOO원이 상승한 것으로 나타나고, 2012.10.25. OOO에 수용된 쟁점토지 중 윤OOO 지분 496／1,444에 대한 수용금액은 OOO원으로 나타난다. OOO (6) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 전단 및 제61조 제1항 제2호에서는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따르도록 규정하고, 같은 법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제2호에서는 건물의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액에 의하도록 규정하고 있다.

(7) 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 조부 윤OOO으로부터 증여받은 쟁점건물의 1／2지분에 대하여 시가가 불분명하므로 상속세 및 증여세법 제61조 에 따른 보충적 평가방법으로 증여재산가액을 정하여야 한다고 주장하나, 아래 쟁점②에서 살펴보듯 쟁점건물의 시가가 불분명하다고 볼 수 없으므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(8) 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점공사비가 쟁점건물의 직접비용 및 신축에 필수적으로 발생하는 부대비용으로 이루어져 있으므로 쟁점건물의 시가로 인정할 수 있다는 의견이나, 쟁점공사비에는 토목설계비 OOO원, 측량비 OOO원, 대체산림조성비 OOO원, 산지전용허가비 OOO원 등 쟁점토지의 형질변경에 소요되는 비용이 포함된 것으로 나타나는바, 건물의 신축에 토지의 형질변경이 반드시 수반되는 것은 아닌 점, 쟁점건물의 신축에 수반하여 2007.3.14. 쟁점토지가 임야에서 대지로 지목이 변경됨에 따라 쟁점토지의 ㎡당 공시지가가 OOO원에서 OOO원으로 3배 상승하였고 또한 OOO의 쟁점토지 중 윤OOO의 지분 496／1,444에 대한 보상가액은 OOO원임에 비하여 청구인의 쟁점건물에 대한 지분 1／2의 수용금액은 OOO원에 불과하여, 쟁점건물의 신축으로 인해 쟁점토지의 가치가 증가하였다고 보이고, 쟁점공사비가 모두 쟁점건물의 가치 증가에만 기여하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 2006.9.14. 주식회사 OOO종합건설과 체결한 건물 신축에 대한 도급공사계약서상의 공사도급금액은 OOO원인바, 이에 대한 세부 견적서에는 토목공사 및 건축공사에 대한 재료비, 노무비 및 경비가 포함되어 있고, 공사원가명세서상으로 원재료비 OOO원, 노무비OOO원, 경비 OOO원이 포함되어 있어 위 공사도급금액 OOO원에는 건물 신축과 관련된 부대비용이 포함되어 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 쟁점공사비 전체를 쟁점건물의 시가로 보기는 어렵고 쟁점건물에 대한 도급공사계약 금액 OOO원을 쟁점건물의 시가로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점공사비의 1／2을 청구인이 증여받은 쟁점건물 중 1／2지분에 대한 증여재산가액으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.