상속주택의 양도소득세 취득가액은 소급하여 감정한 가액은 상속개시일 현재 시가로 인정하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.8.7. 사망한 모 장OOO으로부터 상속받은 경기도 OOO 소재의 건물(대지 156.5㎡, 주택 1층 84.98㎡, 2층 60.28㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2011.12.26. 김OOO에게 OOO원에 양도하고, 양도소득이 1세대1주택 비과세대상에 해당하는 것으로 하여 2012.2.22. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 양도 당시 청구인이 1세대2주택자로 쟁점주택 양도소득이 비과세소득에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 경정하면서, 쟁점주택의 취득가액을 쟁점주택의 상속개시 당시 고시 된 개별주택가격 OOO원으로 하여 양도차익을 계산하고 2013.2.18. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였
• 다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.20. 이의신청을 거쳐 2013.8.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 대법원은 2010.9.30. 선고한 2010두8751판결에서 “상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 1999. 4. 27. 선고 99두1595 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조)”고 판결하였는바, 청구인이 상속 당시 별도로 상속세 신고를 하지 아니하였고, 처분청이 당해 상속재산의 시가를 평가하기 어려워 자산의 취득가액을 기준시가로 평가하였으나, 청구인이 공신력있는 감정기관에 의뢰하여 소급하여 평가한 감정평가액(OOO원, 평가기준일 2010.8.13., 조사기간 2013.1.24.)이 존재한다면, 이를 시가로 인정하는 것이 타당하고, 기준시가는 과세의 편의를 위해 사용되는 금액이지, 감정평가액보다 더 합리적인 시가라고 할 수 없으며, 이는 소급감정의 경우에도 차이가 없다고 판단된다. 쟁점주택은 1997년에 건축된 노후주택으로, 청구인은 2010.8.7. 쟁점주택을 상속받아 2011.12.26. 양도하여 청구인의 보유기간이 1년 4개월에 불과한데 가격상승요인도 없는 쟁점주택에 대하여 보유기간 1년 4개월만에 쟁점주택의 가격이 OOO원이 상승하였다고 보아 과세한 이 건 처분은 합리적인 과세라 할 수 없고, 청구인이 합리적인 금액에 의한 양도소득세 신고를 하고자, 비용을 지불하고 감정평가기관에 쟁점주택의 감정을 의뢰하여 쟁점주택의 상속 당시 시가를 평가하였으므로 이를 기준으로 양도소득세를 산정함이 보다 합리적이라 할 것이며, 참고로 청구인은 감정평가금액을 쟁점주택의 상속재산가액으로 하여 상속세 기한후 신고를 하였다.
• 나. 처분청 의견 상속받아 양도한 부동산은 상속개시일 현재의 시가를 취득 당시 실지거래가액으로 보되, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정된 감정가액을 포함하도록 규정하고 있으므로, 본건의 경우 청구인이 제시한 감정평가액은 상속개시일로부터 2년 이상 경과된 후 소급감정가액이고, 감정평가서상 감정평가목적이 세무서 제출용으로 기재되어 있는 점에 비추어 이를 상속개시일 현재의 시가로 보기 어려우므로 상속개시 당시 고시된 개별주택가격 OOO원을 취득가액으로 하여 경정․고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속주택의 양도소득세 취득가액을 소급감정가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 감정평가서에 의하면, (주)OOO이 쟁 점주택에 대하여 기준시점을 2010.8.13., 조사기간을 2013.1.24.로 하 여 감정평 가한 가액은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO 원) 이고, (주)OOO이 같은 방법으로 평가한 가액은 OOO원 (토지 OOO원, 건물 OOO원)인 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제기한 이의신청에 대한 처분청의 결정서에 의하면, 처분청은 장OOO의 사망에 따른 상속세 결정시 상속재산을 다음 <표1>과 같이 평가한 사실이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO (OO: OO)

(3) 청구인이 제출한 쟁점주택 매매계약서에 의하면, 청구인은 2011.10.26. 매수인 김OOO과 쟁점주택을 매매대금 OOO원에 매매하기로 약정한 사실이 나타난다.

(4) 처분청의 양도소득세 경정결의서에 의하면, 청구인이 당초 쟁점주택의 양도에 대해 일시적 1세대2주택으로 하여 양도소득세 비과세 신고한 것에 대해 처분청은 쟁점주택의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원, 기본공제 OOO원으로 하여 양도소득과세표준을 OOO원으로 산정하고 이에 대한 산출세액 OOO원에 가산세 OOO원을 가산하여 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정․고지한 것으로 나타난다.

(5) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 원칙적으로 실지거래가액에 의하여야 하고, 소득세법 시행령제163조 제9항은 상속 받은 자산에 대하여 위 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보며, 상속세 및 증여세법제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조부터 제65조까지의 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보고, 제61조 제1항 제4호에서 주택에 대한 평가는 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격에 의하는 것으로 규정하고 있다. 한편, 상속세 및 증여세법제60조 제2항은 시가에 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하고, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호는 시가로 인정되는 감정가격으로 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 규정하고 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관계법령을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시한 감정가액이 실지거래가액으로 보는 상속개시일 현재의 시가로 인정되기 위해서는 그 감정가액이 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 등이어야 할 것이나, 청구인이 제출한 감정평가가액은 상속개시일로부터 2년 5개월이 경과한 뒤 소급하여 감정한 평가가액이어서 이를 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액과 관련하여 그 “시가를 산정하기 어려운 때”에 해당하다고 보아 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제4호에 따라 상속개시일인 2010.8.7.의 개별주택가격을 그 취득가액으로 하여 과세한 것에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.